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Les dix commandements de la négociation des charges locatives

L’Alliance du Commerce qui regroupe les principales enseignes de l’équipement de la personne en France – 32 milliards d’euros de chiffres d’affaires – 200 000 salariés-27 000 points de vente , publie un guide d’aide à la négociation des charges locatives destiné au commerce.

Les commerçants et les enseignes font face à une progression des loyers et des charges de leur surface de vente supérieure à l’évolution des chiffres d’affaires, et il n’est plus rare de voir le total des loyers et des charges excéder les dépenses de personnel.

Cette dérive n’est pas tenable pour beaucoup de commerces de détail, particulièrement exposés à l’érosion de la consommation et à la baisse de la fréquentation.

Dans un tel contexte, la question des charges locatives, imposées fréquemment par le bailleur avec peu de transparence au commerçant devient tout à fait cruciale.

Afin de parvenir à un meilleur équilibre contractuel entre les propriétaires et les commerçants, l’Alliance du Commerce propose les 10 commandements de la négociation des charges.

LES 10 COMMANDEMENTS DE LA NÉGOCIATION DES CHARGES

1. Exiger en annexe contractuelle un inventaire précis des charges liées au local commercial

2. Refuser la répercussion de la contribution économique territoriale, à tout le moins de la cotisation sur la valeur ajoutée

3. S’assurer que le local permette d’exercer l’activité en conformité avec toutes les réglementations

4. Refuser toute clause exonérant le bailleur de l’obligation de prendre à sa charge les travaux rendus nécessaires au bon état de la structure de l’immeuble

5. Mentionner avec le plus de précision possible les travaux incombant au preneur : une mention générale de transfert ne peut suffire

6. Contester la prise en charge des dépenses amortissables chez le bailleur, relatives à l’amélioration du bien et à l’allongement de sa durée de vie, pouvant donner lieu à une majoration du loyer

7. Amélioration des performances énergétiques : veiller à un partage équilibré des investissements et des économies réalisées

8. Exiger, avant la conclusion du bail, les informations et documents nécessaires à la détermination des charges et à l’évaluation de leur évolution, notamment :
o Informations sur la structure juridique de l’immeuble
o Informations sur la conformité des locaux et des équipements
o Informations sur la superficie des locaux loués et la superficie totale de l’immeuble, clé de répartition exacte entre les différents preneurs dans un centre
o Détail des charges répercutées lors de l’exercice précédent et budget prévisionnel des travaux
o Les travaux votés et chiffrés, mais non encore engagés

9. Refuser les doubles facturations relatives à la prise en charge des honoraires de gestion et les honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée

10. Inscrire des obligations de transparence dans le bail, notamment :
o Droit d’accès aux justificatifs des travaux
o Communication d’un budget prévisionnel, transmission d’un descriptif des travaux programmés et des appels d’offres
o Communication de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les preneurs