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indices sur le logement : Note de conjoncture immobilière des Notaires de France octobre 2012 (3/3)

France : l’indice des prix des logements anciens France entière est calculé par les Notaires de France en partenariat avec l’INSEE. Cet indice est publié trimestriellement et utilise la méthode des prix hédoniques. Les données sont issues des actes de ventes transmis par les Notaires

États-Unis : l’indice FHFA établi par la Federal Housing Finance Agency, organisme dépendant du gouvernement américain, mesure l’évolution du prix des maisons individuelles à partir d’un échantillon de prêts hypothécaires. Il utilise la méthode des ventes répétées.

Royaume-Uni : l’indice DCLG est l’indice officiel du prix des logements publié par le gouvernement britannique, à partir d’un échantillon de prêts hypothécaires. Il utilise la méthode des prix hédoniques.

Les aides fiscales à l’investissement locatif privé (logements neufs et assimilés)

(1) Baux signés en 2012
(2) En 2011 et 2012 : taux maximum si immeuble BBC
(3) En 2012 : réduction supprimée si logement non BBC et permis postérieur au 31/12/2011
(4) Avant 2006, pour les logements bénéficiant de l’amortissement accéléré, la déduction forfaitaire était de 6% au lieu de 14% pour le droit commun.

Les aides fiscales aux investisseurs en logements locatifs neufs sont apparues en septembre 1984 (dispositif « Quilès ». Il s’agissait d’une réduction d’impôt et le montant de l’investissement était plafonné. Le dispositif a été amélioré en 1986 (« Quilès-Méhaignerie ») et doublé d’une version sociale en 1989 (« Super Quilès »). Un mécanisme plus puissant, reposant sur l’amortissement accéléré, fut introduit en 1996 (amortissement « Périssol »). Il a connu plusieurs versions successives avant que le « Scellier » ne marque un retour à la réduction d’impôt.

(tableau). Plusieurs de ces dispositifs ont été aménagés dans une version plus sociale réservée au logement ancien (Besson, Lienemann, Borloo). Si le nombre absolu des ventes à investisseurs dépend aussi de la conjoncture économique et immobilière, leur part dans les ventes des promoteurs est essentiellement liée à leur attractivité. Ainsi le recul attendu de la part des ventes en « Scellier » entre 2010 et 2012 est-il dû aux « coup de rabot » sur les « niches » fiscales. De même, les dispositifs plus sociaux, c’est-à-dire assortis de plafonds de loyers abaissés et de ressources des locataires, connaissent un succès moindre, même en l’absence d’alternative, comme ce fut le cas du « Besson ».
Si l’on admet que l’objectif économique d’augmenter l’offre de logements locatifs ne suffit pas à justifier une aide de l’Etat, il faut veiller à ce que les contraintes « sociales » n’amputent pas trop la rentabilité attendue. Les plus-values réalisées par le passé ont souvent dépassé les espérances des investisseurs mais elles sont plus incertaines dorénavant.

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