Structure de placement et de gestion immobilière basée à Paris et spécialisée dans la constitution et l’optimisation de portefeuille immobilier, INITIUM Asset Management pointe les risques induits par le projet de loi ALUR présenté le 26 juin par Cécile Duflot en Conseil des Ministres, estimant que « ces mesures pourraient finalement nuire à ceux qu’elles visent à protéger : les locataires et l’offre locative qui leur est destinée ».
« A l’heure où le système de retraite par répartition semble atteindre ses limites et alors que les taux d’emprunt sont encore très attractifs, acheter un logement dans un but locatif peut sembler particulièrement pertinent.
S’agissant d’un investissement à long terme, cela nécessite idéalement de pouvoir anticiper au mieux l’environnement dans lequel sera effectué ce placement. Pour autant, cette classe d’actif semble pour le moins malmenée subissant les effets d’annonces répétés du gouvernement et une fiscalité instable.
Sont aujourd’hui envisagées de nouvelles mesures touchant aux revenus de ces placements avec notamment un projet de loi visant à encadrer les loyers. Outre leur relative complexité, ces dispositifs successifs seront certainement perçus de manière négative par certains bailleurs privés.
S’ils sont mis en œuvre, il faut s’attendre à ce qu’ils engendrent potentiellement des effets contre- productifs :
1.Le détournement de la capacité d’investissement vers des supports plus lisibles et moins contraignants (ex SCPI apportant le confort d’une gestion déléguée et offrant une capacité de diversification en bureaux ou commerces non concernés par le projet Alur).
2.Une érosion des rendements. En effet, en encadrant les loyers tout en laissant les prix libres, un impact négatif sur les rapports locatifs est à craindre.
3.Une recrudescence de congés pour vente (non réformé) afin de se libérer du blocage des loyers. Un phénomène qui pourrait de surcroit être encouragé par le retour annoncé d’une exonération des plus-values au bout de 22 ans.
4.Des phénomènes de « dessous de table » exigés auprès des locataires pour compenser la perte par rapport à un loyer librement fixé.
5.Un recours au financement rendu plus difficile. En effet, le montant prêté par la banque est proportionnel au loyer net prévisionnel de l’actif. Celui-ci pourra être diminué mais sera surtout difficile à cerner dans le cadre d’un nouveau bail. Ainsi, dans une période où les banques prêtent avec une grande prudence, les montages financiers pourraient se compliquer encore un peu.
Dans un parc qui totalise approximativement 10 millions de logements locatifs dont la moitié appartiendrait à des bailleurs privés, les enjeux sont donc d’envergure et il serait dommageable que ces mesures nuisent finalement à ceux qu’elles visent à protéger : les locataires et l’offre locative qui leur est destinée. »
Fondée en septembre 2010 par Régis Gosset et Bruno Stein, tous deux issus des métiers de l’investissement institutionnel, INITIUM AM est une structure immobilière de placement et de gestion pour compte de tiers. Elle accompagne des investisseurs dans la constitution et l’optimisation de leur portefeuille immobilier, ou pour la valorisation de leur patrimoine existant.
Plus d’informations : http://initium-am.com/
