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Baromètre IMMOPRET mai 2013 : taux, profils par régions et conseils pratiques

Pouvoir d’achat moyen d’un couple de primo-accédants (revenus 2 095 € nets/ mois, avec un enfant, sans crédit en cours et sans apport):

– Sur 10 ans : 74 012€ pour une échéance de 691€ hors assurance
– Sur 15 ans : 103 630€ pour une échéance de 691€ hors assurance
– Sur 20 ans : 126 872€ pour une échéance de 691€ hors assurance
– Sur 25 ans : 144 129€ pour une échéance de 691€ hors assurance
– Sur 30 ans : 150 125€ pour une échéance de 691€ hors assurance

Les effets conjugués de la baisse du taux directeur de la BCE et la compétition acharnée entre les banques pour conquérir des clients actifs s’est traduite sur le mois de mai par une baisse significative des taux sur l’ensemble des régions françaises.

On constate également des baisses significatives sur les taux révisables. Par contre, la tendance des banques à préserver leurs marges se confirme puisque les baisses pourraient être beaucoup plus importantes.

Cette baisse de taux permet aux acquéreurs ayant acheté en 2011 de penser à renégocier leur prêt, renégociation qui ne concernait jusqu’à présent les propriétaires ayant acheté avant 2011.

Tout savoir sur les prêts lissés

FOCUS : les prêts lissés : un moyen de faire baisser son coût total ou de préserver un budget mensuel

Le prêt lissé permet de conserver une même mensualité sur toute la durée du projet, dès lors qu’il y a plusieurs lignes de prêts à des taux et durées différentes.

Cette option permet de respecter un taux d’endettement correct alors que sans lissage, la mensualité serait beaucoup plus élevée.

Le prêt principal est alors moins vite amorti.

Le lissage peut être fait entre différents prêts : prêt immobilier, prêt travaux, prêt employeur etc.

Il peut également permettre de trouver une solution plus économique pour un prêt immobilier en empruntant la totalité du projet en deux prêts lissés.

Cas concret 1 :

Monsieur et Madame souhaitent emprunter 270 000€ pour l’achat de leur résidence principale.

Ils empruntent 184 500€ sur 20 ans au taux de 2.85%.
85 500€ sont empruntés sur 15 ans, à un taux de 2.55%.

Montage de ces deux prêts sans lissage (hors assurance):

184 500€ / 20 ans
1 009.43€ pendant 15 ans
1 009.43€ pendant 5 ans

85 500€ / 15 ans
572.12€ pendant 15 ans
0 pendant 5 ans

Ici, on constate que sans lissage, la mensualité n’est pas la même sur toute la durée du prêt et que l’endettement du ménage en sera lui aussi impacté.

Le coût global du crédit s’élève à 75 245€

Montage de ces deux prêts avec lissage (hors assurance):

184 500€ / 20 ans
895.35€ pendant 15 ans
1 467.47€ pendant 5 ans

85 500€ / 15 ans
572.12€ pendant 15 ans
0 pendant 5 ans

Total des mensualités
1 467.47€ pendant 15 ans
1 467.47€ pendant 5 ans

La mensualité sera la même pendant toute la durée du prêt.

Le coût global du crédit s’élève à 82 192.74€ hors assurance.

Si le couple avait emprunté les 270 000€ en un seul prêt immobilier (hors assurance):

Le prêt est réalisé sur 20 ans, au taux de 2.85% : la mensualité est alors de 1 477.22€ et le coût global du crédit de 84 532.94€.

Le gain sur le coût global, avec un prêt lissé, est de 2 340€, et nous pouvons ajouter à ce gain 5 années d’assurance qui ne seront pas à payer sur les 85 500€.

Cas concret 2 :

Monsieur et Madame souhaitent emprunter 270 000€ pour l’achat de leur résidence principale.

Ils empruntent 255 000€ sur 20 ans au taux de 2.85%.

Ils bénéficient d’un prêt employeur de 15 000€, sur 10 ans, au taux de 1.5%

Montage de ces deux prêts sans lissage (hors assurance):

255 000€ / 20 ans
1395.15€ pendant 10 ans
1395.15€ pendant 10 ans

15 000€ / 10 ans
34.69€ pendant 10 ans
0 pendant 10 ans

Total des mensualités
1 529.84€ pendant 10ans
1 395.15€ pendant 10ans

Ici, on constate que sans lissage, la mensualité n’est pas la même sur toute la durée du prêt et que l’endettement du ménage en sera lui aussi impacté.
Le coût global est de 80 999.13€ hors assurance.

Montage de ces deux prêts avec lissage (hors assurance):

255 000€ / 20 ans
1 337.33€ pendant 10 ans
1 472.02€ pendant 10 ans

15 000€ / 10 ans
134.69€ pendant 10 ans

Total des mensualités
1 472.02€ pendant 10 ans
1 472.02€ pendant 10 ans

La mensualité sera la même pendant toute la durée du prêt.

Le coût global du crédit s’élève à 83 284€ hors assurance.

Si le couple avait emprunté les 270 000€ en un seul prêt immobilier (hors assurance):

Le prêt est réalisé sur 20 ans, au taux de 2.85% : la mensualité est alors de 1477.22€ et le coût global du crédit de 84 532.94€.