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Analyse : Note de conjoncture immobilière des Notaires de France octobre 2012 (1/3)

Le marché de l’ancien

En volume
Après un mois de janvier inhabituel, la tendance observée à la fin du premier trimestre s’est confirmée au deuxième trimestre. En Province, on enregistre en effet une baisse des volumes de 15% sur un an à fin juin et même 17% à fin août 2012 par rapport à août 2011.
Cette tendance se confirme en Ile-de-France où le mouvement de recul est général : entre mai et juillet, il atteint sur un an 23% sur les maisons et 20% sur les appartements.

En prix
En Province, les indices NOTAIRES-INSEE du deuxième trimestre reflètent sur un an une stabilité (+0,1%) du prix des appartements et une baisse du prix des maisons (– 1,3%). Les marchés restent très hétérogènes : 9 départements pour les appartements et 34 départements pour les maisons affichent des évolutions inférieures à – 5% ; à l’inverse, 4 départements en appartements et en maisons affichent des augmentations supérieures à 10%.

En appartements, les villes de Caen, Strasbourg, Rouen ou Metz connaissent une baisse des prix de 5% à 10%, alors qu’à Poitiers, Bordeaux ou Lille, les prix continuent de croître (entre 5% et 10% sur un an).

En maisons, le constat est comparable, avec des agglomérations en baisse comme Metz (-8,2%) et Saint-Nazaire (-6,2%), en raison du départ de populations actives, ou encore Orléans (-5,8%). En revanche, d’autres agglomérations, comme Limoges (+7%), Toulouse (+4,5%) et Lille (+2,9%) enregistrent des hausses non négligeables, la démographie et l’activité économique y soutenant encore le marché.
Dans les agglomérations de Marseille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier, où le marché varie d’un quartier à l’autre, les prix évoluent entre -2% et + 2% sur un an.

Le marché du neuf
En termes de production globale, le nombre de logements autorisés (en données brutes) diminue de 0,8% à fin août en glissement trimestriel et celui des mises en chantier de 8,1%. Sur un an, l’évolution des autorisations reste positive (7,8%) mais celle des mises en chantier devient négative (-1%), car tirée vers le bas par l’individuel.

Selon le bulletin Markemétron (Indicateur de conjoncture des ventes de maisons individuelles diffus) le nombre annuel de transactions portant sur des maisons individuelles en diffus est en baisse de 18% à fin août 2012 comparé à fin août 2011. La baisse n’est que de 7% si l’on compare les trois derniers mois (juin à août) aux mêmes mois de 2011.

Quant à la promotion immobilière, ses ventes de logements au deuxième trimestre de 2012 sont inférieures de 13,9% (13,5% en appartements et 17,8% en individuel groupé) à celle de 2011. Les stocks à vendre à la fin du deuxième trimestre dépassent 85 000 et les délais moyens d’écoulement se sont nettement allongés :
ils atteignent désormais un an en collectif et 14 mois en individuel. A la fin du deuxième trimestre 2012, les prix s’affichent en moyenne en hausse de 2 % pour les appartements et de 0,2 % pour les maisons sur un an. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, l’évolution annuelle du prix moyen au m2 d’appartement est en hausse de 12,1 % en Haute-Normandie, de 7,3 % en Languedoc-Roussillon et de 4,8% en Midi-Pyrénées. En revanche, il est en baisse de 14,2 % dans le Limousin, 8,4 % en Picardie et 1,7 % en Ile-de-France.

La conjoncture du crédit
Selon l’observatoire Crédit logement / CSA, la distribution de crédit à l’habitat des ménages continue de chuter lourdement : le recul, qui atteignait 33% au premier semestre s’établit à 32% sur les neuf premiers mois de l’année (en glissement annuel).
Les taux d’intérêt ont pourtant poursuivi leur recul : leur niveau moyen en septembre est de 3,44%, soit une baisse d’un demi-point en six mois, pour une durée quasi identique (207 mois contre 208).