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Infographi​e CBRE : Comment se comporte le marché des bureaux en IDF ? (1/2)

DANS UN CONTEXTE PESANT, LE RECUL DE L’ACTIVITÉ SE CONFIRME.
LA PRODUCTION, SOUS CONTRAINTE, DEMEURE RAISONNABLE.

Contexte économique

Le manque de vision et de confiance reste les caractéristiques de la période actuelle. Pour preuve, la confiance des ménages atteint en juin son plus bas niveau historique alors que les indicateurs économiques ont connu par le passé des développements plus négatifs. Les ménages ont probablement acté que les effets de la crise mettront du temps à s’atténuer.

Le PIB, qui a diminué de – 0,2 % au 1er trimestre 2013, devrait afficher une baisse de – 0,1 % en 2013 (en moyenne annuelle). Les moteurs de la croissance restent en effet grippés. Les dépenses de consommation des ménages devraient diminuer très légèrement (- 0,1 % prévu en 2013 contre – 0,4 % en 2012), l’investissement des entreprises non financières poursuivra son repli (- 2,4 % contre – 1,9 % en 2012) et les exportations croîtront mais à un rythme plus modéré (+ 0,8 % contre + 2,5 % en 2012).
L’inflation devrait être assez faible en 2013, + 0,9 %.

En Ile-de-France, le taux de chômage atteignait 9,1 % au 1er trimestre 2013, chiffre qui devrait augmenter d’ici la fin de l’année.

Si le retour d’une croissance supérieure à 1 % n’est pas d’actualité avant au moins 2015, quelques signes positifs à court terme existent cependant. Par exemple, tout en restant détériorés, les indices PMI des services et de l’industrie manufacturière ont atteint en juin leur plus haut niveau depuis respectivement août 2012 et février 2012.
Ce n’est certes pas encore le signe d’une croissance de l’activité, mais du ralentissement de sa baisse.

Une activité en recul

Au 2ème trimestre 2013, la demande placée de bureaux franciliens s’élève à 407 500 m² pour 632 transactions, soit un recul de – 12 % en nombre et de – 20 % en volumes. Les 1ères et 2ème Couronnes ont particulièrement souffert, avec une activité en retrait de plus de moitié.
Sur l’ensemble du 1er semestre 2013, les volumes commercialisés totalisent 832 900 m² (- 19 % sur un an), un niveau nettement inférieur à la moyenne semestrielle depuis 2000.

Si les politiques de réduction des coûts et d’optimisation des surfaces ont favorisé l’activité, cela n’a donc pas été suffisant pour maintenir les mouvements, obstrués par l’environnement économique et concurrencés par les renégociations. La demande exprimée demeure contrainte 0 et attentiste.

Les transactions < 1 000 m², avec 277 000 m² placés, ont suivi la correction observée au niveau régional. Ce créneau de surfaces, généralement résistant, atteint un volume très légèrement en-deçà de celui de 2009 à la même époque. Bien qu’inférieures à la moyenne de longue période, les surfaces commercialisées dans la tranche 1 000 à 5 000 m² sont stables (287 300 m²). Le nombre de grandes transactions est légèrement en retrait (25 contre 28 un an avant) mais leur volume a plus sensiblement diminué (268 500 m² soit - 30 % sur un an). L’activité sur ce segment, au plus bas depuis 2000 pour un 1er semestre, représente 32 % des surfaces commercialisées soit un niveau plutôt faible. Le taux de pré-commercialisations est cependant supérieur à 50 %, signe que, malgré l’incertitude économique, les grands utilisateurs ont encore la capacité d’anticiper et de « travailler » leur immobilier. Cette sous-activité du marché francilien n’est pas synonyme de marché figé. Le Croissant Ouest a par exemple bénéficié de sa situation géographique accessible et du « repricing » qui s’est opéré ces derniers mois. Avec 276 200 m² commercialisés (33 % du total), les 6 premiers mois dépassent la moyenne semestrielle de longue période. Les grandes surfaces se sont particulièrement bien comportées, polarisant près de la moitié du volume francilien sur ce créneau. À Paris, 321 500 m² ont été placés soit une baisse de - 14 % sur un an. L’évolution de Paris Centre Ouest, avec 180 500 m² placés, suit la tendance parisienne. Sa partie Quartier Central des Affaires a fait preuve d’une résistance certaine avec - 3 %. La demande placée à La Défense (40 700 m²) est en retrait de « seulement » - 4 % mais demeure très en dessous de sa moyenne de longue période. Avec des commercialisations de respectivement 85 900 m² et 108 500m², les 1ères et 2ème Couronnes ont connu des corrections importantes durant le semestre. Cela s’explique notamment par la faible performance des surfaces > 5 000 m² qui ont diminué de plus de moitié en un an.
Au 1er semestre, 26 % des surfaces ont été commercialisés au secteur industriel au sens large. La part du secteur de la finance/assurance progresse (19 %) et celle du secteur public (13 %) demeure importante.

Un stock immédiat en légère hausse

Après 4 ans de stabilité, l’offre immédiatement disponible en Ile-de-France enregistre une hausse d’environ + 3 % sur le trimestre pour s’élever à 3,68 millions de m² au 1er juillet 2013, plaçant le taux de vacance francilien à 6,7 %.
Le ralentissement confirmé de l’activité locative, conjugué à la livraison de quelques grands programmes au cours des 3 derniers mois, explique cette augmentation. La part de l’offre neuve et restructurée remonte ainsi pour la 1ère fois depuis 2010 ; elle représente désormais 20 % du stock immédiat après être tombée à 17 % au trimestre précédent.

Les disparités géographiques et structurelles restent prégnantes entre un marché parisien au stock immédiat contenu (4,5 % de vacance), avec un volume restreint de locaux neufs ou restructurés, et, à l’opposé, des marchés périphériques offreurs où l’offre de grands gabarits apparait relativement abondante et variée, à l’image du Croissant Ouest (11,5 % de vacance, l’offre > 5 000 m² y représentant près de la moitié du stock vacant).
Paris Sud (- 7 %) et Paris Nord Est (+ 12 %) présentent une vacance toujours faible (3,3 % et 3,5 %) alors qu’elle atteint 5,6 % dans Paris Centre Ouest.

La Défense a enregistré l’évolution la plus significative du trimestre.
Le stock immédiat y enregistre une hausse de + 34 % suite en grande partie à la livraison de Carpe Diem, ce qui place la vacance du quartier d’affaires à 7,6 %.
Dans le Croissant Ouest, la situation est clairement offreuse sur l’ensemble des sous-marchés, à l’exception de la Boucle Sud (9,4 % de vacance). L’offre de qualité y représente 27 % du stock immédiat, part qui dépasse 40 % dans la Boucle Nord et à Neuilly-Levallois.
En 1ères Couronnes, la vacance est comprise entre 7,5 % pour la 1ère Couronne Est et 10,3 % pour la 1ère Couronne Nord. Peu d’évolutions sont à noter sur les 3 derniers mois, y compris pour la 1ère Couronne Sud (7,9 % de vacance).