Après des années d'embellie en matière de transactions immobilières et ce malgré un marché haussier qui était compensé par des taux de crédit au plus bas jusqu'en 2022, les données changent et compliquent la donne des vendeurs et des potentiels acquéreurs ! En effet, dans un marché au plus haut, entre la hausse des taux de crédit immobilier et le durcissement de l'octroi des crédits à la suite de la décision du Haut Conseil de stabilité financière le 29 septembre 2021 et qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2022, les établissements financiers n'ont plus la même latitude pour financer des achats immobiliers. Ces changements de conditions pour obtenir un financement de son logement ou de sa construction rendent encore plus nécessaire le recours à un prestataire de courtage.

Qu'est-ce qu'un courtier ?

Un courtier en crédit immobilier et en assurance propose chaque jour à ses clients des solutions pour financer et assurer un futur logement après avoir interrogé ses partenaires bancaires et autres organismes de crédits. C’est le cas de Ymanci, société experte en la matière. La mission d'un courtier est d'accompagner ses clients dans la réalisation de leurs projets immobiliers aux meilleures conditions afin de les aider à trouver le crédit immobilier le plus adapté à leurs besoins, et ce, même si les acheteurs ont déjà interrogé leur établissement bancaire, que cela soit pour l'acquisition d'un bien existant ou d'un terrain, d'un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), de la construction d'une maison individuelle, de l'achat d'un investissement locatif, la réalisation de travaux, ou encore pour renégocier un crédit en cours. En effet, il n'est pas rare que l'intervention d'un organisme de courtage permette une diminution du montant de la mensualité, du taux de crédit, la durée, etc.

Un taux de crédit au plus haut mi-2023

En mai 2023, le crédit immobilier a fait face à une nouvelle hausse des taux : le taux nominal moyen dépasse alors 3,50 % hors assurance. La progression constante enregistrée depuis 2022 avait déjà fait passer le taux nominal moyen sur 20 ans de 0,99 % en décembre 2021 à plus de 3,41 % en mai 2023 (source : Observatoire Crédit Logement). Avec un taux nominal qui est multiplié par plus de 3 en 18 mois, la capacité d'endettement des potentiels acheteurs diminue. Ces hausses successives résultent du durcissement de la Banque Centrale Européenne (BCE) depuis la moitié de l'année 2022. Le taux de refinancement -taux auquel les banques de détail empruntent auprès de la BCE- titrait à 3,75 % le 4 mai 2023 lors du dernier relèvement -le 7e en dix mois. Ces renchérissements de la BCE ont pour effet notamment de freiner la demande de prêts immobiliers.

Les nouvelles règles d'encadrement du crédit immobilier

Le durcissement des règles d'octroi par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis deux ans, contraint les banques désormais de respecter strictement deux règles sous peine d’une sanction administrative :

Le taux d'endettement ou d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets des candidats à un prêt immobilier, assurance emprunteur comprise.
La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans. Elle peut aller jusqu'à 27 ans en cas d'achat d'un bien avec d'importants travaux de rénovation.

Les banques ont une marge de manœuvre de 20 % de leur production de crédits lorsqu'il s'agit de primo-accédants et de l'achat d'une résidence principale. La limitation à 35 % des revenus pour des personnes aisées qui perçoivent des revenus importants et dont le reste à vivre leur permettrait d'emprunter au-delà de 35 % est perçue comme un non-sens.

Que peut financer un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier doit financer l'un des projets suivants :

L'acquisition d'un logement ;
L'achat d'un logement et la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien ;
L'achat d'un terrain à bâtir ;
La construction un logement ;
L'achat de parts de sociétés immobilières.

Quels sont les différents coûts à financer ?

Le montant total d'une opération immobilière s'obtient en additionnant :

Le prix du logement ;
Le prix du terrain et de la construction ;
Les frais de notaire ;
La commission de l'agent immobilier ;
Les frais de dossier du prêt ;
Les frais de dossier de l'assurance emprunteur ;
Le coût de la garantie du prêteur ;
Les frais d'ouverture d'un compte bancaire (dans l'hypothèse d'une nouvelle domiciliation de revenus) ;
La rémunération de la prestation de courtage.

Comment définir sa capacité d'emprunt ?

Les futurs emprunteurs doivent tenir compte :

Du taux d'intérêt ;
Du coût de l'assurance emprunteur ;
De la durée du prêt désirée ;
Du montant des mensualités souhaitées.

Dans le cadre du financement d'une future acquisition ou construction, tous les crédits autres que celui immobilier sont pris en compte pour le calcul du taux d'endettement de 35 % des revenus à ne pas dépasser (consommation, automobile, etc.). En outre, comparer plusieurs offres de prêt permet le plus souvent de réaliser des économies, que l'on fasse appel à une société de courtage en crédit ou non.

Anne Vaneson-Bigorgne

Comment emprunter afin d’acheter un bien immobilier