Une reprise d’ampleur inégale selon les différentes régions du monde
Asie-Pacifique
L’Asie continuera de tenir la vedette en 2011 après la forte activité déjà constatée en 2010. Tirant parti d’une augmentation générale des loyers haut-de-gamme et de la forte croissance de la plupart des économies locales, l’Asie a enregistré en 2010 une augmentation de 37 % des montants investis en immobilier d’entreprise (222 milliards d’euros) par rapport à l’année précédente. Quant aux taux de rendement, ils ont subi une baisse générale de 20 points de base, correction plus marquée s’agissant des actifs commerciaux. Avec huit pays figurant dans le top 20 mondial, l’Asie-Pacifique assoit ainsi sa position dominante auprès des investisseurs, dont l’activité a en particulier privilégié les grands marchés établis de Tokyo, Hong Kong, Singapour et Sidney. D’autres marchés de la région Asie-Pacifique pourraient voir leur importance croître en 2011, à l’instar de certaines villes de Malaisie, d’Inde et d’Indonésie, ou de quelques métropoles régionales chinoises, reflet de l’attractivité croissante de l’Empire du Milieu. La Chine, après avoir ravi en 2009 la première place aux Etats-Unis, demeurera en effet le plus important marché du monde en 2011.
Amérique du Nord
Attestant de l’ampleur de la crise traversée par cette partie du monde, les montants investis en Amérique du Nord ont enregistré une hausse de 147 % en 2010 (83,7 milliards d’euros) par rapport à l’année précédente. Par ailleurs, les loyers ont généralement augmenté en 2010 sur le continent, hausse principalement liée à l’attractivité des meilleurs actifs de commerces tandis que l’amélioration des marchés immobiliers industriels et de bureaux n’est survenue que dans les derniers mois de 2010. En 2011, l’accélération de l’activité du marché de l’investissement aux Etats-Unis et au Canada dépendra, dans ces deux pays, de la vigueur de la reprise économique. Aux Etats-Unis, elle sera plus particulièrement liée à l’évolution des conditions d’octroi du crédit, sachant que l’amélioration du marché de la dette bénéficie d’ores et déjà aux actifs haut-de-gamme. Le marché des titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux (CMBS – Commercial mortgage backed security) a connu, en particulier, un redressement rapide tandis que quelques opérations en VEFA sont de nouveau financées. Si les actifs et marchés de second-rang continuent de pâtir de la prudence des établissements de crédit, ils pourraient toutefois bénéficier à terme de l’élargissement des critères d’acquisition d’investisseurs limités, dans leur activité, par la pénurie croissante de l’offre d’actifs haut-de-gamme. Enfin, la hausse des valeurs vénales pourrait créer un contexte plus favorable à la mise sur le marché d’un certain nombre d’actifs en détresse. Ainsi, leur part, qui a représenté 20 % des opérations traitées par Cushman & Wakefield aux Etats-Unis en 2010, pourrait encore augmenter en 2011.
Amérique latine
Inférieurs de 14 % au pic de 2007, les volumes investis en Amérique latine ont totalisé 6 milliards d’euros en 2010, soit une hausse de 71 % par rapport à 2009. Le Brésil reste sous les feux des projecteurs. Ce pays, qui ne cesse de prendre de l’importance et dont le poids devrait encore croître à l’approche de la Coupe du monde de football 2014 et des Jeux Olympiques de 2016, a concentré 76 % des montants engagés en Amérique latine, soit un bond spectaculaire de 267 % par rapport à l’année précédente. L’activité s’est accélérée au cours du second semestre dans la plupart des pays de la zone, notamment portée par la forte croissance économique et le dynamisme des marchés locatifs. Cette évolution s’est traduite par une augmentation des loyers haut-de-gamme des bureaux et une baisse des taux de rendement. Si ces derniers ont perdu 28 points de base en 2010, ils sont toutefois supérieurs de 70 points de base à ceux de 2007. L’attrait des marchés immobiliers d’Amérique latine pour les utilisateurs et les investisseurs ne devrait pas se démentir en 2011 et 2012, et tirer parti de perspectives toujours favorables en termes de croissance économique et démographique.
Europe, Moyen-Orient, Afrique (EMEA)
Les montants investis dans la région EMEA ont totalisé 120 milliards d’euros en 2010, soit une hausse de 50 % par rapport à l’année précédente. Ils ont davantage progressé en Europe centrale et de l’Est (+ 60 %) qu’en Europe occidentale (+ 56 %). L’activité en Europe s’est accélérée en fin d’année, après un été peu animé, dominé par les interrogations liées aux conséquences de la dette souveraine sur les économies du continent. Dans un contexte encore incertain, les investisseurs ont donc privilégié les marchés les plus liquides, aux premiers rangs desquels le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France et la Suède, dont les meilleurs actifs ont fait l’objet d’une concurrence féroce. La compression des taux de rendement dans ces marchés devrait toutefois inciter les investisseurs à élargir leurs critères d’acquisition, favorisant d’autres types d’actifs ou d’autres pays à l’instar de la Pologne, de la Russie ou de la Turquie.
En hausse de 41 % en 2010, les volumes investis en France devraient encore augmenter en 2011. Estimés entre 13 et 15 milliards d’euros, ils pourraient ainsi atteindre la moyenne annuelle enregistrée entre 2000 et 2010 (14,5 milliards d’euros). L’augmentation de la part des acteurs étrangers et la demande de nouveaux entrants confirmeront notamment que l’Hexagone reste l’un des marchés les plus prisés au monde. La faiblesse de la croissance économique en 2011 pourrait toutefois contrarier la reprise du marché immobilier. Dans ce contexte « l’importance et l’emploi de capitaux propres demeureront un atout décisif pour les acteurs désireux de saisir les meilleures opportunités du marché hexagonal. En dépit de la volonté de certains investisseurs d’arbitrer leurs actifs matures dans un marché devenu plus liquide, la pénurie d’offres prime pourrait néanmoins peser sur l’activité. Elle pourrait également, associée à la recherche de rendements plus élevés, contribuer à élargir les critères d’acquisition des investisseurs » explique Olivier Gérard. Leur intérêt pourrait ainsi se porter davantage sur des actifs secondaires, des marchés de niche ou des opérations en VEFA.
« L’amélioration du climat économique est indéniable et les conditions d’octroi du crédit se sont généralement assouplies. Toutes les incertitudes ne se sont pas pour autant évanouies, récemment alimentées par les troubles en Afrique du Nord et au Moyen-Orient, dont les répercussions sur le prix du pétrole en particulier pourraient freiner la reprise économique mondiale. La prudence des investisseurs ne s’estompera donc pas à court terme. Ils devront notamment tenir compte de la complexité croissante du marché mondial et leurs stratégies de diversification intégrer les potentiels de croissance de chaque zone géographique et de chaque type d’actif » conclut Olivier Gérard.
Source : A + CONSEIL
