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Note de conjoncture immobilière des Notaires de France Janvier 2013 (1/2)

Analyse

Le marché de l’ancien

En volume
Selon les estimations du CGEDD(1), le nombre de ventes de logements anciens s’établit à 730 000 à fin septembre 2012, soit une baisse de 12% sur un an. Depuis mars 2012, le nombre de ventes calculés sur les 12 derniers mois a reculé en moyenne chaque mois de 2% par rapport aux 12 mois précédents. Sur le 3ème trimestre 2012, notre estimation sur la province montre une baisse de 20% sur un an, contre 16% le trimestre précédent. En Ile-de-France, la tendance est analogue : au 3ème trimestre, 37 700 logements ont été vendus, soit 21% de moins qu’au 3ème trimestre 2011. Sur les trois mois d’août à octobre, le recul se poursuit avec 31 600 ventes.
En prix
Selon l’indice Notaires-INSEE, les prix des appartements sont en recul de 0,5% et ceux des maisons de 1,5% au 3ème trimestre 2012 en glissement annuel pour l’ensemble de la France métropolitaine. Sur l’ensemble de la province, les prix des appartements anciens et des maisons anciennes baissent de façon similaire, de respectivement 1,3% et 1,5% sur un an. Seuls les appartements d’Ile-de-France voient leur prix progresser (+0,3%) tandis que le prix des maisons recule de 1,2%

Entre le 2ème et le 3ème trimestre 2012, les prix augmentent dans une proportion légèrement inférieure à celle que l’on constate habituellement en cette période de l’année : les indices cvs (corrigés des variations saisonnières) publiés par l’Insee, qui visent à gommer ces effets, sont globalement en baisse de 0,1% (les appartements baissent de 0,2% et les maisons sont stables). En Ile-de-France, les prix continuent de résister : en octobre, l’évolution trimestrielle du prix des logements anciens, tous biens confondus, est de +0,1% (+0,4% pour les appartements et -0,4% pour les maisons). A la même date, l’évolution annuelle est de -0,5% (0% pour les appartements et -1,7% pour les maisons).
A Paris, en un an, le prix des appartements est en hausse de 0,4% alors que celui des maisons baisse dans tous les départements de la région (entre -1% en Seine-et-Marne et dans le Vald’Oise et -2,9% en Seine-Saint-Denis). En province, au 3ème trimestre 2012, deux départements sur trois enregistrent des évolutions comprises entre -5% et +5%. Les hausses supérieures à 5% se font rares : elles concernent 5 départements en maisons (Charente-Maritime, Haute-Loire, Vosges, Deux-Sèvres, Haute-Marne) et 5 autres en appartements (Haute-Vienne, Haute-Corse, Hautes-Pyrénées, Lot-et-Garonne, Gard). Pour un même département, les appartements et les maisons n’évoluent pas forcément dans le même sens. A titre d’exemple, l’Aude, la Drôme et l’Eure-et-Loir affichent des prix en hausse en appartements et en baisse en maisons. Le phénomène inverse est également observé, par exemple dans les Bouches-du-Rhône, la Charente-Maritime ou les Alpes-Maritimes. Au niveau des principales villes (communes) et des agglomérations de province, les évolutions sont également comprises en majorité entre -5% et +5%. Des baisses plus importantes sont néanmoins enregistrées, en appartements, dans certaines villes comme Caen (-10%), Besançon (-8%) ou Nîmes (-8%) et, en maisons dans les agglomérations de Limoges (-10%), Brest (-9%) et Dijon (-7%). L’indicateur avancé constitué à partir des avant-contrats montre une tendance à la baisse du prix des appartements et des maisons en Province et une stabilisation à Paris intramuros pour 2012 et le début 2013.

Le marché du neuf

Selon l’enquête Commercialisation des logements neufs (ECLN), au 3ème trimestre 2012, le volume des ventes de logements neufs par les promoteurs immobiliers est inférieur de 25% à celui du 3ème trimestre 2011. Il y a un trimestre, la baisse sur un an n’était que de 14%. L’encours des appartements proposés à la vente est en légère hausse et représente 4,3 trimestres de vente ; la part du stock achevé reste en revanche à un niveau très bas, égal à 4,3% du stock total.
Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, les prix n’ont connu en un an qu’une légère hausse (+1,2%). Selon le bulletin Markemétron (Indicateur de conjoncture des ventes de maisons individuelles diffus), le nombre de transactions sur le marché de l’individuel en diffus, arrêté à octobre 2012, est en baisse de 17% sur un an. Quant à la construction de logements, le nombre des autorisations diminue de 5,5% à fin octobre en glissement trimestriel et celui des mises en chantier de 19,3%. Sur un an, l’évolution des autorisations reste positive (2,1%) mais celle des mises en chantier est globalement négative (-5,7%). L’individuel est en fort recul, en diffus (-11,0%) comme en groupé (-13,1%) alors que le collectif résiste (+1%).

La conjoncture du crédit
Selon l’observatoire Crédit logement / CSA, la distribution de crédit à l’habitat des ménages en 2012 reste en fort recul par rapport à l’année précédente : la baisse de production atteint 32,6% en glissement annuel sur les onze premiers mois de l’année. Les taux d’intérêt ont pourtant poursuivi leur recul : leur niveau moyen en novembre est de 3,31%, dont 3,35% dans le neuf et 3,26% dans l’ancien. Depuis mars 2012, leur recul atteint 64 points de base, pour une durée inchangée à 208 mois.

(1) Conseil Général de l’environnement et du Développement Durable : calculs de J. Friggit à partir des bases de la DGFiP et des bases immobilières des notaires de France.