Investissements et fonds immobiliers : guide et conseils

Bienvenue dans notre guide complet sur les investissements et les fonds immobiliers. L’immobilier a toujours été l’un des domaines les plus attrayants et durables pour les investissements financiers. Que vous soyez un investisseur débutant cherchant à diversifier votre portefeuille ou un professionnel aguerri cherchant à optimiser votre stratégie, ce guide vous fournira des informations essentielles, des conseils pratiques et des connaissances approfondies pour vous aider à naviguer dans le monde complexe de l’investissement immobilier et des fonds immobiliers. Explorez avec nous les différentes opportunités, les avantages, les risques et les meilleures pratiques qui vous permettront de prendre des décisions éclairées et de maximiser le potentiel de votre investissement immobilier. Que votre objectif soit de générer des revenus passifs, de préparer votre retraite ou de constituer un patrimoine durable, ce guide vous guidera dans chaque étape de votre parcours d’investisseur immobilier.

Si vous vous intéressez au domaine de l’investissement, vous avez probablement entendu parler des fonds immobiliers. Mais savez-vous exactement ce que sont les fonds immobiliers et comment vous pouvez y investir ? Dans cet article, vous en apprendrez davantage sur cette forme d’investissement qui peut présenter une bonne rentabilité et de nombreux avantages pour l’investisseur.

Qu’est-ce qu’un fonds immobiliers ?

Les fonds immobiliers ou FII sont des fonds d’investissement fermés ou à capital fixe, c’est-à-dire qu’ils ne permettent pas de rachat. Toutefois, les investisseurs peuvent vendre leurs actions. Les fonds d’investissement fermés fonctionnent de la manière suivante : pour que vous puissiez y entrer, quelqu’un doit partir, ou bien cette personne doit vendre une partie des quotas que vous possédez. Plus clairement, le REIF est un système utilisé sur le marché des capitaux pour permettre aux investisseurs d’accéder à des biens immobiliers. Ce n’est pas un investissement aussi simple, car les investisseurs ont besoin de connaître les biens immobiliers qui participent au B3 de la Bourse. Les fonds immobiliers sont apparus au Brésil avec la loi 8668/93. Les revenus provenant de divers instruments tels que les CRI, les ICM et les Lhs ont été exonérés de l’impôt sur le revenu, ce qui a été fait par la loi 11.033. Les fonds immobiliers ont également été exonérés, de la loi 11.196, à condition qu’ils suivent certaines règles de base. Ces lignes directrices définissent qu’aucun actionnaire ne peut avoir plus de 10 membres et que le fonds doit avoir au moins 50 membres. En outre, le fonds doit être coté en bourse B3 et il est obligatoire de distribuer 95 le résultat semestriel. En cas de vente de quotas, l’investisseur doit payer l’impôt sur le revenu sur la plus-value, et les pertes peuvent être compensées à l’avenir.

Un fonds immobilier, également connu sous le nom de fonds de placement immobilier (FPI) ou fonds commun de placement immobilier (FCPI) en France, est une forme d’investissement collectif dans l’immobilier. Il permet à un groupe d’investisseurs de mettre en commun leur argent pour investir dans divers biens immobiliers, tels que des immeubles d’appartements, des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des hôtels et d’autres types de propriétés.

Quelques caractéristiques clés des fonds immobiliers

Diversification : Les fonds immobiliers offrent aux investisseurs une diversification immédiate en investissant dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Cela réduit le risque associé à la détention d’une seule propriété.
Accessibilité : Ils permettent aux investisseurs individuels d’accéder au marché immobilier sans avoir à acheter directement une propriété. Cela peut être particulièrement utile pour ceux qui ont des ressources financières limitées ou qui préfèrent ne pas gérer activement des biens immobiliers.
Liquidité relative : Bien que les parts de fonds immobiliers ne soient généralement pas aussi liquides que les actions ou les obligations, elles offrent une certaine liquidité, car elles peuvent être achetées ou vendues sur le marché secondaire, en général à la valeur liquidative, qui est calculée périodiquement.
Gestion professionnelle : Les fonds immobiliers sont gérés par des professionnels de l’investissement immobilier, qui prennent en charge la gestion des propriétés, la recherche de locataires, la collecte des loyers et d’autres aspects de l’exploitation immobilière.
Distribution de revenus : La plupart des fonds immobiliers distribuent une partie de leurs revenus sous forme de dividendes aux investisseurs, ce qui en fait un choix populaire pour ceux qui recherchent des revenus passifs.
Transparence : Les fonds immobiliers sont soumis à des règles de divulgation strictes, ce qui signifie que les investisseurs ont accès à des informations financières et opérationnelles complètes sur les actifs du fonds.

Les fonds immobiliers sont régis par des lois et des réglementations spécifiques dans chaque pays, et les avantages fiscaux peuvent varier en fonction de la juridiction. Il est important de faire des recherches approfondies et de consulter un conseiller financier avant d’investir dans un fonds immobilier pour comprendre les détails spécifiques de l’offre et de la structure fiscale.

Comment fonctionnent les fonds immobiliers ?

Les fonds immobiliers possèdent et exploitent des actifs qui sont liés au secteur immobilier. Ces fonds possèdent généralement des biens immobiliers tels que des entrepôts industriels, des universités, des dalles commerciales et des centres commerciaux. Les investisseurs peuvent acquérir des actions du FII en négociant en bourse de la même manière qu’ils achètent des actions d’une société. Le marché brésilien des fonds immobiliers est essentiellement constitué de bureaux d’entreprises, dalles commerciales et d’entrepôts logistiques et industriels.

Les fonds immobiliers fonctionnent en permettant à un groupe d’investisseurs de mettre en commun leurs ressources financières pour investir collectivement dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Voici comment fonctionne généralement le processus des fonds immobiliers :

Collecte de capitaux : Un gestionnaire de fonds immobilier, tel qu’une société de gestion de placements ou une institution financière, crée un fonds immobilier et invite les investisseurs à acheter des parts de ce fonds. Les investisseurs apportent leur capital en achetant des parts du fonds. Le montant initial d’investissement nécessaire pour participer varie en fonction du fonds.
Constitution du portefeuille : Une fois que le fonds a collecté suffisamment de capitaux, le gestionnaire de fonds utilise ces ressources pour acquérir un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Ce portefeuille peut inclure des immeubles d’appartements, des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des hôtels, etc.
Gestion immobilière : Le gestionnaire de fonds est responsable de la gestion quotidienne des biens immobiliers du fonds. Cela comprend la recherche de locataires, la collecte des loyers, la maintenance des propriétés et la prise de décisions sur la gestion des actifs.
Génération de revenus : Les revenus générés par les biens immobiliers, tels que les loyers, les produits de la vente de propriétés ou les intérêts sur les hypothèques, sont distribués périodiquement aux investisseurs sous forme de dividendes. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs s’intéressent aux fonds immobiliers, car ils offrent des revenus passifs.
Valorisation : La valeur des biens immobiliers dans le portefeuille du fonds peut fluctuer en fonction des conditions du marché. La valeur totale du fonds (valeur liquidative) est calculée périodiquement, généralement quotidiennement ou mensuellement, en fonction de la réglementation locale.
Liquidité : Les investisseurs peuvent acheter ou vendre des parts du fonds sur un marché secondaire, similaire à la négociation d’actions. Cependant, la liquidité des parts de fonds immobiliers peut varier en fonction de la demande du marché.
Divulgation et rapports : Les gestionnaires de fonds immobiliers sont tenus de fournir aux investisseurs des informations financières et opérationnelles régulières sur la performance du fonds, les revenus, les dépenses et la composition du portefeuille.

Il est important de noter que les fonds immobiliers peuvent avoir des structures et des objectifs différents. Certains fonds peuvent se concentrer sur la génération de revenus, tandis que d’autres peuvent viser la croissance du capital. La structure fiscale, les frais de gestion et d’autres caractéristiques peuvent également varier d’un fonds à l’autre. Les investisseurs doivent donc examiner attentivement les documents du fonds et consulter un conseiller financier avant d’investir pour comprendre pleinement les détails spécifiques du fonds immobilier dans lequel ils envisagent d’investir.

Quels sont les différents types de fonds immobiliers ?

Il existe plusieurs types de fonds immobiliers, chacun ayant des objectifs, des stratégies et des caractéristiques spécifiques. Voici quelques-uns des types de fonds immobiliers les plus courants:

Fonds de placement immobilier (FPI) : Les FPI sont des fonds immobiliers cotés en bourse, similaires aux actions, et ils sont négociés sur les marchés financiers. Ils investissent principalement dans des biens immobiliers, tels que des immeubles d’appartements, des bureaux, des centres commerciaux, etc. Les FPI distribuent généralement des dividendes réguliers aux investisseurs et offrent une certaine liquidité.
Fonds communs de placement immobilier (FCPI) : Les FCPI sont des fonds d’investissement collectif qui investissent dans des biens immobiliers. Contrairement aux FPI, ils ne sont pas cotés en bourse, mais ils permettent aux investisseurs de détenir des parts du fonds. Les FCPI sont gérés par des professionnels de l’investissement immobilier et visent généralement à générer des revenus passifs pour les investisseurs.
Fonds de capital-investissement immobilier : Ces fonds sont axés sur l’acquisition de biens immobiliers, souvent à des fins de développement, de rénovation ou de restructuration. Les investisseurs participent au capital du fonds, qui est ensuite utilisé pour investir dans des projets immobiliers spécifiques. Le but est généralement de réaliser un bénéfice à long terme en vendant les propriétés après leur amélioration.
Fonds de dette immobilière : Ces fonds investissent dans des prêts hypothécaires, des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) ou des obligations garanties par des biens immobiliers. Ils génèrent des revenus sous forme d’intérêts sur les prêts immobiliers et sont considérés comme moins risqués que les fonds axés sur la propriété physique.
Fonds de logements sociaux : Ces fonds investissent dans des logements sociaux, qui sont généralement destinés à des locataires à revenu modeste ou faible. Ils peuvent être gérés par des organismes publics ou privés et ont souvent des objectifs sociaux et financiers.
Fonds de capital-risque immobilier : Ces fonds investissent dans des start-ups ou des entreprises liées à l’immobilier, telles que les proptechs (technologies immobilières) ou les entreprises de construction innovantes. Ils visent à soutenir l’innovation dans le secteur immobilier et à réaliser des rendements à long terme.
Fonds de fonds immobiliers : Ces fonds investissent dans d’autres fonds immobiliers au lieu d’acquérir directement des biens immobiliers. Ils offrent une diversification supplémentaire en permettant aux investisseurs de participer à différents types de fonds immobiliers.
Fonds de développement immobilier : Ces fonds se concentrent sur l’acquisition de terrains et de propriétés à des fins de développement futur. Ils investissent dans des projets immobiliers en phase de planification ou de construction, dans l’espoir de réaliser un profit à mesure que ces projets se développent.

Chaque type de fonds immobilier présente ses avantages, ses inconvénients et ses objectifs spécifiques. Les investisseurs doivent examiner attentivement leurs propres objectifs financiers et leur tolérance au risque avant de choisir le type de fonds qui correspond le mieux à leurs besoins. Il est également recommandé de consulter un conseiller financier pour obtenir des conseils spécifiques à leur situation.

Fonds de revenu

Les fonds de revenu, connus sous le nom de Brick, sont le type de fonds immobilier le plus traditionnel sur le marché. Les biens qui génèrent des revenus pour le fonds sont tangibles, ce qui permet à l’investisseur d’en évaluer la valeur de manière approfondie. Les dalles des entreprises, les écoles, les hôpitaux, les entrepôts commerciaux, les agences bancaires, les centres commerciaux et les hôtels sont quelques-uns de ces atouts. Les risques de ce fonds sont vraiment plus importants si l’on considère la linéarisation des revenus, et ce qui arrivera à la propriété au fil du temps.

Fonds de créances

Les fonds de créances sont les fonds des CRI, officieusement connus sur le marché sous le nom de fonds papier. Il n’y a pas de propriétés générant directement des revenus, mais seulement des opérations sur le marché immobilier où les propriétés jouent le rôle de lest pour l’entreprise. En général, ces fonds versent des primes intéressantes sur les obligations d’État et les actifs privés à revenu fixe. Le rendement net peut être supérieur à 50 %. Les fonds papier sont des actifs à revenu fixe turbine, car leur dissipation des risques est considérable, puisqu’il s’agit d’entreprises emprunteuses à la recherche de financement, c’est-à-dire de ressources pour financer leurs opérations. Il existe des CRI reliés à des entrepôts logistiques et des centres commerciaux sous contrat BTS, ainsi qu’à des lotissements et des développements résidentiels. Les CRI définissent une opération de crédit et demandent une attention particulière.

Fonds de développement immobilier

Les fonds de développement immobilier présentent une certaine complexité pour les particuliers en général. Les fonds collectés sont utilisés dans des projets, généralement résidentiels. Lors de la construction puis de la livraison du bien, le bénéfice de la vente des parts est réparti entre les détenteurs de quotas. La rentabilité de ces actifs peut être très variable. Il est donc nécessaire de suivre de près les chiffres présentés par le gestionnaire dans les rapports de gestion mensuels.

Fonds de fonds

Le fonds de fonds ou FOF est une balle dans laquelle tous les autres types de fonds immobiliers peuvent être acquis, pour intégrer le portefeuille. Les coûts totaux impliqués sont élevés, le gestionnaire doit donc être efficace dans l’échange de positions qui donneront un bon résultat à long terme. Les FOF sont une passerelle pour les investisseurs qui ont peu de capital initial, mais qui veulent voir comment le marché fonctionne. Ce sont les fonds qui présentent le moins de risques, car ils sont les plus importants. En général, les FOF ont 20 à 25 fonds immobiliers dans leur portefeuille, avec une excellente dissipation des risques.

Comment commencer à investir dans des fonds immobiliers ?

Les fonds immobiliers ont un revenu annuel moyen réel supérieur à celui des obligations d’État, des avantages fiscaux et des revenus récurrents. En outre, vous avez des revenus de diverses sources. Il est très difficile pour vous de trouver une autre classe d’actifs avec une diversification interne aussi efficace. Cependant, vous devez toujours observer la relation entre le risque et le rendement, en vérifiant l’origine de votre flux de trésorerie. Si vous décidez d’investir dans les FII, vous devrez faire des recherches, en consacrant votre temps à connaître les adresses des entreprises. Google Maps peut vous aider dans cette tâche. Il est conseillé de visiter chaque site personnellement, car vous aurez plus de confiance en vous en tant qu’investisseur. Sortez dans la rue et apprenez à connaître les atouts, ça vaut le coup. Cependant, même si vous faites des recherches et apprenez beaucoup, quelle part de l’investissement est risquée pour le FII. Au fur et à mesure que vous acquerrez de l’expérience dans ce type d’investissement, vous pourrez les réduire et trouver les meilleures opportunités pour investir votre argent. Parmi les signes de risque dans les biens immobiliers disponibles pour l’investissement, citons l’inoccupation prolongée, les révisions négatives des loyers, la détérioration et le défaut de paiement.

Si vous êtes un investisseur immobilier, vous devrez vous poser quelques questions : quel est le coût du mètre carré de mon bien, et quel est le montant négocié sur le marché secondaire ? Quelle est la valeur locative de l’aménagement ? La vocation de la région ? Et les prix, sont-ils en ligne avec ceux des actifs évalués dans le FII ? Cela semble compliqué ? Un peu. Sachez qu’au début, ce sera difficile, mais avec le temps, vous saurez comment gérer ce marché et vous ferez naturellement partie de cet univers. N’oubliez pas que des erreurs se produiront et que vous pouvez en tirer des leçons.

Investir avec dans fonds immobiliers : nos meilleurs conseils

Investir dans des fonds immobiliers peut être une stratégie d’investissement rentable, mais cela nécessite une planification minutieuse et une compréhension approfondie. Voici quelques-uns de nos meilleurs conseils pour investir avec des fonds immobiliers :

Définissez vos objectifs : Avant de commencer à investir, identifiez clairement vos objectifs financiers. Vous cherchez à générer des revenus passifs, à réaliser des gains en capital à long terme ou à diversifier votre portefeuille ? Vos objectifs influenceront le type de fonds immobilier dans lequel vous devriez investir.
Faites vos recherches : Prenez le temps de rechercher les différents types de fonds immobiliers disponibles. Examinez les performances passées, les frais de gestion, les stratégies d’investissement et la structure fiscale de chaque fonds. Comparez également les gestionnaires de fonds pour trouver ceux ayant une solide expérience et une réputation favorable.
Diversifiez votre portefeuille : Évitez de mettre tous vos œufs dans le même panier en investissant dans plusieurs fonds immobiliers avec une diversification géographique et sectorielle. Cela peut réduire votre exposition au risque lié à un seul marché ou type de bien immobilier.
Comprenez les frais : Les frais de gestion des fonds immobiliers peuvent varier considérablement d’un fonds à l’autre. Assurez-vous de comprendre tous les frais associés, tels que les frais de souscription, les frais de rachat, les frais de gestion annuels et les frais de performance. Les frais peuvent avoir un impact significatif sur votre rendement net.
Soyez conscient de la liquidité : La liquidité des fonds immobiliers peut être limitée par rapport à d’autres investissements. Avant d’investir, assurez-vous de comprendre comment et quand vous pourrez vendre vos parts, car cela peut prendre du temps.
Surveillez la performance : Même si vous investissez dans des fonds gérés par des professionnels, il est important de suivre la performance de vos investissements. Gardez un œil sur les rapports financiers et les rapports de performance du fonds pour vous assurer que vos objectifs sont atteints.
Diversifiez vos sources de revenus : Si vous investissez dans des fonds immobiliers pour générer des revenus passifs, envisagez de diversifier vos sources de revenus. Avoir plusieurs fonds immobiliers, ainsi que d’autres investissements comme des actions ou des obligations, peut stabiliser vos flux de revenus.
Consultez un conseiller financier : Investir dans des fonds immobiliers peut être complexe, en particulier pour les investisseurs novices. Un conseiller financier peut vous aider à élaborer une stratégie d’investissement appropriée en fonction de vos objectifs, de votre profil de risque et de votre situation financière.
Restez investi à long terme : Les investissements immobiliers ont tendance à être plus efficaces à long terme. Évitez de céder à la panique en cas de fluctuations à court terme sur les marchés immobiliers. La patience peut être une vertu dans l’investissement immobilier.
Restez informé : Les conditions du marché immobilier peuvent évoluer, alors gardez-vous informé des tendances du marché, des taux d’intérêt et de l’économie en général pour prendre des décisions éclairées.

Investir dans des fonds immobiliers peut être une stratégie judicieuse pour diversifier votre portefeuille et atteindre vos objectifs financiers. Cependant, il est important de le faire avec prudence, en tenant compte de ces conseils et en cherchant des conseils professionnels si nécessaire.

Investir avec dans fonds immobiliers : les erreurs à éviter

Investir dans des fonds immobiliers peut être une stratégie lucrative, mais il est important d’éviter certaines erreurs courantes pour maximiser vos chances de succès. Voici quelques erreurs à éviter lorsque vous investissez dans des fonds immobiliers :

Ne pas faire ses recherches : L’une des erreurs les plus graves est de ne pas effectuer suffisamment de recherches sur le fonds immobilier dans lequel vous envisagez d’investir. Il est essentiel de comprendre la stratégie d’investissement, les performances passées, les frais, la liquidité et la structure fiscale du fonds.
Ignorer la diversification : Ne mettez pas tous vos fonds dans un seul fonds immobilier ou type de bien immobilier. La diversification est essentielle pour réduire le risque. Investissez dans plusieurs fonds immobiliers ou types de propriétés pour équilibrer votre portefeuille.
Ignorer les frais : Les frais associés aux fonds immobiliers peuvent réduire considérablement votre rendement net. Assurez-vous de comprendre tous les frais, y compris les frais de souscription, les frais de gestion annuels, les frais de performance et les frais de rachat. Choisissez des fonds avec des frais compétitifs.
Ne pas avoir de stratégie claire : Définissez des objectifs d’investissement clairs avant de mettre de l’argent dans un fonds immobilier. Souhaitez-vous générer des revenus passifs, réaliser des gains en capital à long terme ou atteindre d’autres objectifs financiers ? Une stratégie claire vous aidera à choisir le fonds le mieux adapté à vos besoins.
Ignorer la liquidité : La liquidité des fonds immobiliers peut varier. Si vous avez besoin d’un accès rapide à votre argent, assurez-vous de comprendre comment et quand vous pourrez vendre vos parts, car cela peut prendre du temps.
Suivre aveuglément les tendances : Ne suivez pas aveuglément les tendances du marché immobilier. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, et investir uniquement en fonction des tendances populaires peut entraîner des déceptions.
Ne pas suivre la performance : Une fois que vous avez investi, ne négligez pas de suivre la performance de votre fonds immobilier. Surveillez les rapports financiers et de performance, et réévaluez périodiquement votre portefeuille pour vous assurer qu’il répond toujours à vos objectifs.
Ne pas consulter un conseiller financier : Investir dans des fonds immobiliers peut être complexe, et il est important d’obtenir des conseils professionnels. Un conseiller financier peut vous aider à élaborer une stratégie d’investissement adaptée à votre situation financière et à vos objectifs.
Ne pas être patient : L’investissement immobilier est souvent plus efficace à long terme. Évitez de céder à la panique en cas de fluctuations à court terme sur les marchés immobiliers. La patience peut être une vertu dans l’investissement immobilier.
Ignorer la fiscalité : Comprenez les implications fiscales de vos investissements immobiliers. Les règles fiscales peuvent varier d’un pays à l’autre et d’une région à l’autre. Consultez un expert fiscal pour maximiser vos avantages fiscaux.

En évitant ces erreurs courantes, vous pouvez améliorer vos chances de réussir dans l’investissement immobilier et atteindre vos objectifs financiers à long terme.

Publié le 30 septembre 2020