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Dalloz analyse le projet de loi sur le logement

Lors d’une conférence de presse qui s’est tenue le 12 juin 2013, la ministre de l’égalité des territoires et du logement a détaillé le volet « encadrement des professions immobilières » de son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur).

Le chapitre relatif à la réforme et à l’encadrement des professions immobilières du projet de loi Alur (qui sera présenté en conseil des ministres le 26 juin prochain) comporte six mesures phares.

Les marchands de listes

Les dérives de ce secteur sont connues : prix exorbitants, biens indisponibles, …

De manière à y mettre fin, le texte nouveau imposera que les logements proposés aient fait l’objet d’un mandat d’exclusivité avec le marchand de listes.

« Grâce à cette mesure, les clients auront l’assurance que la liste qu’ils acquièrent comporte uniquement des biens exclusifs, que ceux-ci sont donc bien disponibles et n’ont pas déjà été loués par d’autres agences ».

Les frais d’agence

Modifiant l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est envisagé de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des frais, à l’exception de ceux liés à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail, partagés entre les cocontractants.

La loi nouvelle entend, par ailleurs, renvoyant à un décret d’application, plafonner la part du montant incombant au locataire.

« Les frais de location correspondant à d’autres prestations (publicité, organisation des visites, etc.) seront uniquement à la charge du bailleur, sans que leur montant ne soit encadré. »

Enfin, il est précisé que « le gouvernement imposera, par voie réglementaire, que figure sur les supports publicitaires la mention de la rémunération de l’agent immobilier à la charge de chacune des parties ».

La rémunération et l’activité des syndics

Rompant avec la situation actuelle, le texte prévoit qu’un décret détermine la liste des frais particuliers, les autres prestations étant, par défaut, réputées appartenir aux missions de gestion courante comprises nécessairement dans le forfait annuel (comp. : l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 qui, modifiant l’arr. n° 86/63/A du 2 déc. 1986, dresse la liste minimale des prestations de gestion courante in Code de la copropriété Dalloz, éd. 2013, p. 1045 s., App. v° Publicité des prix). De plus, modifiant l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le texte nouveau :

– Impose l’ouverture d’un compte séparé sans aucune dérogation possible (et le syndic aura le choix de l’établissement bancaire, sauf vote contraire de l’assemblée),

– Oblige le syndic à établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical,

– Interdit à un syndic (autre que le syndic provisoire) d’avancer des fonds au syndicat

Enfin, en cas de non-renouvellement ou de révocation du syndic en place, une mise en concurrence sera obligatoire.

L’instauration d’instances de contrôle

Le projet de loi envisage de créer le « Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières », chargé notamment d’élaborer des règles déontologiques de la profession (qu’il soumettra au ministre de la Justice pour adoption par décret), ainsi que le contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en œuvre. « Le Conseil aura aussi pour mission de favoriser le recours aux voies amiables en cas de conflit, et de participer à une meilleure connaissance des marchés de la transaction et de la gestion.»

À côté de cette instance nationale, le texte instaure des « commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières », qui pourront notamment être saisies par des associations de défense de consommateurs. Indépendantes et impartiales, ces commissions – administratives – seront chargées de veiller au respect des règles et principes déontologiques et pourront prononcer des sanctions disciplinaires, susceptibles de recours devant les tribunaux.

La responsabilisation des professionnels

À cet égard, il est prévu :

– D’étendre l’obligation du professionnel d’informer ses clients sur les liens d’intérêts qu’il peut avoir avec toute entreprise ou personne susceptibles d’intervenir à son profit. Aujourd’hui, cette obligation ne concerne que les liens capitalistiques ou juridiques qu’il entretient avec des sociétés financières ou des établissements bancaires,

– De donner au garant financier un pouvoir de contrôle,

– D’imposer aux agents immobiliers qu’ils communiquent à l’observatoire des loyers dont ils dépendront des informations concernant le marché (montant des loyers, caractéristiques des logements, …)

– De donner aux chambres de commerce et d’industrie territoriales la délivrance de la carte professionnelle, en lieu et place des préfectures. Ce changement devrait réduire les délais de remise des cartes et permettre, à terme, de diminuer la validité des cartes « afin d’assurer un meilleur suivi des professionnels dans le temps, notamment via la création d’un registre national des professionnels de l’immobilier ».

Par Yves Rouquet

Rédacteur spécialisé en droit immobilier aux Éditions Dalloz et rédacteur en chef de l’AJDI