Comment en maîtriser le coût ? En créant, dès aujourd’hui, une SCI.
Par Olivier Pietri, Associé fondateur d’Equance Assistance Fiscale (filiale d’Equance S.A.S.)
« La réforme des plus-values immobilières de 2004 était cohérente avec la réduction des droits de mutation à titre onéreux. L’idée était de ne pas freiner les mutations et, à travers elles, la mobilité professionnelle, par exemple, à cause de droits de mutation immobiliers trop élevés. En 2004 donc, le délai fixé pour l’exonération totale a été ramené à quinze ans de détention au lieu de vingt-deux. Cependant, cette réforme comportait une faille : elle ne faisait pas un sort particulier aux prélèvements sociaux. Or les réformes ultérieures n’ont fait porter les exonérations que sur la partie fiscale, préservant l’assujettissement à la CSG, impôt universel qui profite à l’assurance maladie et à l’assurance vieillesse. L’an dernier, nous avons soumis les plus-values mobilières aux prélèvements sociaux. L’amendement I-CF 304 vous propose de faire de même pour les plus-values immobilières – la résidence principale demeurant, bien sûr, totalement exonérée. »
Ainsi s’exprimait Gilles Carrez à l’Assemblée nationale, lors des travaux en commission préparant la loi de finances pour 2011… Assujettir les plus-values immobilières des biens détenus par les investisseurs (hors résidences principales, donc) à l’impôt social était donc à l’ordre du jour. Et puis, finalement, la loi de finances 2011 a été votée sans que cette disposition n’y soit intégrée.
Les contributions sociales sur les plus-values immobilières devraient cependant être effectives cet été.
Ce n’est apparemment que partie remise puisque la taxe sociale devrait bel et bien toucher les plus-values immobilières des investisseurs, à terme. En effet, la réforme de la fiscalité du patrimoine prévue pour entrer en vigueur le 1er juillet 2011 et qui va commencer à être discutée prochainement (avec passage en Conseil des Ministres prévu fin avril et passage au Parlement prévu en mai) devrait entériner cette disposition.
Comment, dans ces conditions, gérer son patrimoine immobilier ?
Faut-il se résoudre à vendre précipitamment tous ses biens, avant l’été, pour y échapper, au risque de ne pas réaliser une opération financière optimale ? Non, car une solution existe, évidemment légale, pour ne pas être redevable de cette nouvelle taxation en cas de vente : la constitution d’une société civile immobilière, une SCI.
En plus de permettre de maîtriser le coût final en limitant la future taxation de 12,3% à la plus value constatée après constitution de la SCI, une SCI présente l’intérêt de préparer avantageusement la transmission de son patrimoine.
°°° Exemple
Un bien a été acquis en 1990 pour la somme de 100.000 €. Les frais d’acquisition ont représenté 7.500 € et les frais de travaux, 15.000 €.
En 2011, la valeur de ce bien est de 600.000 €.
En 2012, elle sera de 650.000 €.
Hypothèse 1 : le bien est conservé en direct et est revendu en 2012, une fois la taxation effective
Si le bien immobilier est conservé en direct, la taxe sur la plus-value, en cas de vente (avec l’hypothèse d’une CSG-CRDS actée sur les plus-values réalisées par les investisseurs), sera équivalente à 64.882 €.
Hypothèse 2 : le bien est « apporté » à une SCI aujourd’hui, puis revendu en 2012
Si, en revanche, le bien est « apporté » à une SCI avant que la taxation ne devienne effective (c’est-à-dire très rapidement car il faut compter un délai de deux mois pour valider l’apport une fois la SCI créée, compte tenu du délai d’environ 60 jours nécessaire à l’exercice, par les collectivités locales, du droit de préemption urbain), puis vendu en 2012, la taxation globale sur les plus-values (la première étant calculée lors de l’apport du bien à la SCI ; la seconde lors de la vente du bien) sera égale à 15.650 €. Pour être tout-à-fait juste, il convient d’ajouter à cet impôt les frais liés à l’apport (constitution de la SCI, droits fixes et émoluments du Notaire) – soit dans cet exemple environ 6.500 € -, ce qui engendre donc des frais totaux d’environ 22.000 €.
Comparés à la taxe due de 64.882 € de la première hypothèse, l’opération de création d’une SCI est financièrement très avantageuse avec un différentiel de près de 43.000 €.
Conclusion :
Les décisions prises pour son patrimoine ne sont jamais anodines ; elles doivent être mûrement réfléchies et ne pas être systématisées.
A propos d’Equance :
Equance est une société offrant des prestations de conseil, d’ingénierie patrimoniale et de gestion pour le compte de résidents et non-résidents français. La société s’appuie sur un réseau indépendant de consultants en gestion de patrimoine répartis sur le territoire français et dans plus de 40 pays. Forte des 20 ans d’expérience de ses associés, la société s’est imposée parmi les leaders dans la gestion du patrimoine des Français de l’étranger et comme un acteur alternatif significatif sur le marché national. Société par Actions Simplifiée au capital de 100 000 Euros, indépendante, Equance est dirigée par Olivier Grenon-Andrieu, Président, et Didier Bujon, Directeur Général. www.equance.com
A propos d’Equance Assistance Fiscale (EAF) :
Equance Assistance Fiscale est une société de conseil, créée en décembre 2009, dédiée aux clients du Groupe Equance pour répondre à leurs besoins en matière de suivi fiscal. Composée d’experts fiscalistes, la société s’inscrit dans le cadre d’une prestation d’ingénierie patrimoniale menée par Equance et permet un suivi et un encadrement des dossiers fiscaux jusqu’aux déclarations. www.equanceassistancefiscale.com
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