Alors que le marché français enregistre une baisse des prix de vente des biens immobiliers depuis l’année 2023, le marché helvétique se démarque en restant haussier même si la progression se ralentit.
Depuis le début des années 2000, les prix de vente des maisons individuelles sont en hausse en moyenne de 3,4 % par an et de 3,8 % pour les appartements en propriété par étages (PPE), une forme particulière de copropriété. Un ralentissement de cette hausse est constaté entre le 3e trimestre 2022 et le 3e trimestre 2023 : en effet, les chiffres moyens enregistrés sur cette période de 12 mois sont respectivement de 1,2 % et de 1,4 %.
Voici quelques éléments pour comprendre un marché surprenant et dont la hausse devrait encore durer.
Un marché immobilier étonnant
Le relèvement de ses taux d’intérêt par la Banque nationale suisse (BNS) qui a eu pour conséquence de rendre le financement d’un bien immobilier plus cher aurait pu faire reculer les prix immobiliers. Pour autant, entre l’été 2022 et l’été 2023, les prix se sont appréciés de 3,4 % pour les appartements vendus en copropriété et de 1,2 % les maisons individuelles.
Pour bien comprendre les particularités de ce marché immobilier, il peut être nécessaire de se faire accompagner par des spécialistes tels que Maillard Immobilier, une agence immobilière à 360 degrés dont les experts utilisent des outils de pointe y compris en matière de courtage immobilier, courtage d’immeuble de rendement, pilotage de promotion, etc.
Trois raisons principales
Le marché immobilier helvétique se caractérise par trois indicateurs principaux.
- un taux de vacances qui demeure très bas dans le résidentiel avec notamment des taux constatés en juin 2023 de 0,98 % dans le canton de Vaud et de 0,45 % dans la ville de Berne ;
- peu de nouvelles constructions (immeubles comme maisons individuelles) sur les emplacements les plus recherchés ;
- une hausse des taux d’intérêt de la BNS qui a pour conséquence d’entraîner une hausse des loyers et de réduire une possible pression sur les prix.
Plus intéressant d’être locataire que propriétaire à court terme
Sur le plan financier, aujourd’hui en Suisse, il est plus intéressant d’être locataire que propriétaire en matière de bien résidentiel. En effet, entre le coût de financement, celui de l’hypothèque, les charges de propriété par étage et la rentabilité des fonds propres, il est plus couteux d’être le propriétaire d’un appartement de 100 m² que d’en être le locataire, ce qui n’était pas le cas durant les années précédentes quand les taux d’hypothèques étaient très bas. Seule une baisse massive des taux d’intérêt pourrait mettre fin à cette situation.
A noter que sur le long terme, les propriétaires suisses bénéficient de la hausse de la valeur de leurs biens dont on considère qu’elle doublerait tous les trente ans, ce qui change les données au moment de faire les calculs.
Le taux de rendement plus important que le prix de vente
Sur le marché de rendement, le calcul ne se fait pas par rapport au prix de vente mais par rapport au loyer que le propriétaire souhaite encaisser. C’est un raisonnement différent que pour l’immobilier résidentiel.
En Suisse, le nombre de transactions immobilières a baissé en moyenne de 20 à 25 % ces deux dernières années : l’offre est donc plus forte que la demande sans pour autant que les prix ne baissent réellement. Les aspects financiers ne sont pas les seules données à entre dans la décision d’acheter ou pas un bien immobilier, la volonté ou non d’être propriétaire a aussi son importance.
Anne Vaneson-Bigorgne
