Qu’est-ce que le dispositif LMNP ?
Le statut LMNP s'adresse à tout particulier qui met en location un logement meublé, sous certaines conditions de recettes annuelles. Son principal attrait réside dans son régime fiscal, qui permet de générer des revenus locatifs peu ou pas imposés. L'investisseur LMNP a le choix entre deux régimes fiscaux :- Le micro-BIC qui bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (porté à 71 % pour les meublés de tourisme classés) ;
- Le régime réel qui est le plus avantageux car il permet de déduire l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) mais aussi d'amortir la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier. C'est cette mécanique d'amortissement qui génère un déficit comptable qui rend les revenus locatifs non imposables pendant de longues années.
En quoi l’arrêt du dispositif Pinel a un impact sur le LMNP ?
Le dispositif Pinel était temporaire, strictement encadré et principalement axé sur la réduction d'impôt en échange d'un engagement de location longue durée et d'un plafonnement des loyers. Sa disparition crée un vide pour les investisseurs qui cherchent à optimiser leur fiscalité. Le dispositif LMNP comble ce vide en offrant un avantage non pas en réduction, mais en neutralisation de l'impôt sur les recettes locatives, et ce, de manière durable grâce au régime réel. Il offre également une plus grande liberté : pas de zone géographique imposée, pas de plafonds de loyer et une flexibilité sur le type de bien (neuf ou ancien). Cette transition marque un passage d'un investissement incitatif à un investissement de rendement et de long terme.Quelles sont les tendances actuelles pour rebondir sur ce type de marché ?
Les tendances du marché immobilier pour 2026 renforcent la pertinence du LMNP :- L'achat dans l'ancien avec rénovation (LMNP-Rénovation) : avec le renforcement des réglementations sur les passoires thermiques, l'investissement dans des biens anciens nécessitant des travaux (qui peuvent être amortis en LMNP) devient très porteur. Cela permet d'améliorer la performance énergétique tout en optimisant la fiscalité.
- L'attrait pour les résidences gérées : le marché des résidences de services (étudiants, seniors, tourisme, affaires) reste une niche stable et sécurisée. L'investisseur n'a pas à gérer le locataire et le statut LMNP est intrinsèquement lié à ce type d'acquisition.
- L'équilibre vie urbaine/périurbaine : face à la hausse des taux d'intérêt, les primo-accédants et locataires s'éloignent des centres-villes. Investir en LMNP dans des logements meublés de qualité dans les communes de deuxième couronne, bien desservies, répond à une demande croissante et garantit un bon taux d'occupation.
Anne Vaneson-Bigorgne
