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Projet de loi « Duflot » : Une révolution du cadre juridique de la location meublée ? (2/2 )

Une perte de flexibilité pour les propriétaires des locations meublées à titre de résidence principale.

Aujourd’hui dans le cadre d’une location meublée à titre de résidence principale, bailleur et locataire s’engagent sur un contrat d’un an qui se renouvèle tacitement par période d’un an. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Quant au bailleur, il peut donner congé à chaque date anniversaire avec un préavis de trois mois en motivant celui-ci (vente du bien, reprise pour y habiter ou non-respect par le locataire de ses obligations).

Le deuxième volet de la loi Duflot pourrait proposer qu’après deux ans de location meublée à titre de résidence principale par un même locataire, la totalité des dispositions de la loi de 1989 s’appliquent. Or, en pratique, on constate que les locataires restent rarement plus de deux ans dans un appartement meublé, ce mode de location répondant à un besoin temporaire. De prime abord, on peut donc penser que cette disposition ne trouvera que rarement à s’appliquer. Cependant, elle risque d’effrayer les propriétaires ayant besoin de flexibilité et souhaitant récupérer leur bien à court ou moyen terme. Cette mesure portera atteinte à la fluidité du marché et entrainera une diminution du nombre de contrats de location meublée à titre de résidence principale du locataire. Il faudrait prendre en compte la situation du locataire et être à l’écoute de ses besoins. A vouloir le protéger davantage, la loi va finalement le desservir.

Étendre le décret d’encadrement des loyers : un impact sur la location meublée ?

La location meublée n’est pas soumise à l’encadrement des loyers aujourd’hui mais le sera certainement demain. Cela n’aura pas d’incidence sur les prix du marché car, comme le démontrent les derniers baromètres réalisés par Lodgis, l’évolution des loyers du meublé est moindre que celle de l’IRL. Cependant en pratique les propriétaires vont se sentir contraints et ceux qui recherchent la flexibilité préféreront laisser leur bien vacant. Il existe là encore un risque de voir l’offre locative se réduire de façon significative, au détriment des locataires à la recherche d’une location meublée.

Quel avenir pour la GURL (Garantie Universelle des Risques Locatifs) ?

Nous constatons un échec important de la GRL (Garantie des Risques Locatifs). Cette assurance permet au propriétaire de se prémunir contre certains risques liés à la location, notamment les impayés de loyers. La condition pour en bénéficier est que le locataire ait des ressources au moins égales au double du montant du loyer charges comprises. Malheureusement, dans les faits cela s’avère insuffisant. En conséquence le nombre de sinistres est important et le coût de cette garantie n’a cessé d’augmenter.

La GURL (Garantie Universelle des Risques Locatifs) poursuit les mêmes objectifs louables : sécuriser les propriétaires, faciliter l’accès au logement au plus grand nombre et fluidifier le marché locatif. Mais si les conditions d’accès à cette garantie sont similaires à celles de la GRL, la GURL risque de connaître le même échec.

La nécessité d’un cadre juridique adapté pour la location meublée

La mobilité professionnelle et l’évolution des modes de vie génèrent véritablement une demande de locations meublées. En effet d’après le baromètre du 1er trimestre 2013 réalisé par Lodgis, 55% des locations meublées sont destinées à des fins professionnelles. Les entreprises sont de plus en plus à la recherche d’alternatives pour loger temporairement leurs salariés, dans des conditions adaptées, qu’ils soient en déplacement de moyenne ou de longue durée (formations, stages, missions, salons, etc). La location meublée répond aussi aux besoins des étudiants et des personnes en situation d’urgence (séparation, travaux…).

Certaines des réformes envisagées par la future loi Duflot vont encadrer davantage la location meublée mais de manière inadaptée.
Celle-ci a pourtant besoin d’un vrai cadre juridique aujourd’hui, d’un cadre sur mesure pour répondre aux besoins des locataires et non d’une transposition des dispositions de la location vide, qui risquent de dissuader de nombreux propriétaires de louer leur bien meublé. Dans l’ensemble, aucune des mesures prévues ne favorisera la location, qu’elle soit vide ou meublée. Les locataires, que l’on souhaite protéger, risquent au final d’être perdants…