La location meublée non professionnelle : quels sont les avantages ?

Il est possible de louer un logement au titre de résidence principale d’un locataire ou encore de façon saisonnière à une clientèle occasionnelle sous le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) sous certaines conditions.

Les conditions liées au statut de LMNP

La première comme son nom l’indique : le logement doit être obligatoirement meublé afin que le locataire n’ait qu’à apporter ses effets personnels pour y loger. En outre, pour bénéficier du statut de Location meublée non professionnelle, les revenus locatifs du loueur doivent :

être inférieurs à 23 000 euros par an ;
ne pas être supérieurs aux revenus globaux du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans 3 catégories (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux - bénéfices agricoles - bénéfices non commerciaux).

S’il s’agit de la résidence principale du locataire : le bail doit être conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable, durée qui peut être réduite à 9 mois pour les étudiants, sans clause de reconduction automatique. S’il s’agit d’une location en meublé de tourisme, que ce soit la résidence principale ou non du propriétaire, il faut déclarer le logement comme meublé de tourisme auprès de la mairie de la commune où il se situe au moyen du formulaire Cerfa n°14004*2.

Quels sont les avantages ?

Il y en a plusieurs : la simplicité des démarches à effectuer, la flexibilité du statut, les avantages fiscaux, la possibilité de report du déficit et de plus-value, etc. Certaines LMNP peuvent également bénéficier d’une exonération si :

les recettes de la LMNP sont perçues par des personnes qui louent une partie de leur résidence principale ne sont pas imposables :

si les recettes tirées de la LMNP n’excèdent pas 760 € par an et qu’il s’agit d’une location habituelle à des personnes qui n’y élisent pas domicile,
si les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix de la location est raisonnable.

Il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt :

quand l’activité de location meublée est occasionnelle ;
quand la LMNP génère peu de revenus ;
quand le bien mis en location fait partie de sa résidence principale ;
à condition de respecter un plafond de loyer : au plus 184 euros par m² par an en Ile-de-France et 135 euros par m² et par an en province
quand il s’agit de chambres d’hôtes dans sa résidence principale et si les recettes annuelles ne dépassent pas 760 euros par an.

Quel régime fiscal s’applique aux propriétaires de LMNP ?

La location meublée étant une activité commerciale, elle relève des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : les loueurs de meublé non professionnels dépendent donc du régime réel ou du régime micro-BIC. Pour choisir l’un des deux régimes, il faut regarder l’état des charges du bien loué. En effet, si les charges liées à ce logement (sont importantes, il vaut mieux opter pour le régime fiscal réel. En effet, les charges (frais de notaire, impôts locaux, intérêts d’emprunt immobilier, frais de gestion…) sont déductibles, tout comme les factures inhérentes aux travaux et à l’ameublement. Si les charges ne sont pas très élevées, le régime micro-BIC est plus approprié. Il faut savoir que le régime micro-BIC est celui auquel le propriétaire est automatiquement soumis dès lors que les recettes locatives de son bien ne dépassent pas 72 600 euros par an. Bon à savoir : il est possible de changer de régime fiscal et d’opter pour le régime réel par exemple même si l’on a commencé avec un régime micro-BIC : suffit de le faire avant le 1er février de l’année dont vous souhaitez relever de ce régime. En conclusion, la LMNP offre de nombreux avantages et une certaine souplesse selon la nature du bien qu’un propriétaire souhaite louer. Anne Vaneson-Bigorgne