Le regain d’activité observé à la fin de 2010 s’est prolongé au cours d’une année 2011 marquée par le dynamisme des grands groupes du luxe, l’expansion de plusieurs enseignes internationales et les nombreuses ouvertures de nouveaux entrants. Toutefois, la volonté des enseignes de maîtriser leurs coûts d’occupation et les risques inhérents à toute nouvelle implantation n’a pas cessé de caractériser le marché français de l’immobilier de commerces. Très prudentes, la plupart ont conservé un mode de développement opportuniste, continuant de cibler les meilleurs emplacements de l’Hexagone.
§ Un nombre important de nouveaux entrants : les enseignes internationales ont accéléré leur développement, qu’il s’agisse d’acteurs présents depuis peu dans l’Hexagone (Fossil, Desigual, New Yorker) ou de groupes plus établis (H&M). De nouveaux entrants ont également animé le marché français au premier rang desquels des Anglo-saxons, comme Banana Republic et Marks & Spencer sur les Champs-Elysées. Ainsi, l’afflux de nouveaux acteurs a illustré l’attrait de la place parisienne mais aussi celui des grands centres commerciaux du pays (Hollister et Forever 21 dans Vélizy 2).
§ Une distinction croissante entre emplacements n°1 et secondaires : l’animation du marché immobilier des commerces ne doit pas masquer la défiance d’un nombre croissant d’acteurs face à la dégradation du climat économique. La rationalisation de leur réseau de boutiques et la maîtrise de leurs coûts immobiliers restent au premier rang de leurs préoccupations. Cette prudence explique aussi l’appétit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d’activités commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales demeurent par conséquent la cible prioritaire des enseignes.
§ La multiplication de petites et moyennes opérations de centres commerciaux : le volume des ouvertures de mètres carrés de centres commerciaux a connu une hausse sensible en 2011 (348 617 m² contre 213 618 m² en 2010). Pourtant, peu de grandes opérations ont animé ces derniers mois, à l’exception notable des 56 000 m² du Millénaire à Aubervilliers. Plus qu’au développement de centres régionaux, le rythme soutenu de la production de nouveaux mètres carrés tient en effet davantage à la multiplication de petites et moyennes opérations. Modestes en taille, celles-ci traduisent la volonté de renforcer l’attractivité des centres urbains des villes moyennes (l’Espace Saint-Christophe à Tourcoing et La Cour des Capucins à Thionville, ouverts en 2011). Le volume important d’ouvertures s’explique également par la concrétisation de nombreux projets d’extension et de redéveloppement, reflet d’une tendance à la dynamisation de l’offre existante qui se prolongera en 2012.
§ Baisse des ouvertures de parcs d’activités commerciales : en 2011, 320 481 m² de parcs d’activités commerciales ont ouvert en France contre 479 824 m² en 2010. La répartition géographique des ouvertures illustre le renforcement des pôles établis. L’évolution du parc montre aussi la poursuite du développement de nouveaux projets dans les régions qui devraient connaître, dans les années à venir, une forte croissance démographique. Ainsi, l’ouest et le sud de l’Hexagone ont vu quelques-unes des ouvertures les plus significatives, en taille, de 2011 (Buld’Air Shopping Centre près d’Avignon). Ce sera encore le cas en 2012 avec l’ouverture de L’Atoll, près d’Angers.
§ Stabilité des valeurs locatives prime : La stabilité générale du marché français masque d’importants contrastes en fonction du format concerné et de la qualité de l’emplacement. Si les valeurs locatives des principales artères ont peu évolué, la montée en gamme de certains axes très peu offreurs et la forte demande des enseignes expliquent le prix élevé que certains groupes sont prêts à payer pour s’y implanter. 2011 a en revanche confirmé le durcissement des conditions de négociation dans les centres commerciaux entre des enseignes fragilisées par des taux d’effort importants et des propriétaires contraints, pour limiter la vacance de leurs biens, d’octroyer davantage de mesures d’accompagnement. Cette tendance concerne notamment les nouveaux centres, dont les conditions de commercialisation pâtissent du démarrage difficile des projets ouverts récemment.
Le rebond du chômage pèsera sur le marché immobilier des commerces en 2012. Les mesures d’austérité auront aussi leur importance. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de ménages aux arbitrages toujours plus décisifs. Les enseignes seront par conséquent contraintes de poursuivre l’adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l’essor du e-commerce et par l’arrivée de nouveaux entrants étrangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accélèreront aussi la rationalisation de leur réseau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunités disponibles sur les meilleurs emplacements de l’Hexagone, soucieuses de limiter les risques associés à leurs ouvertures.
« Plusieurs facteurs pourraient influencer les stratégies immobilières des utilisateurs et des investisseurs en 2012. Ainsi, la poursuite de l’assèchement de l’offre de qualité favorisera sans doute l’attentisme des entreprises » explique Olivier Gérard. Quelques évolutions réglementaires auront également leur importance, à l’instar du projet de révision de la norme comptable IAS 17, de l’entrée en vigueur possible de l’ILAT ou de la publication du décret portant sur l’amélioration de la performance énergétique du parc tertiaire existant. Surtout, les nuages s’amoncelant sur la zone euro et le secteur financier augurent de lendemains qui déchantent pour l’activité économique de la France, dont l’actualité sera par ailleurs dominée par les élections de 2012. « La détérioration du marché de l’emploi pourrait plomber la consommation des ménages et limiter les mouvements émanant d’activités habituellement très consommatrices de surfaces de bureaux, comme le secteur financier. La dégradation du climat économique risque aussi de mener à un certain blocage du marché de l’investissement, lié au décalage croissant entre les attentes des vendeurs et des acquéreurs » poursuit Olivier Gérard. L’inadaptation d’une part conséquente du parc, l’évolution des rapports entre propriétaires et utilisateurs, et la pertinence d’investir ou non en dehors des marchés core feront également de 2012 une année charnière. « Pourtant, les fondamentaux de notre marché restent sains, et attractifs sur le plan international. Le scenario le plus probable est donc celui d’une baisse limitée des volumes investis et des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs, qui ne remettra pas en cause la solidité du marché français de l’immobilier d’entreprise » conclut Olivier Gérard.
[1]Moyenne pondérée des cinq transactions les plus élevées (valeurs locatives faciales) des surfaces > 1 000 m² de l’année en cours.
[2]Transactions > 5000 m² incluant clés-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements
Source : A+ Conseils
