• Partager sur :

Logement et immobilier : les innovations de l’Alur de Duflot

La ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot a présenté devant l’Assemblée nationale son projet de réforme sur la réglementation du logement en France. Ces nouvelles mesures sont destinées à rendre l’accès au logement plus équitable. Accueillie favorablement d’une manière générale, certains aspects de la réforme ont fait l’objet de critiques. Explications.

A travers toutes ces mesures, la ministre Duflot a comme objectif clairement exprimé de « lutter contre l’insalubrité, favoriser l’accès à un toit, remédier à la « fracture résidentielle » ».

La situation du logement a, de longue date, constituée un problème. Se loger décemment en France relève donc d’une gageure, et particulièrement dans certaines zones à forte demande où les propriétaires n’hésitent pas à appliquer des loyers élevés.

Afin de remédier à cette situation, la ministre Cécile Duflot, dans l’Alur, propose comme disposition majeure, d’encadrer les loyers dans ces zones à demande élevée. La réforme consiste à fixer un loyer maximum que les propriétaires n’auront pas le droit de dépasser. Pour établir ce plafond, un loyer médian sera déterminé et revu tous les ans par le préfet de la région concernée. Pour dégager le loyer médian, le préfet prendra en compte les tarifs en vigueur dans sa zone. Ainsi, l’Alur pose comme nouvelle règle que les propriétaires ne pourront pas excéder ce loyer médian au-delà de 20%.

Un bémol toutefois car le texte prévoit également une disposition en sens inverse. Les loyers qui se situent en dessous de 30% du loyer médian pourront être augmentés. Les loyers abordables situés dans une zone tendue seront alors relevés et cela pénalise les foyers les plus modestes.

Cela étant, un prochain décret fixera l’établissement d’un modèle type de contrat de bail et d’état des lieux. Ce document indiquera de manière impérative le montant ainsi que la description des travaux que le propriétaire a effectué dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location. Doit y figurer également le montant du loyer médian ainsi que celui du dernier loyer que le locataire a payé.

L’autre mesure innovante de l’Alur concerne la « sécurité sociale » du logement. Il s’agit d’un dispositif qui garantit au propriétaire le paiement du loyer, même en cas de défaillance du locataire. C’est la GUL ou Garantie Universelle des Loyers, que le gouvernement va mettre en place.

La GUL est une caisse commune à laquelle propriétaires et locataires contribuent à hauteur de 50 / 50, en versant une cotisation de 1 à 2% sur le loyer appliqué. C’est ce fonds commun qui permettra de payer le loyer dans le cas où le locataire ne peut le faire. Bémol encore, malgré l’aspect innovant. Les locataires y voient un prétexte de hausse du loyer, tandis que les propriétaires considèrent que cela pourrait inciter les locataires à fuir leurs responsabilités.

Autre mesure qui fait presque l’unanimité dans l’Alur, celle qui consiste à sanctionner davantage les personnes ayant loué un logement indigne. Etant condamnées au pénal, ces personnes se voient interdire, pendant 5 années, toute acquisition immobilière destinée à la location. Les notaires concernés par l’acte de vente ont donc comme obligation préalable de se renseigner auprès des services du casier judiciaire.

Pour en savoir plus sur les zones d’habitation en France, noter que le site d’
itpret.com donne accès à nombre de dossiers et documents à ce sujet.