Quand l’inflation grimpe, la valeur des immeubles comme les loyers augmentent généralement d’autant. « Quelles que soient les époques, cela a toujours été vrai » observe Dr. Heinrich Wohlfart, Président du conseil d’administration de la société fairvesta Gestion au Liechtenstein. Que ce soit en direct ou via des SCPI en France ou des fonds fermés en Allemagne, il est donc possible de se mettre à l’abri d’une augmentation de l’inflation, tout en profitant de rendements supérieurs à ceux de la plupart des produits financiers.
Selon le type d’immobilier, l’adéquation entre les loyers et l’inflation sera plus ou moins parfaite. « Dans l’immobilier de bureaux ou de commerce, les loyers sont souvent indexés sur l’indice du coût de la construction, dans lequel l’inflation n’est qu’une des composantes» rappelle Kurt Andenmatten, directeur chez robustus France et directeur de Vision Consulting Immobilier en Suisse. Dans l’habitation, en revanche, un nouvel indice de référence des loyers (IRL) s’applique depuis le 10 février 2008. Il correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est donc parfaitement corrélé. Malgré tout, si l’inflation grimpe mais pas les salaires, c’est la solvabilité des locataires qui viendra freiner les augmentations. « La pierre a beau être un refuge, elle n’est pas une assurance tous risques ». Afin de diversifier les risques, le plus simple est d’investir au travers de SCPI ou de fonds fermés en Allemagne : non seulement l’investissement est réalisé sur plusieurs immeubles mais en plus les rendements ont été supérieurs à 7% ces dix dernières années.
Le risque inflationniste ne peut être totalement exclu
La bouffée inflationniste des derniers mois s’explique par la hausse des cours des matières premières, notamment du pétrole. Mais il n’y a pas d’inflation pour des causes domestiques en Europe, car les salaires n’augmentent pas, le marché du travail est sous tension et l’offre de produits est excédentaire. Tant que ces ingrédients ne bougeront pas, la diffusion de l’inflation importée sera freinée. Le risque d’une spirale inflationniste comme dans les années 1970 est limité par la désindexation des salaires sur les prix.
La situation est-elle durable ? Difficile à dire aujourd’hui. Le rythme de développement des pays émergents les conduit à consommer de plus en plus de pétrole et de matières premières, accentuant ainsi les pressions sur les prix, d’autant que s’y ajoutent les événements au Moyen-Orient. Notre devise est assez forte pour les amortir un peu et notre Banque centrale est ultra vigilante, mais on ne peut exclure que ce mouvement perdure. La situation pourrait même changer brutalement avec la crise de l’après Fukushima et la problématique de la crise de l’Euro (Chypre). Le rejet de l’énergie atomique par les opinions publiques entraînerait un recours à des systèmes de production plus onéreux, au moins à court terme. Ce qui se traduirait mécaniquement par une forte hausse du coût de l’électricité, et donc de l’inflation. Et freinerait, de surcroît, la croissance économique. Ce scénario de choc inflationniste ne peut dorénavant être exclu, même s’il ne constitue pas notre anticipation centrale.
Les épargnants peuvent-ils vraiment s’en prémunir ? Certains placements résistent mieux que d’autres aux hausses de prix. « L’immobilier procure une bonne couverture, et les placements indexés sur l’inflation suivent par définition le rythme »conclut Kurt Andematten.
A propos
• La société robustus France SARL a obtenu le numéro 12068501 de l’Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ORIAS) pour la distribution du contrat d’assurance-vie Immobilier robustus privilège en France.
• Le contrat robustus, proposé aux assurés français par des courtiers en assurances titulaires de la carte ORIAS, a été conçu en partenariat avec la compagnie européenne Wealth-Assurance AG qui gère actuellement un patrimoine de 1,3 milliard de francs suisses.
