La valeur marchande d’un bien détermine le montant des fonds qui seront versés pour ce bien dans des circonstances normales lors d’un changement de propriétaire. Cependant, les acheteurs et les vendeurs ingénieux peuvent souvent acheter en dessous de la valeur du marché ou obtenir le meilleur prix possible lors de la vente. Elle dépend surtout de son état. Ce que l’on entend par la valeur marchande d’un bien immobilier est réglementé par les codes imposés par la loi. Par conséquent, le prix d’un bien immobilier peut être effectivement atteint le jour où la valeur marchande est déterminée. Les circonstances juridiques, les caractéristiques réelles, la nature et la localisation du bien doivent être prises en compte sans tenir compte des situations inhabituelles ou personnelles.
Procédure d’évaluation: Comment la valeur marchande d’un bien immobilier est-elle déterminée ?
Toutefois, les méthodes utilisées pour déterminer la valeur marchande d’un bien diffèrent selon qu’il s’agit, par exemple, d’un immeuble d’appartements ou d’un bien typique occupé par son propriétaire, comme une maison individuelle. L’évaluation des biens en ligne est aussi une option envisageable. La méthode de la valeur comparative est généralement utilisée pour déterminer la valeur marchande des copropriétés, des terrains à bâtir ou des maisons mitoyennes. Un prix moyen est calculé à partir du stock de propriétés comparables. La méthode de la valeur réelle est utilisée pour déterminer la valeur marchande d’un bien lorsque le rendement économique n’est pas important. C’est généralement le cas des propriétés typiques occupées par le propriétaire, comme les maisons individuelles ou jumelées. Elle tient compte avant tout de ce qu’il en coûterait aujourd’hui pour construire le bien. L’usure liée à l’âge et la valeur du terrain en sont déduites. La méthode de la valeur capitalisée des bénéfices est appliquée lorsqu’il s’agit de la valeur de marché d’immeubles de placement tels que des immeubles d’appartements. Outre la valeur du terrain, le taux d’intérêt de la propriété, c’est-à-dire le rendement escompté en fonction des conditions du marché, est déterminant.
Comment les propriétaires et les vendeurs peuvent augmenter la valeur marchande d’un bien?
Elle peut être augmentée par une rénovation et une mise à niveau structurelle avant la vente. Mais souvent, cela n’en vaut pas la peine. Toute personne qui veut vendre sa propriété est intéressée par l’obtention du prix le plus élevé possible. Cela soulève la question de savoir s’il est possible d’augmenter la valeur marchande de la propriété pour y parvenir. La mise à niveau structurelle est une option envisageable. Dans la plupart des cas, toute personne qui améliore sa propriété par des mesures de construction, c’est-à-dire qui rénove ou modernise, augmente la valeur marchande de la propriété. Souvent, les coûts de la réévaluation sont plus élevés que les recettes supplémentaires à obtenir. C’est pourquoi il faut d’abord se demander s’il vaut la peine d’investir de l’argent dans la propriété. S’il ne s’agit que d’éliminer de manière rentable un stigmate optique, une telle mesure peut être très utile. D’un point de vue économique, il est généralement plus intéressant d’améliorer l’aspect visuel de la propriété avec le moins d’efforts possible que de procéder à des rénovations importantes. Les mesures efficaces de mise à niveau comprennent, par exemple, le désherbage du jardin, les travaux de nettoyage ou l’enlèvement des déchets. L’augmentations de loyer est aussi une option recommandée. Si le bien à vendre est un bien d’investissement, le vendeur doit vérifier si des augmentations de loyer par rapport au loyer comparatif local sont possibles. Il est vrai que, dans la méthode de la valeur des gains capitalisés, habituelle ici, on utilise le taux d’intérêt habituel plutôt que le taux d’intérêt réel de la propriété pour déterminer la valeur marchande. Dans la pratique, cependant, un bien immobilier dont le revenu locatif est en réalité plus élevé est susceptible de rapporter plus d’intérêts et donc d’être vendu plus rapidement et peut-être à un prix plus élevé. L’optimisation de la commercialisation des biens immobiliers peut se faire de plusieurs manières. Afin d’intéresser le plus grand nombre possible d’acheteurs potentiels à un bien immobilier, ils doivent d’abord connaître l’offre et être en mesure de s’en faire une bonne impression. Il est donc important de commercialiser la propriété de la meilleure façon possible, par exemple par un exposé significatif et richement illustré. Si vous ne pouvez ou ne voulez pas commercialiser vous-même la propriété, vous devez contacter un agent immobilier expérimenté qui mettra la propriété sur le marché avec une large portée. Il existe également différentes alternatives de tarification. Au lieu de proposer un bien à un prix fixe ou négocié, on peut également envisager la procédure dite d’enchère qui, contrairement à une vente aux enchères, n’oblige pas le vendeur à vendre au plus offrant. Toute personne qui souhaite vendre un immeuble d’habitation peut également envisager de diviser la propriété en copropriétés et de vendre les unités individuellement. Dans certaines circonstances, cela peut conduire à des recettes globales plus élevées, mais cela implique bien sûr un certain effort. Des pièges fiscaux peuvent également se cacher.
Conseils pour acheter un bien immobilier en dessous de sa valeur marchande
Si un vendeur veut obtenir le prix le plus élevé possible pour sa propriété, l’acheteur est tout le contraire. Idéalement, il recevra la propriété désirée en dessous de la valeur du marché. Pour trouver également des objets bon marché, il existe plusieurs possibilités. Dans les enchères de saisie, une propriété peut parfois être achetée pour seulement 70 % de sa valeur marchande, parfois même moins. Et bien avant qu’une vente forcée de biens immobiliers en difficulté n’ait lieu, certaines banques tentent de vendre ces biens sur le marché libre dans le cadre d’une vente bancaire. Il peut donc être utile de se renseigner auprès du service immobilier de votre banque. Aucun investisseur ne souhaite avoir des propriétés à problèmes dans son portefeuille. Mais parfois, les problèmes d’une propriété sont gérables et surmontables et font encore pression sur le prix d’achat. Cela peut être le cas, par exemple, d’un bien immobilier en grande partie en bon état, avec un ou deux locataires à problèmes, ou si le propriétaire et la direction précédents n’ont pas pris soin de la propriété. De plus, certaines anomalies visuelles, comme une zone extérieure mal entretenue, peuvent être corrigées avec un effort raisonnable. Même une recherche proactive peut mener à l’objectif. Ceux qui ont de bons contacts avec les courtiers reçoivent des offres dès le début de la phase de commercialisation et peuvent ainsi accéder rapidement à des offres particulièrement intéressantes. Et si vous vous renseignez dans votre propre environnement, vous découvrirez parfois des intentions de vente de biens immobiliers.
La valeur comparative aide à fixer les prix
La valeur marchande d’un bien immobilier est un point d’orientation important pour l’établissement des prix. Les vendeurs peuvent obtenir de meilleurs résultats s’ils optimisent systématiquement leur propriété. Les acheteurs, quant à eux, doivent utiliser des stratégies pour obtenir le bien qu’ils désirent à un prix inférieur à la valeur du marché.
