L’activité de marchand de biens immobiliers connaît un essor remarquable en France, avec plus de 6 500 sociétés actives recensées en 2024. Cette profession, qui consiste à acquérir des biens immobiliers dans l’objectif de les revendre après valorisation, attire de nombreux entrepreneurs séduits par les perspectives de rentabilité élevées. Face aux enjeux financiers considérables et aux risques inhérents à ce secteur, le choix du statut juridique revêt une importance capitale. La Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) s’impose comme une structure particulièrement adaptée, offrant un équilibre optimal entre protection patrimoniale, flexibilité de gestion et optimisation fiscale. Cette forme juridique permet aux marchands de biens de bénéficier d’une responsabilité limitée tout en conservant une autonomie décisionnelle totale, des atouts essentiels dans un secteur où les montants investis peuvent rapidement atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros.
Statut juridique SASU : cadre réglementaire pour l’activité de marchand de biens immobiliers
La SASU représente la déclinaison unipersonnelle de la Société par Actions Simplifiée, spécialement conçue pour les entrepreneurs souhaitant exercer seuls leur activité commerciale. Dans le contexte spécifique du marchand de biens immobiliers , cette structure juridique présente des avantages substantiels par rapport aux alternatives traditionnelles comme l’entreprise individuelle ou la micro-entreprise. L’activité de marchand de biens étant par nature commerciale et nécessitant des investissements conséquents, la SASU offre une protection patrimoniale indispensable en limitant la responsabilité de l’associé unique à ses apports.
Le cadre réglementaire de la SASU se caractérise par une souplesse statutaire remarquable, régie principalement par les articles L227-1 à L227-20 du Code de commerce. Cette flexibilité permet aux marchands de biens d’adapter parfaitement leur structure aux spécificités de leur activité d’achat-revente immobilier. Contrairement à d’autres formes sociales plus rigides, la SASU autorise une grande liberté dans la rédaction des statuts, permettant notamment de définir des clauses spécifiques relatives aux opérations immobilières, aux modalités de financement ou encore aux procédures de cession des biens.
L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés constitue une obligation légale pour toute SASU exerçant une activité de marchand de biens. Cette immatriculation confère à la société sa personnalité morale et lui permet d’acquérir des biens immobiliers en son nom propre. Le processus d’immatriculation implique également l’obtention d’un numéro SIREN et d’un code APE spécifique à l’activité immobilière, généralement le code 4110A pour la promotion immobilière de logements ou 6810Z pour les activités des marchands de biens immobiliers.
La SASU marchand de biens bénéficie également d’un régime juridique protecteur en matière de responsabilité. En cas de difficultés financières ou de contentieux liés aux opérations immobilières, les créanciers ne peuvent poursuivre l’associé unique au-delà de ses apports au capital social. Cette protection s’avère particulièrement précieuse dans un secteur où les risques de pertes peuvent être significatifs, notamment en cas de retournement du marché immobilier ou de malfaçons dans les travaux de rénovation.
Structure capitalistique et gouvernance de la SASU dans le secteur de l’achat-revente immobilier
Capital social minimum et apports en nature : valorisation du patrimoine immobilier initial
La constitution du capital social d’une SASU marchand de biens ne requiert aucun montant minimum légal, autorisant théoriquement la création avec un capital symbolique de 1 euro. Cependant, la réalité économique du secteur immobilier impose des considérations pratiques bien différentes. Les établissements bancaires, partenaires incontournables pour le financement des opérations d’achat-revente, scrutent attentivement le niveau de capitalisation pour évaluer la solidité financière de la structure. Un capital social de 50 000 à 100 000 euros constitue généralement un seuil minimal pour inspirer confiance aux créanciers et faciliter l’obtention de financements.
Les apports en nature revêtent une importance particulière dans le contexte des SASU marchands de biens. Un entrepreneur disposant déjà d’un portefeuille immobilier peut envisager d’apporter ses biens à la société, bénéficiant ainsi d’un régime fiscal avantageux sous certaines conditions. L’ apport de biens immobiliers à une SASU peut s’effectuer en report d’imposition, permettant de différer la taxation des plus-values latentes. Cette opération nécessite toutefois l’intervention d’un commissaire aux apports dès lors que la valeur d’un bien excède 30 000 euros ou représente plus de la moitié du capital social.
La valorisation des apports en nature suit des règles précises définies par l’article L225-8 du Code de commerce. Pour les biens immobiliers, l’évaluation doit refléter la valeur réelle du marché à la date d’apport, en tenant compte de l’état du bien, de sa localisation et des perspectives de valorisation. Cette évaluation impacte directement la répartition du capital et détermine les droits de l’associé unique sur les bénéfices futurs de la société.
Nomination du président de SASU et délégation des pouvoirs de gestion immobilière
La gouvernance de la SASU s’articule autour de la figure du président, organe obligatoire chargé de représenter la société dans ses rapports avec les tiers. Dans le contexte d’une activité de marchand de biens, le président assume des responsabilités étendues, allant de la négociation des acquisitions immobilières à la supervision des travaux de valorisation. L’associé unique peut soit assumer lui-même cette fonction, soit la déléguer à un tiers, personne physique ou morale, offrant ainsi une flexibilité appréciable pour structurer l’organisation opérationnelle.
Les pouvoirs du président de SASU marchand de biens s’exercent dans un périmètre défini par les statuts, permettant d’adapter précisément ses attributions aux besoins spécifiques de l’activité immobilière. Ces statuts peuvent prévoir des limitations spécifiques, par exemple en exigeant l’autorisation préalable de l’associé unique pour les acquisitions dépassant un certain seuil ou pour la mise en œuvre de travaux d’aménagement majeurs. Cette approche permet de concilier efficacité opérationnelle et contrôle stratégique.
La délégation de pouvoirs constitue un mécanisme précieux pour optimiser la gestion des opérations immobilières. Le président peut déléguer certaines attributions à des mandataires spécialisés, comme un directeur commercial pour la vente des biens rénovés ou un responsable des travaux pour superviser les chantiers. Ces délégations, formalisées par écrit, permettent de professionnaliser l’organisation tout en maintenant la responsabilité ultime du président sur les décisions stratégiques.
Assemblée générale ordinaire et extraordinaire : décisions stratégiques d’investissement
Bien que la SASU ne compte qu’un seul associé, les règles relatives aux assemblées générales conservent leur pertinence pour formaliser les décisions importantes relatives à l’activité de marchand de biens. L’assemblée générale ordinaire, qui doit se tenir au moins une fois par an dans les six mois suivant la clôture de l’exercice, constitue l’instance de validation des comptes annuels et d’affectation du résultat. Pour un marchand de biens, cette assemblée représente l’occasion de faire le bilan des opérations immobilières réalisées et de définir la stratégie d’investissement pour l’exercice suivant.
Les assemblées générales extraordinaires interviennent pour les modifications statutaires et les décisions dépassant le cadre de la gestion courante. Dans le contexte d’une SASU marchand de biens, ces assemblées peuvent être convoquées pour approuver des opérations spécifiques comme l’augmentation de capital destinée à financer de nouveaux projets immobiliers, la modification de l’objet social pour étendre l’activité à d’autres segments du marché, ou encore la mise en place de mécanismes d’intéressement pour attirer des talents spécialisés.
La tenue d’un registre des décisions de l’associé unique constitue une obligation légale formalisée par l’article L227-6 du Code de commerce. Ce document retrace l’ensemble des décisions prises, qu’elles relèvent de l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, offrant une traçabilité complète de la gouvernance. Pour les marchands de biens professionnels , ce registre revêt une importance particulière car il documente les choix stratégiques et peut être consulté par les partenaires financiers ou les autorités de contrôle.
Pacte d’actionnaires et clauses d’agrément pour l’entrée de nouveaux investisseurs
Bien que créée sous forme unipersonnelle, la SASU présente l’avantage de pouvoir facilement accueillir de nouveaux associés sans modification statutaire complexe. Cette flexibilité s’avère particulièrement précieuse pour les marchands de biens souhaitant lever des fonds ou s’associer avec d’autres professionnels de l’immobilier. L’élaboration d’un pacte d’actionnaires, même en perspective d’une ouverture future du capital, permet d’anticiper les modalités d’entrée de nouveaux investisseurs et de préserver les intérêts du fondateur.
Les clauses d’agrément constituent un mécanisme de protection permettant à l’associé fondateur de contrôler l’identité des futurs partenaires. Dans le secteur de l’achat-revente immobilier, où la réputation et l’expertise constituent des actifs intangibles majeurs, ces clauses permettent de s’assurer que les nouveaux entrants partagent la même vision stratégique et possèdent les compétences requises. Les statuts peuvent prévoir des procédures d’agrément spécifiques, intégrant par exemple l’évaluation de l’expérience immobilière des candidats ou de leur capacité de financement.
La valorisation des actions lors de l’entrée de nouveaux investisseurs nécessite une évaluation précise du portefeuille immobilier et des perspectives de développement. Les méthodes d’évaluation couramment utilisées incluent l’approche patrimoniale, basée sur la valeur nette comptable corrigée des plus-values latentes, et l’approche par les flux futurs, qui projette la rentabilité des opérations en cours et programmées. Cette valorisation détermine le prix d’entrée des nouveaux associés et influence directement la dilution du capital du fondateur.
Régime fiscal de la SASU marchand de bien : impôt sur les sociétés et TVA immobilière
Assujettissement à l’IS au taux de 25% et dispositifs d’exonération fiscale
La SASU marchand de biens relève de plein droit de l’impôt sur les sociétés, avec application du taux normal de 25% sur l’ensemble des bénéfices réalisés à partir de 2022. Ce régime fiscal présente des avantages significatifs par rapport à l’imposition sur le revenu, notamment en termes de gestion de trésorerie et d’optimisation de la charge fiscale globale. Les plus-values réalisées sur les opérations d’achat-revente immobilier sont intégrées au résultat imposable de la société, bénéficiant ainsi du taux unifié de l’IS plutôt que du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le dispositif de taux réduit de 15% s’applique sur la fraction des bénéfices n’excédant pas 38 120 euros, sous réserve que le capital social soit entièrement libéré et détenu de manière continue par des personnes physiques ou par des sociétés elles-mêmes soumises à ces conditions. Pour une SASU marchand de biens débutante, ce taux préférentiel peut représenter une économie fiscale substantielle, permettant de conserver davantage de trésorerie pour financer les premières opérations immobilières. Cette mesure favorise particulièrement les structures de taille modeste en phase de développement.
Les dispositifs d’exonération fiscale applicables aux SASU marchands de biens incluent notamment l’exonération temporaire prévue pour les entreprises nouvelles en zones franches urbaines ou en zones de revitalisation rurale. Ces dispositifs, bien que limités géographiquement, peuvent offrir des avantages fiscaux considérables pour les projets de réhabilitation urbaine ou de développement immobilier en zones défavorisées. L’exonération peut porter sur l’impôt sur les sociétés ainsi que sur la taxe foncière des biens détenus par la société.
La gestion des déficits fiscaux revêt une importance particulière pour les SASU marchands de biens, compte tenu des investissements initiaux souvent conséquents et des délais de commercialisation parfois étendus. Les déficits peuvent être reportés indéfiniment sur les exercices ultérieurs, permettant d’absorber les bénéfices futurs et d’optimiser la charge fiscale à long terme. Cette possibilité de report s’avère particulièrement précieuse dans un secteur où les cycles d’investissement et de rentabilisation peuvent s’étaler sur plusieurs exercices comptables.
TVA sur marge et régime de la TVA immobilière : application aux opérations d’achat-revente
Le régime de la TVA constitue l’un des aspects les plus complexes de la fiscalité des marchands de biens, nécessitant une maîtrise approfondie des règles spécifiques à chaque type d’opération immobilière. La TVA sur marge représente le régime de droit commun pour les opérations de revente d’immeubles anciens par les marchands de biens. Ce mécanisme impose la TVA uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, permettant d’éviter une double imposition et de préserver la compétitivité des biens rénovés sur le marché.
L’application de la TVA sur marge nécessite le respect de conditions strictes définies par l’article 268 du Code général des impôts. Le vendeur initial ne doit pas avoir été assujetti à la TVA lors de la cession, ce qui exclut notamment les acquisitions auprès de promoteurs immobiliers ou de marchands de biens. La documentation de cette condition s’avère cruciale pour justifier l’application du régime préférentiel et éviter les redressements fiscaux. La SASU doit conserver précieusement
tous les justificatifs de l’acquisition initiale, incluant l’acte de vente, les attestations de non-assujettissement du vendeur et tout document prouvant la nature civile de la transaction d’origine.
Le régime de TVA sur le prix total s’applique obligatoirement pour certaines opérations spécifiques : la vente de terrains à bâtir, la cession d’immeubles neufs achevés depuis moins de cinq ans, et les opérations de construction-vente. Dans ces cas, la SASU marchand de biens peut récupérer intégralement la TVA ayant grevé ses acquisitions et travaux, mais doit répercuter la TVA au taux de 20% sur la totalité du prix de vente. Cette mécanique implique une gestion de trésorerie plus rigoureuse, la TVA collectée devant être reversée au Trésor public selon les échéances déclaratives applicables.
La qualification des travaux effectués sur les biens immobiliers détermine l’application du régime de TVA approprié. Les travaux de simple remise en état ou d’amélioration conservent généralement le bénéfice du régime de TVA sur marge, tandis que les transformations substantielles modifiant la destination ou la structure du bien peuvent entraîner une requalification en opération soumise à TVA sur le prix total. L’expertise d’un conseil fiscal spécialisé s’avère indispensable pour sécuriser ces qualifications et optimiser la charge de TVA sur l’ensemble du cycle d’investissement.
Déficit foncier et report des moins-values : optimisation de la charge fiscale
La gestion des déficits constitue un levier d’optimisation fiscale majeur pour les SASU marchands de biens, particulièrement durant les phases de développement initial où les investissements précèdent les revenus. Contrairement aux personnes physiques, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ne distinguent pas entre déficit foncier et déficit commercial, l’ensemble des charges étant déductibles du résultat global. Cette particularité permet aux SASU d’imputer immédiatement les frais financiers, les charges de copropriété et les travaux de rénovation contre les éventuels autres revenus de la société.
Le mécanisme de report déficitaire en avant offre une flexibilité appréciable pour lisser la charge fiscale sur plusieurs exercices. Les déficits peuvent être reportés sans limitation de durée, permettant d’absorber les bénéfices futurs au fur et à mesure de leur réalisation. Cette possibilité s’avère particulièrement précieuse dans le contexte des opérations immobilières où les cycles peuvent être longs et les résultats irréguliers. Une SASU ayant subi des pertes importantes lors de ses premières opérations peut ainsi neutraliser fiscalement ses gains ultérieurs jusqu’à apurement complet des déficits antérieurs.
La valorisation fiscale des moins-values latentes sur le portefeuille immobilier requiert une approche stratégique. Bien que les moins-values ne soient généralement déductibles qu’en cas de cession effective, certaines provisions pour dépréciation peuvent être constituées lorsque la valeur d’inventaire des biens devient durablement inférieure à leur coût d’acquisition. Cette approche comptable permet d’anticiper la reconnaissance fiscale des dépréciations et d’optimiser le résultat imposable de l’exercice concerné.
Contribution économique territoriale (CET) et taxe foncière sur les biens détenus
La contribution économique territoriale se compose de deux éléments distincts impactant différemment les SASU marchands de biens : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). La CFE, calculée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l’entreprise au 1er janvier de l’année d’imposition, s’applique aux locaux servant de siège social ou de bureaux commerciaux. Pour les marchands de biens, cette taxe demeure généralement modérée car l’activité ne nécessite pas d’importantes surfaces d’exploitation.
La CVAE concerne uniquement les entreprises réalisant un chiffre d’affaires supérieur à 152 500 euros, avec un taux progressif pouvant atteindre 0,75% de la valeur ajoutée. Dans le contexte de l’achat-revente immobilier, la valeur ajoutée correspond globalement à la marge commerciale réalisée, déduction faite des charges d’exploitation. Cette contribution peut représenter un coût fiscal non négligeable pour les SASU générant des volumes d’affaires importants, justifiant une planification fiscale appropriée pour optimiser l’assiette de calcul.
La taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties constitue une charge récurrente pour toute SASU détenant un portefeuille immobilier. Cette imposition, calculée sur la valeur locative cadastrale des biens, s’applique aux propriétaires au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour les marchands de biens, cette taxe représente une charge d’exploitation déductible du résultat imposable, mais peut peser significativement sur la rentabilité des opérations, particulièrement pour les biens conservés plusieurs mois avant commercialisation.
Comptabilité spécialisée et obligations déclaratives du marchand de biens en SASU
Plan comptable général et comptes spécifiques aux stocks immobiliers (classe 3)
La comptabilisation des opérations immobilières en SASU marchand de biens suit des règles précises définies par le Plan comptable général, avec des adaptations spécifiques aux particularités du secteur. Les biens immobiliers destinés à la revente sont comptabilisés en stocks (comptes de classe 3), contrairement aux immobilisations qui figurent en classe 2. Cette classification fondamentale détermine le traitement comptable et fiscal des acquisitions, des travaux de valorisation et des cessions, impactant directement le calcul du résultat imposable.
Le compte 31 « Matières premières » accueille les terrains nus acquis en vue de construction ou d’aménagement, tandis que le compte 37 « Stocks de marchandises » enregistre les immeubles anciens destinés à la revente après rénovation. Cette distinction comptable revêt une importance cruciale car elle détermine les modalités d’évaluation à l’inventaire et les possibilités de provision pour dépréciation. Les travaux de valorisation effectués sur ces biens sont capitalisés dans les comptes de stocks concernés, augmentant progressivement la valeur comptable jusqu’à la cession finale.
La comptabilisation des frais accessoires d’acquisition mérite une attention particulière dans le contexte des opérations de marchand de biens. Les droits de mutation, honoraires de notaire, commissions d’agence et frais d’expertise s’intègrent dans le coût d’acquisition des stocks immobiliers. Cette incorporation permet de différer la déductibilité de ces charges jusqu’à la cession du bien, optimisant ainsi le calcul de la marge commerciale et du résultat imposable de chaque opération.
Évaluation des biens à l’inventaire : méthode du coût de revient et provision pour dépréciation
L’évaluation des stocks immobiliers à la clôture de chaque exercice constitue une étape cruciale pour déterminer le résultat comptable et fiscal de la SASU. La méthode de référence repose sur le coût de revient, incluant le prix d’acquisition initial, les frais accessoires d’achat et l’ensemble des coûts de valorisation engagés. Cette approche patrimoniale garantit une traçabilité complète des investissements et permet de calculer précisément la marge réalisée lors de chaque cession.
La constitution de provisions pour dépréciation des stocks immobiliers obéit à des règles strictes définies par l’administration fiscale. Une provision ne peut être constituée que si la dépréciation présente un caractère probable et si elle peut être évaluée avec une précision suffisante. Dans le contexte immobilier, les évolutions défavorables du marché local, l’obsolescence technique du bien ou les contraintes réglementaires nouvelles peuvent justifier une provision. L’évaluation doit reposer sur des éléments objectifs, comme des expertises immobilières récentes ou des prix de cession comparables sur le marché.
La méthode d’évaluation retenue doit être appliquée de manière constante d’un exercice à l’autre, conformément au principe de permanence des méthodes comptables. Tout changement de méthode nécessite une justification particulière et doit être mentionné dans l’annexe des comptes annuels. Pour les SASU disposant d’un portefeuille diversifié, une évaluation individualisée de chaque bien s’impose, tenant compte des spécificités de localisation, d’état et de perspectives de commercialisation.
Liasse fiscale 2065 et déclaration de TVA CA3 : obligations périodiques
Les SASU marchands de biens soumises au régime réel normal d’imposition doivent déposer annuellement la liasse fiscale 2065, document de synthèse retraçant l’ensemble des opérations comptables et fiscales de l’exercice. Cette déclaration comprend le bilan, le compte de résultat, l’annexe comptable et diverses déclarations annexes spécifiques aux plus-values professionnelles. La complexité de cette liasse justifie généralement le recours à un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier, capable de traiter les particularités sectorielles et d’optimiser les retraitements fiscaux.
La déclaration de TVA CA3, déposée mensuellement ou trimestriellement selon le régime applicable, constitue une obligation récurrente majeure pour les SASU marchands de biens. Cette déclaration détaille la TVA collectée sur les ventes, la TVA déductible sur les acquisitions et travaux, ainsi que les éventuelles régularisations liées aux opérations immobilières spécifiques. La gestion de la TVA sur marge nécessite une vigilance particulière, chaque opération devant être documentée et justifiée pour éviter les redressements.
Les déclarations d’échanges de biens (DEB) et les déclarations européennes de services (DES) peuvent s’appliquer aux SASU réalisant des opérations transfrontalières. Bien que moins fréquentes dans le secteur de l’immobilier domestique, ces obligations concernent les marchands de biens développant une activité internationale ou intervenant sur des programmes immobiliers impliquant des investisseurs étrangers. Le non-respect de ces obligations déclaratives expose la société à des sanctions financières pouvant compromettre sa rentabilité.
Commissaire aux comptes et seuils de nomination selon le chiffre d’affaires immobilier
La nomination d’un commissaire aux comptes devient obligatoire pour les SASU franchissant certains seuils financiers définis par l’article L227-9-1 du Code de commerce. Pour les sociétés commerciales, ces seuils s’établissent à 8 millions d’euros de chiffre d’affaires, 4 millions d’euros de total de bilan ou 50 salariés. Dans le contexte spécifique des marchands de biens, le critère du chiffre d’affaires peut être rapidement atteint, quelques opérations immobilières importantes suffisant à dépasser le seuil de déclenchement.
L’intervention du commissaire aux comptes apporte une validation externe de la régularité et de la sincérité des comptes annuels, élément rassurant pour les partenaires financiers et les investisseurs potentiels. Cette mission de certification revêt une importance particulière dans le secteur immobilier où les enjeux financiers sont conséquents et où la valorisation des actifs nécessite des compétences techniques spécifiques. Le commissaire aux comptes vérifie notamment la correcte application des méthodes d’évaluation des stocks immobiliers et la pertinence des provisions constituées.
Les honoraires du commissaire aux comptes, déductibles du résultat imposable, représentent un coût supplémentaire à intégrer dans l’analyse de rentabilité de la structure. Ces honoraires varient généralement entre 0,1% et 0,3% du chiffre d’affaires selon la complexité des opérations et la taille du portefeuille immobilier. Pour une SASU en phase de développement, cette charge peut peser sur les marges, mais elle contribue à crédibiliser la structure auprès des tiers et facilite l’accès au financement bancaire.
Financement et partenariats bancaires pour l’activité de marchand de biens en SASU
Le financement constitue l’un des défis majeurs pour les SASU marchands de biens, l’activité d’achat-revente nécessitant des capitaux importants avec des cycles de rotation parfois longs. Les établissements bancaires ont développé des produits spécifiques adaptés aux besoins des professionnels de l’immobilier, mais leurs critères d’octroi demeurent exigeants. La structure SASU présente des avantages indéniables pour négocier ces financements, notamment grâce à la protection patrimoniale qu’elle offre et à la clarté de sa gouvernance.
Le crédit professionnel classique permet de financer jusqu’à 70% de la valeur d’acquisition des biens immobiliers, avec des durées pouvant atteindre 15 ans pour les opérations de réhabilitation lourde. Les taux d’intérêt, indexés sur les conditions de marché, intègrent une prime de risque liée à la spécialisation sectorielle. La capacité d’endettement de la SASU s’évalue sur la base de ses fonds propres, de son expérience opérationnelle et de la qualité de son business plan. Les banques exigent généralement des garanties personnelles du dirigeant, limitant partiellement l’avantage de la responsabilité limitée.
Les lignes de crédit revolving offrent une flexibilité appréciable pour gérer les besoins de trésorerie liés aux décalages entre acquisitions et cessions. Ces facilités, plafonnées en fonction des capacités financières de la société, permettent de saisir rapidement les opportunités de marché sans attendre les délais de déblocage des crédits classiques. Le coût de ces lignes comprend une commission d’engagement sur la partie non utilisée et des intérêts débiteurs calculés sur les montants effectivement prélevés.
L’émergence du financement participatif immobilier ouvre de nouvelles perspectives pour les SASU marchands de biens. Ces plateformes spécialisées permettent de lever des fonds auprès d’investisseurs privés, généralement sous forme d’obligations convertibles ou de prêts participatifs. Cette alternative au financement bancaire traditionnel peut s’avérer attractive pour des opérations spécifiques présentant un profil de risque-rendement équilibré. Les taux proposés, souvent supérieurs aux crédits bancaires, compensent la simplicité des procédures et la rapidité de mise en œuvre.