Attractif car très bas pendant des années, les conditions d’obtention d’un prêt immobilier ont changé et cela a eu des conséquences immédiates ou presque sur le marché de la vente et de l’achat. Agences immobilières, vendeurs, acheteurs potentiels, banques… l’année 2023 a été compliquée. Mais qu’en est-il aujourd’hui ? Quelles sont les tendances attendues en 2024 ?
2023 : une année de hausse permanente des taux de crédit
2023 restera marquée par des taux de crédit qui n’ont pas cessé de grimper. Commencée dès l’été 2022, la hausse a continué en 2023 : en moyenne, les taux sont passés de 2,59 % à 4,34 % pour un prêt sur 20 ans.
Des organismes comme Solutis.fr et ses conseillers accompagnent les futurs propriétaires souhaitant acquérir un bien immobilier qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou encore d’un investissement locatif en leur expliquant tout le fonctionnement d’un crédit immobilier.
Un exemple pour comprendre
La conséquence immédiate de la hausse des taux d’intérêt a été la capacité d’emprunt des futurs acheteurs qui s’ils pouvaient jusqu’alors avoir un dossier susceptible d’être accepté, ne l’était plus.
Voici un exemple pour comprendre concrètement : en se fondant sur les taux moyens d’un crédit sur 20 ans, une personne dont le revenu net mensuel perçu avant impôts de 3 500 euros pouvait prétendre à obtenir un crédit immobilier d’un montant de 229 273 euros début 2023. Au mois de décembre de la même année, sa capacité d’emprunt avec la hausse des taux avait diminué de 14 % pour ne plus être que de 196 300 euros.
Les particuliers n’ont pas été les seuls touchés par cette hausse du prix du crédit. Les banques ont également vu leurs marges se réduire, par conséquent elles ont moins prêté à tel point qu’en octobre 2023, sur 12 mois, une baisse de 40 % du nombre de crédits immobiliers était enregistrée ! Le taux d’usure a aussi constitué un frein.
Un taux d’endettement sans souplesse
L’augmentation des taux n’a pas été le seul frein à l’obtention d’un crédit immobilier, la marge de manœuvre quant au taux d’endettement de 35 % avec lequel les organismes bancaires pouvaient avoir une souplesse notamment en cas de revenus élevés n’existe plus ou plus de la même façon.
Qu’est-ce qui va changer en 2024 ?
Pour répondre à cette baisse voire à ce début de crise du marché immobilier, le ministère de l’économie, après l’annonce d’un plan de crise du logement et quelques mesures durant l’été 2023, Bruno le Maire, ministre de l’Economie a pris la parole à la rentrée notamment pour annoncer :
- l’assouplissement des conditions d’accès au prêt à taux zéro qui devrait concerner 6 millions supplémentaires de Français ;
- un prêt bonifié aux contours qui restent à préciser ;
- une mise en vente des logements vacants facilité
L’impact réel sur le recours au crédit reste à étudier. En revanche l’efficacité de la mensualisation du taux d’usure (recommandée par la Banque de France) qui était alors trimestrielle a permis aux banques d’avoir plus de marge pour fixer leur taux en matière de crédit immobilier a été quasi-immédiate.
En 2024, la rigidité du Haut Conseil de Stabilité Financière, qui a un rôle d’arbitre sur le marché de l’immobilier et dont les décisions peuvent avoir des effets immédiats pour les emprunteurs sera scrutée. En effet, les modifications techniques concédées à la marge pour donner un tout petit peu plus de flexibilité aux banques sur certaines critères et aux personnes sollicitent un prêt relais ou qui souhaitent réaliser des travaux dans l’ancien seront-elles suffisantes pour débloquer un marché qui en a besoin ?
Le recul des prix de vente enregistré est de plus de 2 % en moyenne pour les appartements et de 1,6 % pour les maisons en France métropolitaine selon les chiffres du Conseil supérieur du notariat. En Ile-de-France au 3e trimestre 2023, il atteint 5,3 %. Et la tendance baissière devrait continuer en 2024.
Anne Vaneson-Bigorgne
