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La nouvelle étude de CBRE dédiée aux hôtels – L’INVESTISSEMENT EN ÉTABLISSEMENTS HÔTELIERS

Une année 2011 dynamique
L’investissement en établissements hôteliers a été actif en 2011. Environ 1,5 milliard d’euros ont ainsi été engagés l’an dernier. Le marché de l’investissement en établissements hôteliers est donc en progression constante depuis plusieurs années. La dynamique a été
notamment soutenue par un regain de l’offre, qui a alimenté le marché.

Les plus grosses transactions unitaires se sont concentrées à Paris, secteur géographique le plus prisé. Parmi elles, l’achat du Mariott Hôtel Champs Elysées (215 M€) ou de l’Hôtel Lotti (105 M€) à Paris.

Deux cessions de portefeuilles ont marqué l’année dernière, avec 10 hôtels Accor (142 M€) et 32 hôtels Campanile (135 M€ hors travaux).
L’année 2011 a aussi été animée par le retour des investisseurs généralistes et par la présence notable d’investisseurs français.

Un 1er semestre 2012 relativement actif
Le 1er semestre 2012 a été relativement dynamique même si une inadéquation entre offre et demande de biens de qualité existe.

Plus de 470 M€ ont en effet été investis durant les 6 premiers mois de l’année 2012, soit un niveau très proche de celui du 1er semestre 2011.
Lemarché souffre néanmoins actuellement tant du côté de la demande que de celui de l’offre.

La demande est particulièrement orientée vers les établissements de grande qualité bénéficiant d’une bonne localisation. Comme on s’y attendait, la réouverture du marché au-delà de l’hyper « prime » entraperçue en 2011 n’a pas perduré. Cette demande très sélective de la part des investisseurs, accentuée par des difficultés de financement, n’est pas propice à un marché très actif.

L’offre de produits haut de gamme est quant à elle très faible. La conjugaison de ces deux phénomènes explique que le volume d’engagements actés est assez peu dynamique pour le moment.

Durant ce 1er semestre 2012 l’activité est restée centrée sur les secteurs traditionnellement jugés les plus sûrs : la région parisienne et le sud de la France. Se sont ainsi réalisées les acquisitions de l’Hôtel Pullman Rive Gauche à Paris 15ème (77 M€), du futur Hôtel Melia
Paris La Défense acheté en VEFA ou de l’hôtel Explorer à EuroDisney (30,5 M€).

Par conséquent, si les taux hôteliers (murs et fonds) n’ont pas évolué pour Paris intra-muros (entre 6 % et 7,5 %), ils ont été revus à la hausse au 1er juillet pour le centre-ville en régions, avec des rendements situés entre 8 % et 9,5 %.

Une fin d’année boostée par une grosse transaction
La fin de l’année 2012 sera marquée par la vente de quatre hôtels du Groupe Louvre (Starwood Capital). Mis sur le marché en 2011, le Martinez (Cannes), le Concorde Lafayette et l’Hôtel du Louvre (Paris) et le Palais de la Méditerranée (Nice) ont fait l’objet d’une promesse de vente à un investisseur qatari.
La vente dépasserait les 700 M€. Cette transaction va probablement aider 2012 à être une bonne année. Cette opération confirme l’attractivité de la France auprès d’investisseurs moyen-orientaux qui n’hésitent pas à acquérir des hôtels très bien situés et renommés internationalement.

Hormis cette transaction, le marché pourrait continuer sur son rythme du 1er semestre, en raison tant de la rareté de l’offre que des difficultés de financement. Cependant, les fondamentaux sont plutôt bons. En effet, la fréquentation hôtelière est bonne et Paris a été, en 2011, la 2ème ville au monde ayant accueilli le plus de congrès, d’après le classement annuel de l’ICCA (International Congress and Convention Association).