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Observatoire Crédit Logement / CSA du Financement des Marchés Résidentiels (1/2)

Les analyses de l’Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels pour le 3ème trimestre 2012 ont été présentées, ce jour, par Jean-Marc VILON, Directeur Général de Crédit Logement, et Michel MOUILLART, Professeur à l’Université Paris Ouest.
Au cours du 3ème trimestre 2012, l’activité du marché a reculé de 24,3 % par rapport à 2011 (en glissement annuel) et de 30,5 % sur les 9 premiers mois de 2012. Malgré un frémissement en juillet, le ressaisissement a été éphémère et le marché s’est replié durant le reste de l’été. Alors que le marché retrouve habituellement de la vigueur avec la rentrée, la reprise a été très molle.

Conditions de crédit

Les taux des crédits immobiliers aux particuliers (hors assurance et coût de sûreté)
Sur le 3ème trimestre 2012, les taux ressortent à 3,49 % en moyenne, contre 3,62 % le trimestre précédent.
Depuis mars 2012, les taux ont reculé de 52 points de base pour s’établir à 3,43 % en septembre. Cette baisse des taux concerne surtout :

• le marché des travaux (3,39 % en septembre contre 3,93 % en février),
• le marché de l’ancien (3,42 % contre 3,97 % en février).

En revanche, le recul des taux est moins rapide sur le marché du neuf (3,51 % contre 3,93 % en février), en raison des durées moyennes des prêts octroyés qui restent élevées.
Ainsi, la part des prêts bancaires dédiés à la seule accession réalisée à un taux inférieur à 4,0 % s’établit à 91 % en septembre 2012 contre 48,9 % au 1er trimestre. La structure actuelle de la production ressemble à celle qui s’observait en 2010, lorsque les taux étaient au plus bas (novembre 2010 : 3,25 %).

La durée des crédits immobiliers aux particuliers

La durée moyenne des prêts sur l’ensemble des marchés a connu un recul brutal au début du printemps 2012 (203 mois en avril 2012 contre 214 mois depuis le début de l’année 2011). Après s’être stabilisées à bas niveau en mai et en juin 2012, les durées se sont un peu redressées pour s’établir finalement à 209 mois au 3ème trimestre 2012 contre 206 mois le trimestre précèdent. Cette baisse significative de la durée moyenne des prêts a accompagné les difficultés d’un marché marqué par la récession qui a également été confronté à la transformation rapide de ses clientèles.

• La durée des prêts sur le marché du neuf s’établit à 241 mois
• La durée des prêts sur le marché de l’ancien s’établit à 222 mois

Produits « Phares » (taux nominaux, hors assurance)
Ce nouvel indicateur permet l’analyse de 3 prêts dits « phares » sur 15, 20 et 25 ans. Qu’il s’agisse d’un prêt à taux fixe ou variable, l’Observatoire Crédit Logement / CSA s’attache à indiquer le taux

Moyen observé.

Pour un taux moyen à 3,43 % en septembre et une durée moyenne légèrement inférieure à 17,5 ans (en fait, 209 mois), les taux pratiqués dépendent largement de la durée pratiquée.
Dans les faits :

• 3,59 % en moyenne pour une durée de 20 ans à taux fixe
• 3,25 % pour cette même durée à taux variable

Mais selon le niveau de l’apport personnel de l’emprunteur (en fait, le taux d’apport personnel) et la qualité de la signature (les capacités de remboursement du ménage), les taux pratiqués peuvent descendre plus bas : le quart inférieur des taux se situe en moyenne à 3,26 % pour un prêt de 20 ans en taux fixe et à 2,90 % en taux variable.
L’amplitude des taux pratiqués est de 60 à 70 points de base entre la moyenne du 1er quartile et celle du 4ème quartile pour un prêt de 15 ans et de 20 ans, en taux fixe ou variable. Elle peut monter à 110 points de base pour du fixe à 25 ans.