Le choix de l’emplacement est la colonne vertébrale en matière d’investissement immobilier. Pour autant, les critères à prendre en compte peuvent différer selon que l’on souhaite acheter une résidence principale, sa situation professionnelle ou que l’on veuille réaliser un placement locatif.
Face à des cours boursiers fluctuants et à une situation géopolitique instable, l’immobilier reste la valeur refuge préférée des Français en 2025 pour 67 % d’entre eux (étude Catella/YouGov). D’après l’INSEE, la pierre constitue d’ailleurs 68 % de la richesse totale des ménages, loin devant les placements financiers. Pour les 61 % de foyers propriétaires, cet actif tangible est perçu comme le meilleur bouclier contre l’inflation et un levier indispensable pour préparer sa retraite notamment. Mais face à un marché en constante mutation, la question n’est plus seulement de savoir quand acheter, mais surtout où. Une ville intéressante aujourd’hui ou depuis quelques années, ne sera pas nécessairement aussi attractive demain en fonction de son futur développement urbain, environnemental et économique. Pour sécuriser son futur investissement immobilier, une analyse de l’attractivité locale est conseillée.
Le palmarès des villes françaises : où se situe l’opportunité ?
Chaque année, des classements officiels évaluent le dynamisme des communes françaises. Selon les derniers baromètres de l’attractivité, des villes comme Angers, Le Mans ou encore Clermont-Ferrand tirent leur épingle du jeu grâce à un équilibre entre prix du mètre carré et qualité de vie. À l’inverse, les grandes métropoles comme Bordeaux ou Lyon connaissent une stabilisation, voire une baisse des prix selon les secteurs.
Avant de commencer ses recherches géographiques, il est primordial de bien définir le budget dont on dispose et d’esquisser un montage financier. Pour ce faire, il est naturel de contacter son organisme bancaire et de le mettre en concurrence avec un courtier pour avoir une vision claire de son budget. Il est possible de se lancer dans l’immobilier locatif avec Meilleurtaux pour obtenir une vision claire de sa capacité d’emprunt et des taux actuels. Une fois son budget défini, l’observation du marché local devient la priorité. Pour affiner sa stratégie selon les dernières tendances du secteur, il ne faut pas hésiter à comparer des données sur les évolutions du marché immobilier français.
Résidence principale : privilégier le cadre de vie et la pérennité
Lorsqu’il s’agit d’acheter sa résidence principale, le choix de la ville repose en partie sur une dimension émotionnelle, mais qui doit rester rationnelle en pensant à une future revente. Le premier critère est celui de la proximité des services. Une ville idéale où vivre est celle qui offre les services (écoles, de commerces de bouche et de structures de santé…) dont on a besoin selon la composition de son foyer et/ou selon sa situation professionnelle.
En outre, il faut être attentif :
- aux infrastructures de transport : la présence d’une gare TGV ou d’un réseau de transports en commun performant peut s’avérer un atout essentiel ;
- à l’environnement économique : penser à vérifier le taux de chômage local via les données de l’INSEE pour d’assurer que le bassin d’emploi est dynamique ;
- au projet urbain : se renseigner sur les futurs aménagements (écoquartiers, nouvelles lignes de tramway, de métro, etc.) qui pourraient valoriser un quartier à moyen terme.
Investissement locatif : viser la rentabilité et la demande
Pour un placement, la logique change : on ne cherche pas la ville où l’on veut vivre, mais celle où la demande locative est forte. Le critère numéro un est la tension locative. Une ville étudiante comme Rennes ou Montpellier garantit un turn-over fluide et une vacance locative minimale.
L’analyse du rendement brut ente également en ligne de compte : il se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. Dans certaines villes moyennes, ce rendement peut atteindre 6 à 8 %, contre seulement 2 à 3 % dans la capitale par exemple. A cet indicateur, il faut ajouter la plus-value potentielle : une ville dont les prix sont bas peut cacher un manque d’attractivité futur. Il est important aussi de vérifier les réglementations locales, notamment l’encadrement des loyers, consultable sur le site Service-Public.fr.
Choisir une ville pour investir demande de détacher le regard du bien lui-même pour observer la localisation et le territoire. Qu’il s’agisse de la vitalité économique pour une résidence principale ou de la démographie étudiante pour un placement, la ville idéale est celle qui répond à un besoin réel et durable. Il est indispensable de prendre le temps de l’analyse, de croiser les sources et de ne pas oublier que le meilleur investissement est celui qui allie sécurité patrimoniale et adéquation avec son budget et son projet de vie.
Anne Vaneson-Bigorgne