Perspectives
Pour l’ancien
Les volumes dans l’ancien, qui habituellement s’élèvent à environ 800 000 mutations en moyenne annuelle, devraient s’inscrire en 2012 dans une fourchette de 650 000 à 700 000 ventes. Le risque que l’on descende en-dessous de 650 000 mutations semble écarté. Dans des cas bien précis, l’allégement de la fiscalité des plus-values immobilières n’aura aucun impact puisqu’il se limitera au foncier non bâti. On peut seulement craindre que l’instabilité fiscale qui, en 2012, aura confiné à la frénésie, et les propositions variées qui ont émaillé le débat budgétaire, n’aient découragé un peu plus les candidats à l’achat. Pour 2013, trois facteurs supplémentaires concourront à une nouvelle baisse du nombre des transactions : les perspectives économiques, avec une croissance faible entraînant une poursuite inéluctable de la hausse du chômage, l’attentisme des acquéreurs potentiels sur les marchés où la baisse ne se sera pas franchement enclenchée, et l’absence de toute aide de l’Etat à l’accession dans l’ancien, à l’exclusion des zones urbaines sensibles. Dans ces circonstances on peut être certain que le volume des ventes n’atteindra pas 600 000 ; il pourrait même ne pas dépasser 550 000. Il sera d’autant plus faible s’il n’y a pas révision à la baisse des prétentions des vendeurs, ou si ces derniers choisissent de différer la vente de leur bien. Une nouvelle perte de recettes fiscales pour les départements et les communes est donc à craindre. Elle devrait être globalement de moindre ampleur qu’en 2012 mais les collectivités qui subiront à la fois un recul des volumes et des prix pourraient être plus nombreuses en 2013. Le scénario d’une baisse rapide et concomitante des prix et des volumes s’est produit en 2009, mais c’est une exception. La règle veut au contraire que la baisse des prix soit non seulement décalée par rapport à celle des volumes mais aussi qu’elle s’étale sur plusieurs années. C’est ce qui s’est passé dans les années 90. C’est aussi le constat qu’a établi l’OCDE à partir de l’observation de plusieurs dizaines de cycles immobiliers dans l’ensemble des pays membres : les prix (en termes réels) ont augmenté en moyenne de 40% pendant 6 ans avant de reculer de 26% pendant 5 ans et demi.(2)
Pour le neuf
Le volume des ventes des promoteurs en 2012, devrait être plus proche de 70 000 que de 75 000. L’effet « portillon » dû à la fin de vie du Scellier ne se produira pas en raison du report de l’échéance à fin mars 2013. Il n’aurait d’ailleurs pas été de grande ampleur. Les perspectives du logement neuf en 2013 n’ont aucun motif pour être plus brillantes que celles de l’ancien. Les prix de sortie subiront l’impact de l’entrée en vigueur de la RT 2012. S’y ajoutera celui de la péréquation avec les ventes aux organismes de logement sociaux dont le poids relatif augmentera en raison d’un effet de ciseau entre logement social et secteur libre. Le premier est soutenu par les objectifs gouvernementaux de production et la révision à la hausse du seuil dans les grandes agglomérations. Le second est handicapé par le contexte économique et immobilier décrit plus haut. Quant aux ventes aux investisseurs, leur nombre devrait être inférieur à celui de 2012, l’attrait du dispositif Duflot restant difficile à anticiper.
Quant à la construction de maisons individuelles, elle est moins sensible à l’environnement fiscal, mais plus à la conjoncture économique et aux aides à l’accession. Les paramètres du Prêt à taux zéro révisé ne sont pas encore tous connus ; il est donc difficile de se prononcer sur son impact et d’estimer si l’amélioration des conditions de remboursement pour les plus modestes compensera l’abaissement du plafond de revenu (36 000 € au lieu de 43 500 € en zone A).
(2) « Le rôle des fondamentaux dans l’évolution récente du prix des logements », in « perspectives économiques de l’OCDE, n° 78 (décembre 2005).
