Vendeur visant un bouquet ‘pactole’ signe de bonnes affaires, acheteur sélectionnant les vendeurs à l’âge… Rien de tel pour passer à côté des atouts d’un viager.
BM FINANCE, cabinet conseil spécialisé dans le viager, passe en revue les principales erreurs. L’occasion de rappeler combien il importe d’être bien accompagné dans la démarche.
L’une des caractéristiques du viager réside dans sa souplesse : bouquet plus rente ou rente seule, bien vendu occupé ou libre… Ses nombreuses options l’adaptent au cas par cas au vendeur et à l’acheteur.
Pour qu’il reste une transaction gagnante-gagnante, il ne faut pas partir bille en tête sur des modalités préconçues. Petit tour d’horizon des principales erreurs qui font rater un viager :
Erreur N°1 du vendeur « Je veux récupérer une grosse somme sur le bouquet »
Le vendeur a tendance à penser qu’il lui faut un bouquet conséquent. Il prévoit bien souvent de placer cet argent en banque où il touchera quelques centaines d’euros d’intérêts par an.
Il est bien plus intéressant de diminuer ce bouquet et de le compenser par une rente. Benjamin MABILLE, fondateur de BM FINANCE, précise: « Lorsque le bouquet se transforme en rente, le vendeur touche des sommes supérieures à des intérêts bancaires. Cette option est bien plus rentable. A l’époque où l’on a vu plusieurs banques fermer, elle offre aussi une protection bien plus fiable ».
Erreur N°2 du vendeur « Avec un viager, je vais déshériter mes enfants »
Faisons un rapide calcul : un vendeur de plus de 60 ans a des enfants quadragénaires. Dans le cas classique d’une succession au décès du parent, qui peut compter vivre encore plus de vingt ans, ses enfants entameront leur propre retraite.
Le viager, dans ce cas avec un bouquet réfléchi, permet de débloquer à la transaction une somme que le vendeur reverse à ses enfants. A l’âge où ceux-ci lancent encore des projets professionnels, immobiliers, ce bouquet arrive à un moment plus opportun qu’un héritage vingt ans plus tard.
Erreur N°1 de l’acheteur: « Si le bien n’est pas bien situé, je ne le prends pas »
Précisons qu’un achat en viager n’a pas vocation à donner un toit à l’acheteur. Il reste avant tout un placement immobilier – nombre d’acheteurs ne vivent jamais dans le bien en viager. « Il ne faut pas mélanger affectif et profit ! Paris intra muros c’est bien, de superbes biens en banlieue, ce peut être encore mieux » conseille Benjamin MABILLE. » Il faut savoir qu’il y a beaucoup de candidats à l’achat en viager. Trop tergiverser ou négocier fait tout simplement perdre de bonnes affaires ! »
Erreur N°2 de l’acheteur: « Je ne ferai affaire qu’avec un octogénaire »
En misant sur une espérance de vie courte du vendeur, l’acheteur pense raccourcir la période de versement de la rente. Une évaluation risquée : quel que soit l’âge du vendeur, il ne peut y avoir de certitude sur le moment où surviendra son décès.
Au-delà de ces considérations, le viager déduit du prix du bien une somme équivalente aux loyers sur l’espérance de vie du vendeur. Acheter auprès d’un sexagénaire fait ainsi chuter le prix d’achat, jusqu’à 50% en dessous des prix du marché.
Être accompagné un expert : la solution gagnante
« Maîtriser les tenants et les aboutissants du viager ne s’improvise pas. Vendeurs et acheteurs doivent se faire conseiller » souligne Benjamin MABILLE. Il insiste aussi sur la qualité du suivi : « Nous sommes le seul cabinet conseil qui reste auprès de ses clients après la vente. Par exemple, si une personne âgée subit des impayés de rente, monter un dossier pour aller au tribunal lui est vite incommensurable. Nous nous en chargeons ».
Un suivi unique sur le marché qui distingue la démarche de BM FINANCE dans le respect des personnes.
A PROPOS DE BM FINANCE
Depuis plus de 10 ans, BM FINANCE s’est spécialisé dans l’investissement immobilier et la défiscalisation.
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