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Baromètre IMMOPRET Janvier 2013 : taux négociés, profils par région et conseils pratiques (1/2)

Baromètre des taux janvier 2013

Pouvoir d’achat moyen d’un couple de primo-accédants (revenus 2 095 € nets/ mois, avec un enfant, sans crédit en cours et sans apport):

– Sur 10 ans : 72 947€ pour 691€ d’échéance hors assurance
– Sur 15 ans : 102 181€ pour 691€ d’échéance hors assurance
– Sur 20 ans : 124 034€ pour 691€ d’échéance hors assurance
– Sur 25 ans : 141 031€ pour 691€ d’échéance hors assurance
– Sur 30 ans : 147 395€ pour 691€ d’échéance hors assurance

Les taux restent historiquement bas en ce début d’année, et devraient être stables sur le premier semestre. Néanmoins, le futur acquéreur doit rester vigilant sur certains points de son offre de prêt.

Les points à négocier sur son offre de prêt

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’acquéreur a souvent tendance à ne regarder que le taux.
Néanmoins, celui-ci n’est pas le seul élément qui permet de comparer un établissement bancaire à un autre.
Immoprêt délivre quelques conseils pour mieux négocier son prêt immobilier.

Négocier l’assurance de prêt avec sa banque ou son courtier

Depuis le dispositif Lagarde sur l’assurance emprunteur, les établissements financiers ne peuvent plus refuser au client la possibilité de prendre son assurance par ses propres moyens.

Le prix ne doit pas être le seul élément à prendre en compte. L’ensemble des contrats bancaires sont souvent plus onéreux mais présentent des garanties complètes.

è L’acquéreur doit vérifier les garanties proposées s’il souscrit lui-même son assurance : en particuliers les délais de franchise et les exclusions de type sportives (pratique de la moto, parachutisme, etc.) ou maladies chroniques (maux de dos, dépression, etc.).

Demander l’option « modulation de l’échéance à la baisse »

Cette option permet, en cas d’évènement (dépense imprévue, études des enfants, baisse de salaire ou perte d’emploi, etc.) de baisser son échéance de 30% sans justificatif. Attention, toutes les banques ne la proposent pas et pour celles qui la proposent, vérifier qu’elle est valable à tout moment.

Autres points de vigilance dans le cas ou l’acquéreur passe par un courtier
Depuis le 1er janvier 2013, la profession est encadrée.

Pour pouvoir instruire le dossier, le courtier doit faire signer un mandat dans lequel figurent :
o la liste des banques partenaires
o son indépendance vis-à-vis de tout groupe financier (type banque).
o le montant des honoraires : courtier payant ou gratuit ?

Certains courtiers qui ne travaillent pas avec toutes les banques, qui ne sont pas indépendants vis-à-vis des établissements bancaires peuvent priver l’acquéreur d’une offre complète et impartiale.

En cas de difficultés à comprendre les informations énoncées sur le mandat, il convient de se rapprocher de l’ORIAS, l’organisme régissant la profession.

Se renseigner sur l’option « transfert de prêt »

Cette option offre la possibilité de transférer son prêt sur une nouvelle acquisition en bénéficiant des conditions d’origine.

Exemple de transfert de prêt

Le 01-01-2013, Monsieur et Madame ont 30 ans.
Ils achètent un bien à 150 000€.
Ils contractent un prêt sur 25 ans, taux fixe 3.30% + assurance 0.28% pour le couple, assurés chacun à 50-50.
Ils payent donc pour ce prêt : 734.94€ d’échéance hors assurance + 35€ d’assurance
è Mensualité de 769.94€, assurance comprise
Dans leur contrat de prêt, leur courtier a négocié la possibilité de transférer leur prêt en cas de changement de maison.

Le 01-01-2023, Monsieur et Madame ont 40 ans.

Ils décident de déménager et ont besoin d’un prêt de 150 000€
Ils contractent un nouveau prêt sur 15 ans, taux fixe 6% + assurance 0.38 pour le couple, assurés chacun à 50-50.

Option 1 : Ils souscrivent un nouveau prêt car ils n’ont pas la possibilité de transférer leur ancien prêt.

Prêt de 150 000€ / 15 ans / taux fixe 6% + 0.38% d’assurance

Ils vont payer pour cette option : 1265.79€ d’échéance hors assurance + 47.5€ d’assurance
è Mensualité de 1313.34€, assurance comprise
è Coût total du prêt, assurance comprise : 86391.34€

Option 2 : ils font un transfert de prêt.

– Capital restant dû du prêt précédent : 104232.44€

Sur les 15 ans restants, ils continuent de payer pour ce prêt : 769.94€, assurance comprise.

è Coût de ce prêt : 34356€
– Ils empruntent les 45767.56€ manquants, aux conditions du 01-01-2023 :
une échéance assurance comprise pour ce nouveau prêt de 400.70€
è Coût de ce prêt complémentaire : 26359.15€

Leur nouvelle échéance est de 1170.64€(contre 1313.34€ pour l’option 1, sans transfert de prêt).

Le coût total du crédit pour leur nouvel achat est de 60715.76€(contre 86391.34€ pour l’option 1, sans transfert de prêt).
Economie réalisée : 25675.58€