Le bail commercial: attention aux clauses complémentaires
Toute entreprise qui exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale doit, pour devenir détenteur de la « propriété Commerciale » et en bénéficier pleinement, signer avec le propriétaire de ses locaux un bail commercial. Sont considérés comme locaux commerciaux, les bureaux, commerces et surface d’activités. Les statuts du bail sont régis par les dispositions de l’article L 145-1 et suivants du code de commerce. Mais la liberté contractuelle permet de rédiger des clauses qui avantagent l’une ou l’autre des parties et peuvent avoir des conséquences financières importantes pour l’entreprise. Il convient donc d’être très attentif lors de la signature.
Théoriquement, aucune forme particulière n’est exigée pour la validité du contrat de bail mais l’oral est fortement déconseillé. Le contrat doit stipuler la durée du bail qui ne peut être inférieure à 9 ans. Il doit aussi faire mention du loyer fixé librement par les parties, en tenant compte des prix du marché. En pratique, c’est le propriétaire qui propose son prix. Il peut être plus élevé que la valeur locative des lieux si le bailleur estime que l’immeuble ou l’emplacement contribuent à l’image de marque du locataire. Le futur locataire doit donc bien se renseigner pour connaître cette valeur avant de signer.
Un dépôt de garantie est versé au propriétaire ; il est généralement de 3 mois si le loyer est payable trimestriellement d’avance ; ou plus rarement de 6 mois si le loyer est payable à terme échu. A ces sommes peut s’ajouter le paiement d’un « pas de porte », c’est à dire d’un droit d’entrée versé au propriétaire, ou, en cas de reprise d’un bail, d’un « droit au bail », versé au précédent locataire si le locataire bénéficie d’un droit de cession.
Ces frais sont déductibles des impôts à l’exception du dépôt de garantie et du « droit au bail ». En fonction de la candidature du locataire, de sa qualité financière et/ou historique, le propriétaire peut enfin demander au locataire une caution. Il n’y a pas de limite légale au montant de cette garantie, elle peut être limitée dans le temps ou pour toute la durée du bail.
Une fois installé…
Une révision du loyer peut être demandée tous les 3 ans. Le nouveau prix ne peut excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction et la valeur locative. Si les loyers des « locaux commerciaux à usage de bureaux » sont automatiquement déplafonnés et leurs fixations sont libres, les loyers de locaux commerciaux à usage de commerce sont eux plafonnés (protection du commerçant/artisan).
Pourtant ce dernier type de local peut voir son loyer révisé non soumis au plafonnement lorsqu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est constatée, entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Une révision de loyer peut aussi intervenir si le locataire change d’activité en cours de bail. L’idéal est d’avoir un bail « tous commerces ». Si ce n’est pas le cas, le locataire qui souhaite changer d’activité ou ajouter une nouvelle activité doit demander la déspécialisation partielle ou plénière de son bail.
Renouveler ou non un bail commercial…
Pour les locaux commerciaux à usage de commerce, une fois l’ancien bail expiré, un autre peut-être signé. Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement. Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative. Le plafonnement fait référence, au choix des parties, à l’indice du coût de la construction ou à l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publiés par l’Insee. Pour les locaux à usage de bureaux, le nouveau loyer est fixé par le congé avec offre de renouvellement faite par le bailleur et des éventuelles négociations entre les parties.
Si la procédure de renouvellement a lieu a l’initiative du propriétaire, l’offre est faite sous forme d’un congé signifié au locataire par huissier au moins 6 mois avant le terme du bail. Si le locataire conteste le montant du nouveau loyer, le litige est soumis à une commission départementale de conciliation. Si le propriétaire n’a pas offert le renouvellement du bail à son locataire, ce dernier peut le demander, par exploit d’huissier, dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction. Le propriétaire peut soit accepter soit le refuser. Dans ce dernier cas, il doit offrir une indemnité variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire.
Si ni le locataire, ni propriétaire ne manifeste sa volonté de renouveler le bail, l’ancien bail se poursuit tacitement. Au delà de 12 ans, le loyer n’est plus plafonné mais fixé d’après la valeur locative du local. Locataires et propriétaire peuvent aussi, sauf clause contraire, résilier le bail à l’expiration d’une période triennale. Le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil. Ils doivent en avertir l’autre au moins 6 mois à l’avance par acte d’huissier. Une rupture du bail à l’amiable peut aussi avoir lieu. Dans ce cas il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de la période triennale de même que si le locataire souhaite quitter les locaux pour bénéficier de ses droits à la retraite ou d’une pension d’invalidité.
Bail commercial : 3 questions à Nicolas Jeanjacques, King Sturge*
Qu’est-ce qu’un bail commercial?
Le bail commercial a été pensé à l’origine pour encadrer les relations entre locataires et propriétaires de locaux commerciaux à usage de commerce. Il a par la suite été étendu aux locaux commerciaux à usage de bureaux et aux surfaces d’activités, mais avec certaines restrictions. Il a été considéré notamment que les loyers des « locaux commerciaux à usage de bureaux » ne seraient pas plafonné et il est admit que le contrat de bail n’autorise pas la cession dudit bail.
Quelles clauses sont négociables dans un bail commercial?
Toutes ou presque si il y a des contre-parties. Le plus souvent elles concernent la franchise de loyer en vue d’aménager les locaux ou la durée de la période ferme d’engagement. On signe ainsi parfois des contrats de 6 ou 9 ans fermes. Un loyer progressif en cas d’aménagement lourd ou de crise peut aussi être négocié, de même que le droit à sous louer ou céder le bail pour les commerces. La question de la remise en état des locaux est enfin à surveiller.
Est-il nécessaire de faire appel à un professionnel?
Oui. Pendant toute la durée du bail, l’intervention d’un professionnel du conseil en immobilier d’entreprise se révèle souvent nécessaire. Outre le fait que ce dernier a la connaissance du contrat de bail et de son fonctionnement, il aura la faculté de maîtriser les données du marché. De plus, le conseil en immobilier d’entreprise est tenu par un «devoir de conseil » qui lui impose d’orienter son client au mieux.
Source : BureauxLocaux.com
