• Partager sur :

Réforme des autorisations d’urbanisme

Un vent de simplification souffle actuellement sur le droit de l’urbanisme. L’ordonnance visant à simplifier le régime applicable aux plans locaux d’urbanisme(PLU) et aux schémas de cohérence territoriale (SCOT) (ordonnance n° 2012-11 du 5 janvier 2012) attend son décret d’application pour entrer en vigueur. Celle relative à la simplification des autorisations d’urbanisme (ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011) vient de voir son décret d’application publié (décret n° 2012-274 du 28 février 2012, JO du 29 fév. 2012) : la date du 1er mars 2012 marque l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme.

Selon le gouvernement, cette réforme « a vocation à rendre l’urbanisme plus simple pour les particuliers, les collectivités ou les professionnels, à accélérer le traitement des dossiers, et favorise la densité et l’isolation des constructions, en répondant aux enjeux du Grenelle de l’environnement ».
Il est présenté ci-dessous un panorama des principales nouveautés avec lesquelles devront rapidement se familiariser constructeurs, aménageurs et collectivités.
Le projet de loi sur la majoration des droits à construire, actuellement discuté au Parlement, sera évoqué après son éventuelle adoption définitive.

La clarification du régime des lotissements, une réforme attendue

Selon la nouvelle définition, « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (art. L. 442-1 c. urb.). On parle de « lotissement » pour désigner un ensemble d’habitations qui résulte d’un découpage foncier, réglementé par le code de l’urbanisme.

Pour distinguer entre lotissement soumis à déclaration préalable (art. R. 421-23 c. urb.) ou à permis d’aménager (art. R. 421-19 c.urb.), il n’est plus nécessaire de se référer au nombre de lots à bâtir ou à l’existence de divisions antérieures. Dès la création du premier lot, sont désormais soumis à permis d’aménager les lotissements : – qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement,

– Ou qui sont situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé. Les autres lotissements sont soumis à déclaration préalable.

Dans ce domaine, à noter également :

– La possibilité, à l’occasion du permis de construire, de régulariser un lotissement qui aurait du faire l’objet d’une déclaration préalable (art. R.442-2 c.urb.),
– La possibilité de subdiviser un lot sans avoir à recourir à la procédure de modification du lotissement (art. R. 442-21 c. urb.),
– Un meilleur encadrement de la délivrance des autorisations de construire dans les lotissements autorisés (art. R. 442-18 c. urb.)

La réforme de la surface de plancher

Au 1er mars 2012, la « surface de plancher » devient la surface de référence en urbanisme. Elle s’entend comme l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Contrairement à la surface hors oeuvre net (SHON) qui disparait, la surface de plancher ne prend pas en compte les murs extérieurs. De ce fait, cette nouvelle référence devrait contribuer à augmenter la constructibilité et à améliorer l’isolation par l’extérieur.

La réforme de la fiscalité de l’aménagement

Issue de la quatrième loi de finances rectificative pour 2010, cette réforme voit disparaitre la taxe locale d’équipement et ses taxes annexes, et naître un nouveau dispositif composé de deux taxes complémentaires : la taxe d’aménagement et le versement pour sous-densité, encourageant les projets économes en consommation d’espace.

Une myriade de retouches pour les formalités d’urbanisme

La dernière réforme des autorisations d’urbanisme est entrée en vigueur le 1er octobre 2007. Après quatre ans de pratique, certains réajustements ont été jugés nécessaires.
A compter du 1er mars 2012, les travaux dont la surface est inférieure ou égale à 5 m² sont dispensés de toute formalité d’urbanisme (contre 2 m² auparavant).
En matière d’établissement recevant du public (ERP), il faut noter la possibilité de délivrer des permis de construire pour les projets dont l’aménagement intérieur n’est pas encore déterminé (ERP « coquille vide ») (art. R. 425-15 c. urb.). Le permis de construire indiquera qu’une autorisation complémentaire au seul titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation devra être obtenue avant l’ouverture au public. Des difficultés d’application pourraient survenir si les aménagements extérieurs (ex : escaliers de secours) dépendent des aménagements intérieurs.
En matière d’énergies renouvelables, et en particulier de panneaux photovoltaïques intégrés au bâti, il est précisé que l’installation accessoire à la construction ne constitue pas un « ouvrage de production d’électricité » au sens de l’article L. 422-2 du code l’urbanisme. Le maire reste donc compétent pour délivrer un permis de construire couvrant l’ensemble : construction nouvelle et installations photovoltaïques.
Ces retouches et d’autres s’accompagnent de la mise à jour des formulaires CERFA, qui s’enrichissent d’un nouveau formulaire dédié au permis modificatif.
Pour en savoir plus, la page web du ministère sur le nouveau permis de construire :

www.extranet.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/