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Comment estimer un bien immobilier avant de le vendre ?

Dans le cadre d’une vente (et même d’un achat ou encore d’une succession), il est indispensable de connaître la valeur vénale de son bien immobilier. Pour ce faire, une estimation de son juste prix doit être réalisée.

Il existe trois méthodes pour évaluer un bien : l’estimation comparative, l’estimation réalisée par une plateforme en ligne et l’estimation d’un agent immobilier ou d’un notaire.
Pour des propriétaires qui souhaitent vendre en direct ou avoir un premier ordre de grandeur, un site comme Liberkeys procède à la réalisation d’estimations en ligne en deux minutes. Par ailleurs, si les vendeurs veulent croiser une estimation en ligne avec une approche comparative, un site comme celui du dispositif gouvernemental Etalab leur permet de connaître le prix des biens immobiliers vendus dans toutes les communes en France.

Quels sont les critères à prendre en compte ?

Il est nécessaire de prendre plusieurs critères en compte pour évaluer un bien à la valeur réelle de marché, qui est déterminée en tenant compte, notamment, de la valeur de biens identiques mis en vente dans un même secteur. On considère deux grandes catégories de critères : ceux techniques et objectifs et ceux qui relèvent de l’appréciation subjectifs.

Les critères objectifs :

  • La surface en m² loi Carrez ;
  • Le potentiel constructible ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les diagnostics énergétiques ;
  • Le nombre de chambres ;
  • Le nombre de pièces d’eau ;
  • La hauteur sous plafond ;
  • Le nombre d’étages du bien ;
  • La surface du terrain ;
  • La surface des aménagements extérieurs…

Les critères subjectifs :

  • L’exposition
  • La luminosité ;
  • Le bruit ;
  • L’environnement ;
  • La disposition et l’agencement ;
  • La présence d’un ascenseur ;
  • Les éléments de standing (piscine, etc.) ;
  • Le type de cuisine ;
  • L’état général du bien ;
  • L’année de construction…

Cette liste n’est pas exhaustive pour réaliser une expertise immobilière, mais elle inclut déjà les principaux critères qui permettent de déterminer la valeur d’un bien.

Quels sont les critères les plus pertinents lors de son estimation ?

Selon qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, tous ces critères n’ont pas la même importance. La localisation, la surface et l’état général du bien à vendre peuvent avoir un poids plus lourd en fonction de la ville ou des arrondissements dans les plus grandes villes. En outre, on n’accorde pas forcément la même importance à certaines caractéristiques pour une maison que pour un appartement et vice et versa. Une adresse peut avoir beaucoup plus de poids pour un appartement que pour une maison, par exemple.

En effet, outre la complexité d’une estimation immobilière réside dans les nombreux critères à prendre en compte et dans la pondération qui leur sera attribué dans la fixation du prix. Tous les éléments subjectifs ne vont pas avoir la même importance pour tous les acheteurs potentiels et leur impact, qui compte dans le prix final, est plus compliqué à intégrer dans une évaluation immobilière que des données objectives quantifiables et mesurables qui sont plus facilement intégrables dans une approche algorithmique de l’estimation telles que celles qui sont proposées par des sites d’évaluation.

Pour autant, estimer le prix d’un bien via une plateforme en ligne qui prend en compte dans son algorithme tous ces éléments, permet déjà d’avoir un ordre de prix assez affiné avant d’opter pour un mode de mise sur le marché de son bien à vendre.

Anne Vaneson-Bigorgne