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ETUDE EDHEC : La création des Zones Franches Urbaines pèse négativement sur l’évolution de la valeur des logements

Créées en 1997, puis redéfinies en 2004, les zones franches urbaines (ZFU) périmètres géographiques dans lesquels les entreprises bénéficient d’avantages fiscaux, sont au nombre de 85 en France. Elles ont pour objectif de relancer l’activité économique et de favoriser l’insertion sociale et professionnelle dans les quartiers sensibles. Les études empiriques qui ont cherché à évaluer les effets sur l’emploi local ont abouti à des résultats modestes voire nuls. Mais, les subventions ont également porté sur le marché du logement (aides à l’accession à la propriété) ou sur l’amélioration de l’urbanisme. A ce jour, aucune étude n’avait tenté de mesurer l’effet sur les prix du marché immobilier local dans ses Zones Franches Urbaines (ZFU) suite à leur mise en place il y a 15 ans. C’est chose faite avec la dernière étude de Stéphane Gregoir, Directeur, pôle de recherche en Economie, et Directeur de la recherche, EDHEC Business School et Tristan-Pierre Maury, Directeur adjoint de recherche, pôle de recherche en Economie, EDHEC Business School. Dans l’étude : « Quel a été l’effet de l’instauration de Zones Franches Urbaines sur les marchés immobiliers locaux ? Le cas de la Seine-Saint-Denis. », ils évaluent les effets du dispositif de zones franches sur les prix du logement au niveau des quartiers. Leurs résultats suggèrent un effet négatif de l’extension du système en 2004 sur l’évolution des valeurs immobilières locales : les prix des logements ont moins augmenté dans les nouvelles ZFU que dans des quartiers qui connaissaient des déséquilibres socio-économiques comparables qui n’avaient pas été reclassés en ZFU.

Il ne semble pas que le Pacte de Relance pour la Ville ait permis aux habitants de ces quartiers sensibles de trouver un emploi plus rapidement. Mais qu’en est-il sur l’impact des prix au m² dans ses ZFU ? « Avec une méthode statistique originale, nous comparons la dynamique des prix dans les zones converties en ZFU et dans des zones qui sont restées ZRU », explique Stéphane Gregoir. L’étude compare l’évolution avant et après 2004 des prix au m² des logements situés dans les nouvelles zones franches de Seine-Saint-Denis à celle de logements situés dans d’autres quartiers défavorisés du département, non classés en 2004 en Zone France Urbaine, mais qui connaissaient des déséquilibres socioéconomiques comparables. « Nos résultats suggèrent un effet négatif de l’extension du système en 2004 sur les valeurs immobilières locales : les prix des logements ont moins augmenté dans les nouvelles ZFU que dans les quartiers similaires qui ne sont pas passés zone franche », conclut-il. En effet, les résultats aboutissent au fait que le taux de croissance des prix des logements dans les zones franches a été inférieur d’environ 2% en rythme annuel à celui des autres quartiers défavorisés. Pour Stéphane Gregoir,l‘explication la plus plausible « est un effet de stigmatisation de ces quartiers dits « sensibles ». Les acheteurs potentiels se sont détournés de ces quartiers dont les difficultés ont été mises en exergue par le passage en ZFU, redoutant des problèmes sociaux ou une carence en services publics. Cet effet négatif du passage en zone franche s’est également propagé aux logements situés à proximité immédiate de la zone ; en effet, le taux de croissance des prix a été plus faible pour des biens situés en bordure immédiate d’une ZFU que pour des biens plus éloignés. »

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« Quel a été l’effet de l’instauration de Zones Franches Urbaines sur les marchés immobiliers locaux ? Le cas de la Seine-Saint-Denis »