Compte-rendu des ateliers BureauxLocaux.com au Salon des Entrepreneurs de Paris (1)

BureauxLocaux.com était présent au Salon des entrepreneurs de Paris, les 3 et 4 février dernier. Les conseils en immobilier Keops et Gemofis sont venus donner des conférences sur l’immobilier d’entreprise. Une thématique peu abordée sur le salon qui a séduit les congressistes.

Le conseil en immobilier Keops à travers son directeur général adjoint Alain Roy, et Jean de Beaufort, directeur de la ligne activités et logistique, est intervenu mercredi 3 février pour donner aux entrepreneurs les clefs pour évaluer et optimiser les coûts de l’immobilier: bureaux, locaux d’Activité, entrepôts « logistique », commerces, hôtellerie, résidences médicalisées et terrains destinés à la construction de ces biens. Les deux collègues ont, en premier, présenté l’intérêt de faire appel à un conseil en immobilier. « Il vous communique les informations de marché concernant les prix, les biens et les propriétaires, vous donne accès à l’exhaustivité des offres, vous assiste dans la négociation juridique et financière, vous conseille sur les audits techniques ou environnementaux à réaliser par exemple. Cela représente à la fois un gain de temps, une optimisation budgétaire et une sécurisation », a expliqué Jean de Beaufort. Anne Lepraël, directrice générale du conseil Gemofis et Fabrice Amic, directeur du bureau de Paris, présents le lendemain, ont, à ce propos, insisté sur le rôle d’intermédiaire du Conseil en immobilier « Il est souvent plus productif de passer par une tiers personne pour les négociations. Cela évite les confrontations frontales qui peuvent bloquer le processus », a souligné Anne Lepraël. Le conseil est ainsi présent du début à la fin de la chaîne; de la réalisation du cahier de charges à la signature de l’acte de vente ou du bail. Anne Lepraël a aussi insisté sur l’intérêt de choisir un seul conseil plutôt qu’une multitude d’intervenants « Cela permet de développer une relation de confiance avec son conseiller. Il faut savoir aussi que nous nous échangeons les offres entre confrères», a-t-elle rappelé.

Les différents coûts locatifs
Alain Roy et Jean de Beaufort ont aussi présenté les différents coûts locatifs constitués du loyer annuel exprimé en € HT HC/ an (TVA 19.6%), des charges locatives et de la fiscalité immobilière généralement (taxe bureaux + Impôt foncier). « Il faut faire très attention à ces deux derniers points qui peuvent impacter grandement les loyers. La fiscalité immobilière varie beaucoup selon les communes. Il faut savoir aussi que le foncier est à la charge du preneur », a souligné Jean de Beaufort. A la signature du bail, il faut ajouter le dépôt de garantie de trois mois de loyer pour un bail commercial et les honoraires de commercialisation, généralement 15% HT du loyer HT HC.

Les différents types de baux
Les différents types de baux ont aussi été présentés. Ils sont constitués du bail commercial (3/6/9), du bail dérogatoire ou bail de courte durée, du bail professionnel, du bail de sous location, du Crédit-bail et du bail civil. Le premier est destiné aux sociétés immatriculées au registre du commerce. Il est signé pour 9 ans avec possibilité pour le locataire de sortir du bail tous les trois ans par acte extra-judicaire effectué plus de six mois avant l’échéance. Le propriétaire, lui, est engagé pour au moins neuf ans. Le locataire a un droit à la propriété commerciale. A côté de ce bail très courant, existe le bail dérogatoire ou de courte durée, « à ne pas confondre avec la bail précaire », a souligné Anne Lepraël, qui déroge au bail commercial. Le locataire ne possède pas la propriété commerciale des locaux. Le bail doit avoir une durée maximum de 24 mois. Après, il se transforme en bail commercial automatiquement si personne n’a demandé à sortir du bail. Le bail de sous-location est aussi une possibilité qui offre plus de souplesse que le bail commercial. Il consiste à louer une partie de son local et est soumis à autorisation du bailleur. Le sous-locataire ne peut partir avant le locataire. Il existe aussi un bail professionnel qui est destiné aux professions libérales. Il est signé pour dix ans, avec possibilité de partir à tout moment en général, moyennant un préavis. Il faut enfin souligner l’existence du crédit-bail et du bail civil, tous deux rares. Pour le premier, la banque reste propriétaire le temps du crédit. Le locataire devient propriétaire a l’issue de la période de paiement. Le bail civil est, lui, destiné aux personnes qui ne sont ni en société ni en profession libérale, comme les fondations par exemple. Il est basé sur le code civil. C’est un bail assez libre tant sur la durée que sur la duré la possibilité de sortie.

Faut-il louer ou acheter ses bureaux?
Alain Roy, et Jean de Beaufort ont ensuite abordé les problématiques liées à l’acquisition des locaux professionnels. Dans la plupart des cas, celle-ci se fait en deux temps: la promesse de vente puis l’acte authentique (DIA). « Nous vous conseillions de réaliser des audits techniques pour les bureaux et encore plus pour les locaux d’activités ainsi que des audits environnementaux », a souligné Jean de Beaufort. L’acquisition présente un intérêt patrimonial (SCI). « Mais aussi une immobilisation de fonds propres », a rappelé Alain Roy. Fabrice Amic a développé le lendemain la question sous l’angle « Faut-il louer ou acheter ses bureaux ? ». « Cela dépend de beaucoup de chose, naturellement. Il faut d’abord souligner que la plupart du temps, c’est le chef d’entreprise qui achète les locaux à travers une SCI et non l’entreprise elle-même », a-t-il fait remarquer. Acquérir des locaux laisse beaucoup moins de souplesse à l’entreprise ce qui peut être handicapant pour une entreprise en développement ou avec une faible visibilité. « La logique patrimoniale ne doit pas non plus entrer en conflit avec la logique de développement de l’entreprise », a-t-il poursuivit en écho à Alain Roy avant de rappeler que la gestion immobilière est un métier à part entière qui demande du temps et de l’investissement. « Il est préférable parfois de se concentrer sur son cœur de métier. L’appréciation du risque « propriétaire » est à prendre en compte (travaux, entretien, fiscalité, temps à consacrer, risque de marché) »

Source : BureauxLocaux.com

Publié le 22 février 2010
NEWSLETTER

Inscrivez vous à notre newsletter et recevez les dernières actualités

Plan du site