Vous souhaitez vous lancer dans l’accès à la propriété pour votre résidence principale ou secondaire ou encore réaliser un investissement immobilier à des fins locatives, mais avez-vous déjà étudié le plan de financement de votre projet ? Savez-vous quel montant vous pouvez emprunter auprès de votre banque ou d’un autre établissement financier ? Avez-vous bien envisagé toutes les possibilités de financement y compris en consultant un courtier en crédit ?
Plusieurs solutions existent lorsque l’on se lance dans un investissement immobilier, quelle qu’en soit la finalité.
En cas d’hésitation de sa banque, il existe d’autres solutions pour réunir les fonds nécessaires qui proposent des montages financiers moins classiques les prêts de trésorerie hypothécaire qui est une solution notamment proposée par Partners Finances , comme les financements in fine, éventuellement le recours à la création d’une SCI familiale s’il s’agit de l’acquisition d’un bien dans le cadre de constituer un patrimoine destiné à rester dans la famille, etc.
Eu égard au durcissement de l’octroi de crédit immobilier, il n’y a pas que les futurs acheteurs qui doivent s’adapter, les organismes financiers aussi. La lente remontée des taux et les conditions de crédit de plus en dures s’ajoutent aux nouvelles règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). En effet, les acheteurs et surtout les primo-accédants peuvent se retrouver pris entre la remontée des taux et le plafond du taux d’usure. Afin de maximiser ses chances d’obtention du financement sollicité, il est important de présenter un dossier de prêt solide et de se présenter sous son meilleur profil d’emprunteur possible.
Pour obtenir le meilleur taux de crédit immobilier, il existe des conseils importants qui peuvent faire la différence pour réussir la phase de négociation avec un organisme financier.
Avant toute chose, il est utile de savoir que pour gagner de nouveaux clients, les banques sont capables de proposer des taux de crédit plus bas que ceux affichés et ce bien qu’elles actualisent par quinzaine ou par mois leurs nouveaux barèmes qui fluctuent selon l’OAT (Obligations Assimilables du Trésor ) 10 ans, leur indice de référence appelé aussi taux de rendement de l’obligation. Or, depuis de début de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, la remontée rapide du prix de l’argent sur le long terme entraîne une hausse des tarifs.
Les établissements financiers regardent plus particulièrement 7 points dans les dossiers de demande de crédit :
- Être titulaire d’un CDI : en effet, afin de réduire les risques encourus, les organismes de crédits et les banques apprécient que les demandeurs aient un emploi en CDI et de préférence avec une certaine ancienneté à leur poste. Ce sont des éléments essentiels pour donner de la visibilité et de la stabilité en matière de revenus du client ainsi que sur sa capacité à rembourser l’emprunt sollicité.
- Limiter son taux d’endettement : plus un dossier dont le ratio d’endettement ne dépasse pas le plafond de 35 % (assurance emprunteur comprise) mieux c’est pour une banque. En outre, moins un client est endetté, plus il est susceptible, pour un organisme financier, de souscrire à certains de ses produits et services.
- Maximiser son apport personnel: le minimum demandé le plus couramment par les banques est de 10 %. Ce pourcentage permet généralement de régler au comptant les frais appelés de notaire et la garantie financière nécessaires comme la caution ou l’hypothèque. Pour autant, plus les potentiels emprunteurs disposent d’un apport plus élevé que 10 %, plus l’organisme prêteur appréciera. A titre d’exemple, à parti de 20 % d’apport, le taux d’intérêt proposé baisse et la baisse peut encore d’apprécier si les emprunteurs proposent de transférer a minima une partir de leur épargne dans leur future banque.
- Présenter des comptes irréprochables au moins sur les 3 derniers mois qui précèdent la demande de crédit immobilier : il faut comprendre par irréprochables des comptes créditeurs, sans incidents de paiement identifiés, sans découverts, sans défaut de paiement de chèque, etc. Pour optimiser son dossier, solder des crédits à la consommation ou revolving dont les encours ne sont plus très élevés, est conseillé. Limiter voire supprimer les abonnements et les dépenses superflues est aussi une recommandation.
- Être prudents avec le « saut de charges », notamment s’agissant de primo-accédants. Il s’agit de la différence entre le montant de son loyer mensuel actuel et de celui du futur crédit immobilier. Plus un « saut de charge » s’approche de zéro, moins cela affecte le budget des emprunteurs et plus les banques apprécient.
- Jouer sur l’assurance pour compenser les faibles marges des banques sur les crédits immobiliers. Effectivement, faire le choix de souscrire l’une des assurances obligatoires lorsque l’on est propriétaire (assurance emprunteur, habitation, voiture, etc.) peut faciliter la négociation, quitte à changer de compagnie d’assurance l’année suivante.
- The last but not least : faire jouer la concurrence pour faire baisser le taux de sa banque actuelle afin que cette dernière propose de s’aligner sur le taux obtenu le moins cher. Si tel n’est pas le cas, il ne faut pas hésiter à changer de partenaire bancaire.
Une alternative à toutes ces démarches est d’avoir recours aux services d’un courtier en crédit immobilier qui se chargera d’examiner pour vous tout ce que le marché bancaire propose et à quel prix.
Anne Vaneson-Bigorgne
