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Tours ou Campus ? CBRE livre les clés pour choisir l’implantation de ses bureaux(2/2)

Et pour un investisseur ?

Les Tours sont des produits tertiaires standardisés, connus et efficaces, avec des valeurs maîtrisées. Le risque de vacance est plus limité car elles se localisent habituellement dans des quartiers d’affaires établis. Elles présentent des cash-flow a priori plus sécurisés. La Tour s’apparente donc mieux aux stratégies axées en priorité sur le rendement en capital.

Le Campus est un produit plus spécifique, généralement ajusté aux besoins d’un utilisateur, sur-mesure. Il est donc a priori moins adapté à ce que recherche la majorité des investisseurs aujourd’hui. Le risque de vacance est plus important en cas de départ de l’utilisateur, la liquidité du produit est moins assurée. Généralement ceci peut être compensé par une durée d’engagement plus longue. Le Campus s’apparente donc en priorité aux stratégies axées sur le rendement locatif. Par ailleurs, dans l’absolu le nombre de grands Campus franciliens restera limité par l’offre foncière « adaptée » disponible. Dans le contexte francilien de rareté des fonciers qualitatifs, ce type de produits restera du cas par cas et une généralisation du concept semble peu probable.

La localisation et la liquidité resteront des critères fondamentaux d’un bon produit immobilier à l’investissement.
Et n’oublions pas que dans la compétition mondiale, les villes se concurrencent encore par leurs Tours !
Conclusion : une question d’interactions avec son environnement extérieur Nous l’avons vu, les défauts habituellement évoqués des Tours et des Campus sont aujourd’hui en passe d’être dépassés par les produits nouveaux : Campus urbains, Tours de dernière génération… De même , le débat ne porte plus sur la qualité environnementale des produits aujourd’hui bien maîtrisée.

Néanmoins, le choix reste très engageant pour une grande entreprise, surtout quand il s’agit d’un déménagement ou d’un regroupement à grande échelle. Le réduire à des notions de coûts favoriserait les Campus. Mais les coûts « cachés » sont aujourd’hui mal appréhendés et évalués (perte de compétences, difficultés à attirer certains profils, réorganisation des emplois du temps pour gérer l’éloignement de ses clients et partenaires…). Nous manquons en France de recul face au produit Campus qui n’est pas réellement intégré à notre culture tertiaire. Il y a certainement de ce point de vue un apprentissage à faire, contrairement au produit Tours, bien mieux connu. Les enjeux humains et de productivité sont essentiels. Le vrai choc c’est de passer d’un concept à l’autre. La notion de coût total d’occupation dans la durée, rapporté au poste de travail, intégrant ces variables est la vraie base de comparaison.
La forme immobilière retenue devra être cohérente avec le secteur d’activité, le métier, l’organisation, l’histoire, mais aussi avec la localisation d’origine de l’entreprise. En effet, certaines sont captives de leur territoire, dépendantes notamment de bassins d’emplois, ce qui fixe leurs options immobilières, notamment quand l’offre est restreinte.

Par ailleurs, rien n’empêche d’imaginer sur les mêmes faisceaux de transports une occupation mixte Tour et Campus, une solution capable de coupler le meilleur des deux concepts. Cette alternative a d’ailleurs déjà été retenue par certains groupes.
En synthèse, l’arbitrage tourne autour du niveau d’interactions que l’entreprise entretient avec son « environnement business » extérieur (clients, fournisseurs, bassin d’emplois…). S’il est élevé (collaborateurs très mobiles, beaucoup de visiteurs, besoins de recrutements spécifiques, horaires décalées…), la Tour, centrale, doit l’emporter car la proximité est un gage d’efficacité. Si le niveau d’interaction avec l’extérieur est faible, la solution Campus peut tout à fait correspondre et même prendre l’avantage. De façon générale, et indépendamment des coûts, ce critère fondamental de choix qu’est « l’interaction » doit permettre d’englober toutes les dimensions évoquées.

La clé réside selon nous dans la bonne prise en compte de ces différentes dimensions et surtout dans l’accompagnement au changement auprès de ses salariés lors d’un « grand » déménagement. Les salariés doivent d’abord se sentir impliqués dans le projet pour l’accepter. Cela passe notamment par leur participation à l’organisation des nouveaux espaces, aux aspects concernant la qualité de l’environnement de travail, par la collaboration avec les partenaires sociaux… De même, des études de temps de transports sont impératives pour anticiper et désamorcer le problème du changement des habitudes de transports, grande source de stress. La solution retenue doit paraître équitable pour le plus grand nombre car il s’agit en parallèle d’un véritable projet de management qu’il s’agisse de s’installer dans une Tour ou un Campus. Et face à la résistance au changement, les deux concepts sont égaux !