impôt en loi Pinel
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Le mode de calcul de la réduction d’impôt en loi Pinel

La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat d’un bien. Pour y prétendre, vous devez louer votre appartement ou votre maison pendant six, neuf ou douze ans sans dépasser des plafonds de loyers, et les ressources de vos locataires ne doivent pas excéder certains montants.

Quelle est la règle fiscale ?

Vous avez droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenus dans une limite annuelle de 300 000 euros et d’un plafond par mètre carré de 5 500 euros, quelle que soit la zone. La réduction annuelle est donc de 2 % pour une durée de location de 6 ans ou 9 ans. Si l’engagement est prolongé jusqu’à 12 ans, le taux est majoré de 3 %, soit 1 % par an entre la 10 et la 12ème année. La première réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement acheté sur plan, ou de l’année de son acquisition si le bien est déjà achevé. Si, au titre d’une année d’imposition, la réduction d’impôt excède l’impôt qui est dû, le solde ne peut pas être reporté sur l’impôt dû au titre des années suivantes. Pour mieux comprendre la défiscalisation en loi Pinel, veuillez voir ce site.

Base de calcul Pinel

La réduction Pinel est calculée sur le prix de revient global. Pour les logements neufs ou en l’état  d’achèvement, le prix de revient est le prix d’acquisition + frais annexes. Pour les logements acquis inachevé, le prix de revient est le prix d’acquisition + frais annexes + travaux d’achèvement de la construction + travaux d’aménagement intérieur. Pour les logements que le contribuable fait construire, le prix de revient est le prix d’acquisition du terrain + le coût de la construction et des équipements. Pour les biens que le contribuable transforme en logement ou réhabilite, le prix de revient est le prix d’acquisition + frais annexes + coût des travaux de transformation ou de réhabilitation. La base de calcul de la réduction est plafonnée : plafond du prix de revient 300 000 € ; plafond par superficie : 5 500 €/m². Si le prix d’achat est supérieur à un de ces deux plafonds, la part excédentaire ne sera pas prise en compte. Ce sera le plafond qui sera appliqué pour le calcul de l’avantage fiscal. Le plafond par m² de 5500 € s’applique avant le plafond de 300 000 €.

Exemple de calcul Pinel

Prenons l’exemple du calcul en loi Pinel suivant : soit un investissement Pinel de 250 000 € pour un bien de 40 m². L’engagement est de 9 ans. Le prix d’achat est en dessous du plafond de 300 000 €. Par contre, le plafond par m² est dépassé : 250 000 / 40 = 6 250 € par m². Donc on appliquera le plafond de 5 500 €/m² : 5 500 * 40 = 220 000 € retenus. Réduction totale sur 9 ans : 220 000 * 18 % = 39 600 € ; réduction annuelle (de la 1ère  à la 9ème année) : 39 600 / 9 = 4 400 € (ou 220 000 * 2 %). Au bout de 9 ans, l’investisseur décide de prolonger la location jusqu’à 12 ans. Il profite donc de 3 % supplémentaires répartie sur 3 ans, soit 6 600 €. Ainsi, la réduction totale sur 12 ans est de : 39 600 + 6 600 = 46 200 € (ou 220 000 * 21 %).