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Acte d’achat ou de vente d’un bien immobilier : comment prévenir les mauvaises surprises

L’achat ou la vente d’un bien immobilier implique la signature de deux actes successifs : tout d’abord un « compromis de vente » ou une « promesse de vente » pour lesquels l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire, puis quelques mois plus tard, un acte notarié.

Que vous soyez acquéreur ou vendeur immobilier, il est impératif de prêter attention dès le compromis ou la promesse à certaines clauses pour éviter des difficultés ultérieures.

1. PRIX ET REMUNERATION DE L’AGENT

Premier écueil : éviter toute confusion entre le prix et la commission de l’intermédiaire. Cette dernière est-elle comprise dans le prix ou non ?

Pour écarter tout doute, il est recommandé de préciser que le prix s’entend “net vendeur”, c’est-à-dire hors commission de l’agent immobilier.

Une clause distincte sera prévue qui précisera le montant de la rémunération de l’agent, et l’identité de la partie qui en supportera la charge.

2. DESIGNATION DU BIEN

Un deuxième élément essentiel en matière de vente immobilière, comme pour toute vente, consiste à décrire la chose vendue.

Les parties devront s’attacher à la plus grande précision, soit en reprenant la description figurant dans le précédent acte de vente, soit en reproduisant les références cadastrales (à condition toutefois de ne commettre aucune erreur).

3. CONDITIONS SUSPENSIVES

L’avant-contrat doit, en outre, impérativement prévoir différentes conditions suspensives, destinées pour l’essentiel à permettre de vérifier que les documents d’urbanisme ou hypothécaires ne révèlent aucune servitude, aucun droit au profit de l’administration ou au profit d’un créancier.

De la même façon, sera insérée une condition suspensive dans l’attente de la purge du droit de préemption de tous organismes ou collectivités publiques ou privées.

Une condition suspensive plus particulière concerne, le cas échéant, l’octroi d’un prêt au profit de l’acquéreur.

Il est bien souvent nécessaire pour les acquéreurs de recourir à un emprunt pour payer tout ou partie du prix et donc de ne se trouver définitivement engagés que sous réserve de l’octroi du crédit.

L’avant-contrat devra alors prévoir très clairement les caractéristiques du prêt (montant, durée, taux maximum d’intérêts, ainsi que le délai dans lequel l’acquéreur doit déposer sa demande de prêt auprès d’un ou plusieurs organismes bancaires, et le délai dont il dispose pour obtenir son offre de prêt, et pour en informer le vendeur).

Attention, de très nombreux litiges surviennent à propos de telles clauses rédigées trop rapidement.

Une très grande rigueur dans leur rédaction permettra d’éviter bien des malentendus et contentieux inutiles.

4. LE DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE

Certificat de surface Carrez, diagnostic amiante, diagnostic sur les risques d’exposition au plomb, diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité ou de gaz, diagnostic en matière de risques naturels et technologiques, diagnostic de performance énergétique, diagnostic parasitaire, etc., sont regroupés depuis le 1er novembre 2007 au sein d’un même document à joindre à votre avant-contrat.

5. LE DELAI DE RETRACTATION

Enfin, sachez que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation d’une lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié par l’acquéreur par lette recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation.

Dès la signature d’un avenant au contrat, quelle qu’en soit la forme, le vendeur devra donc veiller au respect de cette obligation sous peine de permettre à l’acquéreur une rétractation ultérieure et la remise en cause de l’intégralité de la vente.

Pour plus d’informations :

Me Laurent BARBOTIN

Avocat associé

SCP FISCHER, TANDEAU de MARSAC, SUR et Associés

67 bd Malesherbes

75008 PARIS

Tél. : 01.47.23.47.24

Mail : lbarbotin@ftms-a.com

Source : Me Laurent BARBOTIN