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Fonds immobiliers : le guide définitif

Si vous vous intéressez au domaine de l’investissement, vous avez probablement entendu parler des fonds immobiliers. Mais savez-vous exactement ce que sont les fonds immobiliers et comment vous pouvez y investir ? Dans cet article, vous en apprendrez davantage sur cette forme d’investissement qui peut présenter une bonne rentabilité et de nombreux avantages pour l’investisseur.

Qu’est-ce qu’un fond immobilier ?

Les fonds immobiliers ou FII sont des fonds d’investissement fermés ou à capital fixe, c’est-à-dire qu’ils ne permettent pas de rachat. Toutefois, les investisseurs peuvent vendre leurs actions. Les fonds d’investissement fermés fonctionnent de la manière suivante : pour que vous puissiez y entrer, quelqu’un doit partir, ou bien cette personne doit vendre une partie des quotas que vous possédez. Plus clairement, le REIF est un système utilisé sur le marché des capitaux pour permettre aux investisseurs d’accéder à des biens immobiliers. Ce n’est pas un investissement aussi simple, car les investisseurs ont besoin de connaître les biens immobiliers qui participent au B3 de la Bourse. Les fonds immobiliers sont apparus au Brésil avec la loi 8668/93. Les revenus provenant de divers instruments tels que les CRI, les ICM et les Lhs ont été exonérés de l’impôt sur le revenu, ce qui a été fait par la loi 11.033. Les fonds immobiliers ont également été exonérés, de la loi 11.196, à condition qu’ils suivent certaines règles de base. Ces lignes directrices définissent qu’aucun actionnaire ne peut avoir plus de 10 membres et que le fonds doit avoir au moins 50 membres. En outre, le fonds doit être coté en bourse B3 et il est obligatoire de distribuer 95 le résultat semestriel. En cas de vente de quotas, l’investisseur doit payer l’impôt sur le revenu sur la plus-value, et les pertes peuvent être compensées à l’avenir.

Comment fonctionnent les fonds immobiliers ?

Les fonds immobiliers possèdent et exploitent des actifs qui sont liés au secteur immobilier. Ces fonds possèdent généralement des biens immobiliers tels que des entrepôts industriels, des universités, des dalles commerciales et des centres commerciaux. Les investisseurs peuvent acquérir des actions du FII en négociant en bourse de la même manière qu’ils achètent des actions d’une société. Le marché brésilien des fonds immobiliers est essentiellement constitué de bureaux d’entreprises, dalles commerciales et d’entrepôts logistiques et industriels.

Types de fonds immobiliers

– Fonds de revenu.

Les fonds de revenu, connus sous le nom de Brick, sont le type de fonds immobilier le plus traditionnel sur le marché. Les biens qui génèrent des revenus pour le fonds sont tangibles, ce qui permet à l’investisseur d’en évaluer la valeur de manière approfondie. Les dalles des entreprises, les écoles, les hôpitaux, les entrepôts commerciaux, les agences bancaires, les centres commerciaux et les hôtels sont quelques-uns de ces atouts. Les risques de ce fonds sont vraiment plus importants si l’on considère la linéarisation des revenus, et ce qui arrivera à la propriété au fil du temps.

– Fonds de créances

Les fonds de créances sont les fonds des CRI, officieusement connus sur le marché sous le nom de fonds papier. Il n’y a pas de propriétés générant directement des revenus, mais seulement des opérations sur le marché immobilier où les propriétés jouent le rôle de lest pour l’entreprise. En général, ces fonds versent des primes intéressantes sur les obligations d’État et les actifs privés à revenu fixe. Le rendement net peut être supérieur à 50 %. Les fonds papier sont des actifs à revenu fixe turbine, car leur dissipation des risques est considérable, puisqu’il s’agit d’entreprises emprunteuses à la recherche de financement, c’est-à-dire de ressources pour financer leurs opérations. Il existe des CRI reliés à des entrepôts logistiques et des centres commerciaux sous contrat BTS, ainsi qu’à des lotissements et des développements résidentiels. Les CRI définissent une opération de crédit et demandent une attention particulière.

– Fonds de développement immobilier

Les fonds de développement immobilier présentent une certaine complexité pour les particuliers en général. Les fonds collectés sont utilisés dans des projets, généralement résidentiels. Lors de la construction puis de la livraison du bien, le bénéfice de la vente des parts est réparti entre les détenteurs de quotas. La rentabilité de ces actifs peut être très variable. Il est donc nécessaire de suivre de près les chiffres présentés par le gestionnaire dans les rapports de gestion mensuels.

– Fonds de fonds

Le fonds de fonds ou FOF est une balle dans laquelle tous les autres types de fonds immobiliers peuvent être acquis, pour intégrer le portefeuille. Les coûts totaux impliqués sont élevés, le gestionnaire doit donc être efficace dans l’échange de positions qui donneront un bon résultat à long terme. Les FOF sont une passerelle pour les investisseurs qui ont peu de capital initial, mais qui veulent voir comment le marché fonctionne. Ce sont les fonds qui présentent le moins de risques, car ils sont les plus importants. En général, les FOF ont 20 à 25 fonds immobiliers dans leur portefeuille, avec une excellente dissipation des risques.

Commencer à fonctionner avec des fonds immobiliers

Les fonds immobiliers ont un revenu annuel moyen réel supérieur à celui des obligations d’État, des avantages fiscaux et des revenus récurrents. En outre, vous avez des revenus de diverses sources. Il est très difficile pour vous de trouver une autre classe d’actifs avec une diversification interne aussi efficace. Cependant, vous devez toujours observer la relation entre le risque et le rendement, en vérifiant l’origine de votre flux de trésorerie. Si vous décidez d’investir dans les FII, vous devrez faire des recherches, en consacrant votre temps à connaître les adresses des entreprises. Google Maps peut vous aider dans cette tâche. Il est conseillé de visiter chaque site personnellement, car vous aurez plus de confiance en vous en tant qu’investisseur. Sortez dans la rue et apprenez à connaître les atouts, ça vaut le coup. Cependant, même si vous faites des recherches et apprenez beaucoup, quelle part de l’investissement est risquée pour le FII. Au fur et à mesure que vous acquerrez de l’expérience dans ce type d’investissement, vous pourrez les réduire et trouver les meilleures opportunités pour investir votre argent. Parmi les signes de risque dans les biens immobiliers disponibles pour l’investissement, citons l’inoccupation prolongée, les révisions négatives des loyers, la détérioration et le défaut de paiement.

Si vous êtes un investisseur immobilier, vous devrez vous poser quelques questions : quel est le coût du mètre carré de mon bien, et quel est le montant négocié sur le marché secondaire ? Quelle est la valeur locative de l’aménagement ? La vocation de la région ? Et les prix, sont-ils en ligne avec ceux des actifs évalués dans le FII ? Cela semble compliqué ? Un peu. Sachez qu’au début, ce sera difficile, mais avec le temps, vous saurez comment gérer ce marché et vous ferez naturellement partie de cet univers. N’oubliez pas que des erreurs se produiront et que vous pouvez en tirer des leçons.