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SCI : Faut-il opter à l’impôt sur les sociétés ? (2/2)

Quand exercer l’option à l’impôt sur les sociétés ?

Cette option irrévocable peut être exercée dès la création de la SCI, ou en cours de vie de celle-ci.

Dans ce dernier cas de figure, les associés auront 2 choix possibles :

– Le premier sera de conserver la valeur d’origine des bâtiments et de les amortir en faisant comme si l’amortissement avait été pratiqué dès l’origine. Dans ce cas il n’y a pas de plus value taxable à la date de l’option à l’IS.
– Le second sera d’inscrire les bâtiments dans les comptes de la SCI à leur valeur réelle au jour de l’option en amortissant ensuite les bâtiments sur la base de cette valeur. La plus-value entre cette valeur actualisée et leur valeur d’origine sera imposable, selon les règles des plus values immobilières et pourra donc faire l’objet d’une exonération en fonction du délai de détention de l’immeuble par la SCI.

Conclusion :
Ce bref panorama de la fiscalité des SCI nous permet de conclure que si des options fiscales sont possibles, leurs conséquences financières sont très différentes. L’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement et engendre une imposition plus importante lors de la cession. Alors que le régime de droit commun à l’IR ne permet pas l’amortissement du bien, est donc fiscalement et financièrement plus lourd, mais une exonération totale au bout de 30 ans est applicable.

Le choix se posait rarement lorsque l’exonération de plus value était atteinte au bout de 15 ans, mais avec un délai porté à 30 ans, il faut maintenant arbitrer entre la trésorerie disponible et une exonération éloignée dans le temps.

Une étude avec de multiples simulations peut permettre cet arbitrage, mais on peut conclure schématiquement que :
– Pour des « petits » projets, qui ont à la fois une espérance de plus value à terme et qui génèrent des revenus dont la fiscalité est financièrement supportable, il est préférable de ne pas opter à l’IS.
– Pour des projets d’envergure ou liés à une activité professionnelle, il est préférable d’opter à l’IS afin de minimiser les coûts lors de l’exploitation, en acceptant de payer l’impôt lors de la cession.

A propos de Compta Expert :
Compta Expert, réseau de cabinets d’expertise comptable créé et présidé par Didier CAPLAN et Ollivier MOISAN à la direction générale, compte aujourd’hui 25 bureaux, 14 associés experts comptables et ingénieur et 240 collaborateurs sur L’Ouest de la France et la région Parisienne. Le groupe en croissance continue de + de 18% depuis 10 ans accompagne les entreprises de toutes tailles et de tous secteurs d’activité.