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perspectives : Note de conjoncture immobilière des Notaires de France octobre 2012 (2/3)

L’attentisme pré-électoral s’est mué en attentisme fiscal et celui-ci pourrait perdurer au-delà du calendrier budgétaire. En effet, les lois de finances rectificatives ont eu tendance à se multiplier et les annonces anticipées peuvent déjà influer sur les comportements.

Pour l’ancien
Les volumes dans l’ancien seront bien inférieurs à ceux que nous avions envisagés en début d’année, et ce, même avec un mois de janvier particulièrement actif. Les volumes devraient se situer aux alentours de 650 000 ventes, bien loin des plus ou moins 800 000 ventes des années 2000 à 2007 et 2011. On peut même craindre que l’on n’approche le très mauvais score de 2009 avec 594 000 ventes si les vendeurs veulent bénéficier de l’effet d’aubaine d’amélioration de la fiscalité sur les plus-values immobilières limité pour le moment à 2013 d’après le projet de loi de finances. Cette mesure fiscale, si elle était adoptée1, permettrait un adoucissement de l’impôt dû de l’ordre de 11 %. La conséquence directe de ce repli des volumes est une perte de recettes fiscales pour les départements et les communes qui ne sera certainement pas négligeable.
Les prix dans l’ancien font de la résistance et 2012 devrait être conforme à ce que nous avions envisagé : une stabilisation des prix ou une très légère variation, à la hausse ou à la baisse, pour Paris et Ile-de-France, les grandes métropoles de Province dynamiques comme Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse et Nice, tant pour les appartements que pour les maisons. Sur les autres territoires, 2012 actera globalement d’une baisse plus ou moins accentuée sans atteindre l’ampleur des décrochages constatés au moment du trou d’air immobilier de 2008/2009. Les baisses sont cependant plus fortes en matière de maisons.

En 2013, on peut d’ores et déjà anticiper que le marché se contractera encore en termes de volumes, passant sous le seuil des 600 000 ventes, à moins que l’annonce d’un retour du PTZ dans l’ancien ne se concrétise. Quant aux prix, nous pensons que l’on restera sur la tendance de 2012, ce qui signifie cependant que, sur les marchés non dynamiques, la baisse des prix à fin 2013 devrait être sur deux ans d’environ 10 %. Nous considérons en effet que la baisse des volumes ne se traduit pas dans les mois qui suivent par une baisse des prix sur les marchés où règne une pénurie évidente de l’offre.

Pour le neuf
Les réservations des primo-accédants et des investisseurs ne sont plus toujours suffisantes pour permettre aux promoteurs d’atteindre l’objectif de 40 % de pré-commercialisation, ce qui entraîne l’abandon de certains projets. Les volumes escomptés pour 2012, soit 75 000 ventes en secteur groupé, devraient pourtant être atteints en raison de la non-remise en cause, désormais acquise, du maintien de l’avantage fiscal (en BBC) sans autre modification que le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €, si l’on en juge par le questionnement intéressé de notre clientèle. Mais en 2013 et au-delà, en l’état actuel du texte, nous doutons que le chiffre de 40 000 ventes à investisseurs puisse être atteint. En effet, le bénéfice de la réduction d’impôt nécessitera que l’immeuble comporte, à la mise en habitabilité, un minimum de 20 % de logements constituant la résidence principale de leur propriétaire. En outre, le dispositif DUFLOT exclut la zone B2², sauf agrément ; or un tiers de la production se fait dans cette zone.
Parallèlement, il faut envisager une chute accentuée de la construction de maisons individuelles si l’on en juge par l’évolution de l’indicateur Markemétron qui s’est fortement dégradé depuis le début de l’année 2012

(1) Au moment où ce texte est imprimé, les mesures ne sont pas connues dans le détail.
(2) La zone B2 comprend les limites de Ile-de-France, les communes entre 50 000 et 250 000 habitants, et les zones frontalières ou littorales à prix élevés non comprises dans les zones A et B1.