A la veille de l’ouverture du SIMI, les chiffres de Cushman & Wakefield montrent la bonne tenue du marché français de l’immobilier d’entreprise en dépit de la détérioration du climat économique.
De bonnes performances en décalage avec les indicateurs économiques
« 2,06 millions de m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France entre le 1er janvier et la fin du mois de novembre 2011, soit une hausse de 8 % sur un an » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Plusieurs éléments confirment la résistance du marché. Peu actif au début de 2011, le segment des grandes transactions joue de nouveau un rôle décisif, avec 79 transactions supérieures à 4 000 m² constituant 43 % de la demande placée totale. Par ailleurs, les derniers mois ont été marqués par la signature de plusieurs prises à bail de bureaux neufs/restructurés à des niveaux record de loyer. C’est notamment le cas à Paris où l’on compte cinq transactions supérieures à 800 €/m²/an, à l’instar de la location récente par la Deutsche Bank de 7 050 m² au 23-25 avenue Franklin Roosevelt. Le marché français de l’investissement est également vigoureux. « 12,2 milliards d’euros ont d’ores et déjà été investis dans le pays en 2011, à comparer aux 11 milliards d’euros investis sur l’ensemble de 2010 » indique Olivier Gérard. Les grandes transactions sont, là encore, déterminantes puisque 29 opérations de plus de 100 millions d’euros totalisant 5,8 milliards d’euros ont été enregistrées contre 21 totalisant 4 milliards d’euros l’an passé. Les investisseurs privilégient tout particulièrement les bureaux d’Ile-de-France, qui représentent 77 % des montants engagés depuis janvier et 23 des 29 transactions supérieures à 100 millions d’euros.
La fin de l’année, période traditionnellement très animée, devrait encore gonfler ces volumes, permettant au marché d’afficher en 2011 des performances sensiblement supérieures à celles de 2010. « Plus de 2,2 millions de m² de bureaux devraient être loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France sur l’ensemble de 2011 contre 2,1 millions en 2010, soit une hausse de plus de 5 % sur un an. Par ailleurs, près de 14 milliards d’euros devraient être investis en France cette année contre 11 milliards en 2010, soit une progression de 27 %. Ces chiffres témoignent d’une activité bien orientée, alors que les conditions de marché peuvent sembler très défavorables. Ils apparaissent ainsi en complet décalage avec un climat économique national et international dominé par l’exacerbation de la crise de la dette souveraine » estime Olivier Gérard. Ainsi, plusieurs indicateurs économiques sont récemment passés dans le rouge, qu’il s’agisse des perspectives de croissance du PIB de la France, plusieurs fois revues à la baisse, ou de la progression du chômage. La dégradation du marché de l’emploi paraît d’autant plus préoccupante qu’elle pourrait toucher des secteurs d’activités très consommateurs de surfaces de bureaux, comme celui de la banque-assurance qui représente en moyenne, depuis 10 ans, 25 % de la demande supérieure à 4 000 m² placée chaque année en Ile-de-France. Enfin, la volatilité des taux d’intérêt, et la hausse récente de l’OAT 10 ans en particulier, continuent d’illustrer les difficultés du secteur financier et pourraient peser sur les coûts de financement.
Utilisateurs et investisseurs tirent parti de conditions de marché toujours favorables
Le décalage entre les bonnes performances du marché français de l’immobilier d’entreprise et la dégradation du climat économique est pour partie imputable au délai de réalisation de transactions initiées depuis plusieurs mois, à une époque où nombre d’acteurs pensaient que le pire de la crise était passé. Mais cette contradiction apparente tient également à la volonté des utilisateurs et des investisseurs de tirer parti de conditions de marché qui leur sont encore favorables.
« Le rythme soutenu de la commercialisation de bureaux reflète la volonté des entreprises de saisir les dernières opportunités de bureaux de qualité disponibles dans les secteurs établis de Paris et des Hauts-de-Seine » explique Olivier Gérard. Paris en particulier, qui concentre 40 % de la demande placée totale en Ile-de-France, bénéficie de l’appétit des utilisateurs pour ses dernières grandes surfaces neuves/restructurées disponibles, qui ne constituent plus que 21 % du volume total de l’offre > 1 000 m² de la capitale. Par ailleurs, les bailleurs octroient des mesures d’accompagnement qui continuent de créer un écart entre loyers faciaux et loyers économiques, dans Paris QCA comme dans le reste de l’Ile-de-France. Les conditions de négociation demeurent donc généralement avantageuses pour les grands utilisateurs, leur permettant d’atteindre leurs objectifs de réduction des coûts immobiliers et assurant une certaine stabilité du marché francilien.
Divers facteurs permettent également de soutenir l’activité du marché français de l’investissement. « Ce dernier bénéficie en particulier de son statut de valeur refuge au détriment de marchés boursiers plus volatils. Il demeure ainsi très prisé par de grands institutionnels, et quelques grandes compagnies d’assurances en particulier, qui choisissent d’investir dans l’immobilier d’entreprise afin de diversifier leur allocation d’actifs au-delà des marchés actions et obligataires » poursuit Olivier Gérard. Au rôle moteur joué par certains acteurs traditionnels du marché français s’ajoute l’appétit de quelques nouveaux entrants et de fonds souverains en particulier. Si leur nombre demeure limité, leurs capacités d’investissement sont en revanche considérables. Les Norvégiens de Norges Bank sont ainsi à l’origine de deux des opérations les plus importantes de 2011, avec l’acquisition de deux portefeuilles de bureaux situés à Paris et dans les Hauts-de-Seine représentant, au total, près d’un milliard d’euros. Enfin, l’abrogation du dispositif SIIC (article 210 E du Code général des impôts) d’ici la fin de 2011 pourrait continuer d’animer le marché en favorisant la cession par les investisseurs de certains actifs dans le but de bénéficier d’une plus faible imposition.
