1. Introduction d’une distinction entre les opérations réalisées par les assujettis à la TVA et les non assujettis (essentiellement les particuliers)
2. Mise en place d’une définition objective du terrain à bâtir (TAB) ne faisant plus référence à l’engagement de construire mais aux caractéristiques du terrain au regard de la règlementation en matière d’urbanisme
3. Imposition systématique des cessions de TAB et d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans (quel que soit le nombre de mutations) réalisées par les assujettis
Toutes les opérations portant sur des TAB et des immeubles de moins de 5 ans réalisées par des assujettis seront ainsi imposées à la TVA, quel que soit le nombre de mutations. Les ventes réalisées par les particuliers et les autres personnes non assujetties, qu’elles portent soit sur des terrains, soit sur des immeubles anciens ou neufs échapperont donc par principe à la TVA. Seules exceptions : les immeubles cédés dans les 5 ans de leur achèvement par un non assujetti qui les a acquis préalablement en VEFA ainsi que certaines livraisons à soi-même de logements sociaux.
4. Imposition systématique des livraisons à soi-même d’immeubles sauf en cas de revente dans les 2 ans de l’achèvement
L’objectif de cette mesure est d’aligner le régime des constructions réalisées par l’assujetti sur celui des biens acquis auprès de tiers.
5. Exonération de TVA des opérations portant sur les terrains qui ne sont pas des TAB et sur les immeubles anciens assortie de la possibilité d’opter pour le paiement volontaire de la TVA
Afin de retrouver un régime d’imposition des immeubles anciens similaire au régime antérieur, la loi exonère de TVA les opérations les concernant.
Toutefois le législateur confère aux opérateurs le droit d’opter pour le paiement de la TVA afin de leur permettre de déduire la TVA supportée en amont de la vente (construction, frais de commercialisation) à titre définitif. Les cessions d’immeubles anciens à rénover seront soumises à ce régime et non à celui des TAB.
6. TVA sur marge : une assiette réduite à la TVA sur marge uniquement pour les opérations portant sur les TAB (imposables de plein droit) et les immeubles de plus de 5 ans (imposables sur option du vendeur) lorsque la TVA grevant l’acquisition n’a pas été déduite
Le paiement de la TVA sur marge n’est plus la marque du régime spécifique des marchands de biens mais une simple règle d’assiette qui s’applique dans des conditions objectives. Tout assujetti peut donc devoir payer une TVA sur marge.
7. Alignement du régime des droits réels immobiliers et des promesses sur le régime de l’immeuble sous-jacent et instauration d’une nouvelle assiette d’imposition à la TVA pour le bail à construction (imposition de la valeur de reprise des constructions lors de la conclusion du bail et imposition des loyers au fur et à mesure de leur encaissement)
8. Cumul possible des droits d’enregistrement et de la TVA
L’option pour le paiement de la TVA permet d’imposer les cessions d’immeubles anciens par ailleurs soumises aux droits d’enregistrement.
Il y aura donc cumul d’imposition. La TVA étant récupérable dans de nombreux cas, ce mécanisme ne devrait pas générer de surcoût et rester en tout état de cause neutre pour les cessions bénéficiant de la dispense de taxation prévue à l’article 257 bis du CGI.
9. Engagements de construire et de revente : maintien des régimes mais rallongement du délai de revente (porté à 5ans) avec élargissement à tous les opérateurs se livrant à une opération d’achat-revente
L’engagement de revente pourra être valablement pris dans l’acte d’acquisition sans autre formalité ni condition d’habitude par toute personne qui achète un bien immobilier pour le revendre. Là encore cet engagement n’est plus la marque spécifique des marchands de biens.
En outre l’acquéreur d’un bien qui aura pris l’engagement de revendre pourra y substituer, avant son échéance, un engagement de construire.
Cet engagement prendra effet à compter de la date à laquelle il aura été souscrit auprès de l’administration et vaudra accomplissement de l’engagement de revendre. En cas d’acquisitions successives, l’engagement de construire pris par le cédant pourra être repris par l’acquéreur auquel s’imposera alors le délai imparti au cédant.
Si l’engagement de construire n’est pas repris, le cédant pourra, dans la limite de 5 années à compter de la date à laquelle il a été souscrit par le premier acquéreur, y substituer l’engagement de revendre qui sera réputé avoir pris effet à compter de cette même date.
10. Entrée en vigueur : le 11 mars 2010
Toutefois pour les promesses signées avant cette date, l’administration fiscale a admis dans une instruction du 15 mars 2010 (3 A-3-10) la possibilité d’appliquer l’ancien régime afin de ne pas modifier l’économie des opérations en cours.
Source : Baker & McKenzie
