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Comment calculer son taux d’endettement dans le cadre d’un crédit immobilier ? 

En France, près de 60 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale d’après une étude menée par Household Finance and Consumption Survey (HFCS). Parmi ces 60 % de propriétaires, on ne trouve que 22 % seulement des ménages les moins dotés en termes de patrimoine net détenu.

L’immobilier, sous toutes ses formes, est une part importante du patrimoine des ménages qui sont propriétaires : en moyenne, toujours selon HFCS, la résidence principale représente 70 % de la valeur de la résidence principale sur les 79 % de leur richesse brute. La part de l’endettement immobilier affecté à la résidence principale en France est en moyenne de 36 % de la richesse brute des ménages.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

L’Insee définit le taux d’endettement comme étant l’indicateur qui mesure le niveau de la dette d’un ménage par rapport à ses fonds propres afin que le reste à vivre des emprunteurs reste à vivre suffisant mais aussi pour limiter le surendettement. C’est un indicateur important pour les établissements bancaires qui permet de déterminer si le ou les emprunteurs pourront honorer les échéances d’un crédit immobilier.

Qu’est-ce qui entre dans le calcul ?

Pour calculer son taux d’endettement, il faut prendre en compte ses capitaux propres auxquels on soustrait tous ses emprunts et crédits (obligataires, immobilier, courant, voiture, revolving, créances cédées non échues…) : la somme qui résulte alors de cette soustraction est rapportée aux capitaux propres et constitue le pourcentage de son taux d’endettement.

En France, le taux maximal autorisé par le Haut conseil de sécurité financière (HCSF) et la Banque de France s’élève à 35 % (assurance comprise).

Comment s’applique le taux d’endettement ?

Les 35 % de taux d’endettement dont les banques et les établissements de crédits doivent tenir compte dans une simulation d’emprunt immobilier sont la fourchette haute admise par le HCSF, dont les règles, qui valaient pour recommandations, sont devenues obligatoires depuis le mois de janvier 2022.

Dorénavant, les établissements financiers doivent respecter, sous peine de sanction :

  • un taux d’endettement maximal de 35 % assurance emprunteur comprise ;
  • une durée d’emprunt limitée à 25 ans (et qui peut aller jusqu’à 27 ans dans certains cas) ;
  • la possibilité de déroger à ces critères dans 20 % des dossiers de crédits soumis aux banques chaque trimestre à condition que ces dossiers concernent à 30 % des primo-accédants qui souhaitent pour 80 % d’entre eux acquérir une résidence principale.

Pour aider les futurs propriétaires à calculer le montant de leur emprunt, des solutions existent, les banques, les établissements de crédit et les courtiers peuvent adapter leurs offres selon le profil des acquéreurs, s’ils estiment qu’en fonction de leurs revenus, ils peuvent être à même de supporter un taux d’endettement légèrement supérieur à 35 %.

Anne Vaneson-Bigorgne