nouveautes 2018 loi pinel
  • Partager sur :

Quelles sont les nouveautés 2018 de la Loi Pinel ?

Qui s’intéresse au domaine de l’immobilier connaît forcément le dispositif Pinel. Mais en quoi consiste-t-il exactement ? Et quelles sont les nouveautés pour 2018 ? Quel impact pour les promoteurs immobiliers ? Notre article fait le point.

Fonctionnement du dispositif Pinel

La loi Pinel remplace l’ancien dispositif Duflot, qui lui-même avait déjà remplacé le Scellier. Il s’agit d’encourager la construction neuve, en vue de la location, en permettant des réductions d’impôt pour les investisseurs. Tous les promoteurs immobiliers aujourd’hui proposent des programmes estampillés Pinel.

Concrètement, le particulier investisseur qui achète un lot dans un ensemble immobilier éligible, peut déduire de son impôt sur le revenu les charges et intérêts d’emprunt liés à cet investissement. Quand les charges sont supérieures aux loyers perçus (entrant dans les revenus du ménage), on appelle cela le « déficit foncier ». Celui-ci induit une réduction de l’impôt.

Cet avantage est progressif : 12% pour un bail signé pour six ans, 18% pour neuf ans. Une déduction supplémentaire est accordée en cas de prolongement du bail jusqu’à 12 ans (jusqu’à 21% selon les cas). Cela représente jusqu’à 63 000 € d’impôts sur 12 ans.

Le dispositif Pinel concerne des constructions réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, et principalement des immeubles d’habitat collectif. Le logement acheté par le particulier investisseur doit être loué nu pour pouvoir bénéficier des réductions. Le montant du loyer doit être inférieur de 20% au marché du secteur concerné. Les revenus du locataire ne doivent par ailleurs pas dépasser un certain seuil de ressources. Ceci afin de faciliter l’accès à un logement pour les ménages modestes et lutter contre le mal logement.

Pour que le bien soit éligible, le promoteur immobilier doit construire un immeuble dont les performances énergétiques respectent la RT2012 ou le label BBC 2009. Les rénovations d’immeubles offrant le même niveau de performances sont aussi concernées. Par ailleurs, les logements doivent être construits uniquement dans certaines zones. C’est là qu’il y a du changement pour 2018.

Changements pour 2018

Depuis le 1er janvier 2018, seules sont éligibles les zones A bis, A et B1, c’est-à-dire celles où la demande locative est forte. Les zones B2 et C ne sont plus concernées. Il faut donc bien vérifier que le programme présenté par le promoteur immobilier se situe dans ces zones.

Le dispositif a aussi été assoupli concernant la parenté du locataire avec le propriétaire investisseur. Désormais, le locataire peut être un ascendant ou un descendant. La seule condition réside dans le fait qu’il ne doit pas faire partie du foyer fiscal (être à charge). Mais toujours en respectant la limite de ressources.

Conditions applicables

Voici un résumé des conditions applicables au dispositif Pinel :

  • Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire.
  • Le bail doit être signé au minimum pour 6 ans.
  • Le logement doit respecter la réglementation thermique 2012 ou avoir le label Bâtiment Basse Consommation.
  • Le loyer est plafonné :

o   Zone A bis : 16,83 €/ m²

o   Zone A : 12,50 € / m²

o   Zone B1 : 10,07 € / m²

  • Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond. Voir ici.

Pour le propriétaire, l’investissement est plafonné à 300 000 € / an et par foyer. Le coût du projet ne doit pas excéder 5 500 € du m².

Bien choisir son projet, notamment le promoteur immobilier

Pour réussir son projet d’investissement, plusieurs critères primordiaux sont à respecter.

Tout d’abord, il convient de se poser la question du montant que l’on souhaite investir. Le bien étant financé par un crédit, il ne faudrait pas se retrouver en situation de surendettement.

Deuxièmement, il faudra attentivement choisir le lieu du programme immobilier. Il faut choisir une zone de tension dans laquelle il n’y aura pas de problème pour trouver un locataire. Le quartier, les perspectives d’évolution sont également à prendre en compte.

Troisièmement, il convient de bien choisir le promoteur immobilier. Un promoteur régional présente une qualité de finition sur ses projets meilleures que les groupes nationaux. Mais sa visibilité est moindre. Il faut contrôler l’assurance dommage ouvrage et décennale, la garantie financière d’achèvement.

Enfin, comme on le fait pour un bien présenté en agence immobilière, il faut se pencher sur le bien en lui-même : superficie, nombre de pièces, équipements (garage, terrasse…). Cela induit sur la facilité de location (on préférera louer un deux pièces plutôt qu’un studio, les couples restant plus longtemps) et sur la revente du bien. Voir sur 123immo.info