En France, il existe deux statuts de loueur meublé : professionnel et non professionnel. Le second est un propriétaire immobilier particulier, français ou étranger. Il acquiert un bien meublé ou non, qu’il doit équiper de meubles conformément au décret n°2015-981 datant du 1er septembre 2015. Le LMNP désigne également un dispositif de défiscalisation qui permet au loueur de profiter de plusieurs avantages fiscaux. Fiscalité attractive
Vous achetez un bien immobilier sur altarea-patrimoine.com ? Vous pouvez le transformer en résidence de services. Ainsi, vos revenus locatifs font partie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC. Selon vos recettes, vous pouvez être soumis au régime réel ou au régime forfaitaire. Chacun de ces régimes fiscaux possède ses avantages, à savoir :
- Le régime réel : il s’applique si vos recettes atteignent plus de 32 100 euros. Si vous le souhaitez, vous pouvez déposer une requête auprès de l’autorité fiscale pour bénéficier de cet avantage de la location meublée. Si vous louez à vide, vous devez déclarer vos revenus locatifs parmi vos revenus fonciers, ce qui n’est pas le cas en ce qui concerne le loueur meublé non professionnel. Avec le régime réel, vos charges, vos frais de gestion, vos amortissements et vos intérêts d’emprunts sont déductibles de vos recettes. Grâce à ce procédé, le coût de votre bien est amorti à hauteur de 85 % et celui de vos meubles à 100 % en 30 ans.
- Le régime forfaitaire ou micro-BIC : il vous concerne si vos revenus locatifs annuels atteignent les 72 600 euros (conformément à la loi de finances de 2018). Grâce à ce régime, l’abattement qui s’applique sur vos recettes locatives est de 50 %. Il peut même atteindre 71 % dans le cas d’une résidence de tourisme.
L’amortissement et la possibilité de déléguer la gestion locative
Vous pouvez profiter d’un amortissement avec ce type d’investissement immobilier. Vos recettes locatives sont exonérées d’impôts si vous incluez la perte de la valeur de votre propriété et des meubles dans votre comptabilité. Cette perte s’étend sur une période de 30 à 40 ans pour le bien immobilier et de 5 à 10 ans pour les meubles. Dans vos comptes, vous mentionnez qu’ils perdent en valeur au fil des années pendant une période déterminée. La perte est calculée à partir de la valeur initiale des biens, c’est-à-dire sa valeur au moment de la première mise en location.
L’amortissement permet de réduire l’assiette taxable dans le cadre d’une location meublée fiscalité. Aucun mouvement n’a lieu dans la trésorerie, car son montant est fictif. Toutefois, vous ne pouvez pas prétendre à un déficit foncier en faisant jouer cet avantage en votre faveur. La charge est simplement déductible de vos revenus locatifs. Vous n’enregistrez aucun bénéfice comptable, ce qui vous empêche de déduire votre amortissement ? Vous pouvez le reporter sur les bénéfices des années qui suivent.
La possibilité de contacter un gestionnaire pour la gestion locative est un autre avantage du loueur meublé non professionnel. Cet exploitant assure le bon fonctionnement de votre résidence tout en veillant à éviter les vacances locatives. Il endosse les risques locatifs qui sont du recours du propriétaire. En plus de la gestion du bien, il prend en charge son entretien. Vos seules obligations sont de remplacer les mobiliers, d’assurer les travaux de rénovation et de payer la taxe foncière. Elles relèvent de l’article 606 du Code civil.
Réduction d’impôts et remboursement de la TVA
Vous bénéficiez des avantages de la loi Censi-Bouvard si vous êtes un loueur meublé non professionnel et si votre bien est une résidence de service. Ce dispositif vous permet d’obtenir d’une réduction des impôts qui peut atteindre 11 % du coût du logement (hors taxe) sur une période de 9 ans. Attention, la réduction d’impôts est soumise à quelques conditions, à savoir :
- Le bail de location doit durer plus de 9 ans.
- Vous ne pouvez pas profiter du report de l’amortissement comptable.
Vous souhaitez vendre votre bien 22 ans après son achat ? Aucune taxe n’est déduite de vos plus-values. En cas de vente 30 ans après l’achat, vous êtes exonérés des prélèvements sociaux.
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes considéré comme un commerçant. Votre statut vous permet de récupérer la totalité de la TVA appliquée sur le prix d’achat de votre bien. Vous pouvez obtenir la somme correspondante six mois après la signature du premier contrat de location. La TVA correspond à 20 % de la valeur du bien.
La rentabilité des résidences de service
Lorsque vous êtes un LMNP, vous pouvez louer votre bien comme résidence de service qui dispose d’un fort taux de rentabilité. Dans ce cas, vous proposez à vos locataires 3 des services suivants :
- le petit déjeuner et le service ;
- la réception et l’accueil ;
- le ménage ;
- la mise à disposition des linges de maison.
Vous avez le choix entre les résidences de service ci-après en fonction de l’emplacement de votre bien et de ses particularités :
- Résidence étudiante : vous pouvez fournir des logements meublés aux étudiants si votre bien se trouve à proximité des universités. Ils peuvent être des studios ou des appartements T2 comprenant une salle de bain, une chambre et une petite cuisine.
- Résidence pour les retraités : elle s’adresse aux séniors qui disposent de toutes leurs facultés physiques et mentales. Elle leur offre le confort dont ils ont besoin aux quotidiens grâce aux services que vous mettez à leur disposition. Vous pouvez équiper votre bien d’une salle de sport, une salle commune ou une piscine, selon les besoins des résidents.
- Résidence de tourisme : comme son nom l’indique, vous pouvez louer votre location comme résidence temporaire pour les touristes. Dans ce cas, elle doit se trouver dans une zone à forte potentielle touristique. Vous pouvez offrir à vos convives différentes prestations comme le hammam et le spa.
- Résidence d’affaires : vous pouvez louer votre bien à des professionnels qui séjournent dans votre localité. Elle peut être plus rentable si vous l’équipez d’une salle de réunion.
