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Note de conjonctur​e immobilièr​e mai 2012 / Notaires de France (2/2)

Perspectives

Incontestablement, depuis plusieurs mois, nous sommes entrés dans un nouveau cycle, tant pour l’Immobilier ancien que pour l’Immobilier neuf. Nous ne sommes pas dans un « trou d’air immobilier » comme en 2008-2009.

Néanmoins on ne peut raisonner qu’en terme de scénarios pour établir des perspectives :

1er Scénario
• Les taux d’intérêt restent à leur niveau actuel (voire continuent à baisser) ce qui est le cas actuellement, La nouvelle politique fiscale immobilière et plus généralement patrimoniale mise en oeuvre reste modérée avec notamment l’aménagement du calcul de l’impôt sur les plusvalues immobilières sur 22 ans au lieu de 30 ans ;

• La nouvelle législation sur l’encadrement des loyers n’est pas dissuasive pour les investisseurs.

2ème Scénario
• Les taux d’intérêt, que ce soit pour des raison nationales ou internationales augmentent très sensiblement, désolvabilisant les acquéreurs potentiels,
• Les nouvelles législations fiscale en matière de patrimoine ou civile en matière de location créent une perte de confiance, une peur et une incertitude quant à l’avenir, entraînant, comme c’est déjà le cas pour les primo-accédants, un retrait du marché immobilier des séniors et des classes moyennes.

Pour l’ancien

Si, dans les semaines qui viennent, c’est le premier scénario qui prédomine, il n’y a pas lieu de changer les perspectives que nous avions annoncées début 2012 à savoir : • Une baisse des volumes de l’ordre de 10 à 15 %, de sorte que l’on aurait entre 700.000 et 740.000 ventes dans l’ancien sur l’année 2012, • Une baisse des prix modérée, de l’ordre de 5 % à 10%, plus près de 5%sur les marchés attractifs et tendus, plus près de 10 % sur les autres marchés.
Si c’est le second scénario qui se met en place, ce sera alors une baisse des volumes qui fera que l’on passera en dessous de 700.000 ventes avec des baisses de prix également bien plus accentuées.

Pour le neuf

Volume
2012, quel que soit le scénario, ne sera pas une bonne année en termes de volume. D’une part les investisseurs, compte tenu d’un nouveau coup de rabot annoncé sur les niches fiscales dans le programme socialiste, vont déserter le logement neuf.
Cette tendance pourrait même être accentuée si des mesures sévères venaient encadrer les loyers. D’autre part, les accédants à la propriété ne devraient pas être plus nombreux qu’en 2011,même si on peut espérer une certaine embellie liée à l’adaptation de l’offre des promoteurs à la capacité des acquéreurs en PTZ neuf, à condition,
bien sûr, que celui-ci ne soit pas remis en cause.

Prix

Ni les mesures de la précédente législature augmentant la constructibilité des terrains ni les mesures nouvelles annoncées de vente à prix cassé des terrains de l’État ne produiront d’effet dans l’immédiat. Dans ces conditions, il n’y a guère de raison que le prix du neuf baisse dans les prochains mois, sauf, ponctuellement, en vue de réduire le stock.
Au surplus, l’augmentation de la part de logements sociaux dans les futurs programmes immobiliers accentuera le prix des logements neufs destinés aux investisseurs ou aux acquéreurs des classes moyennes car ils participent au financement de ces logements sociaux par le biais de la péréquation.

En conclusion, une fois passée la période habituelle d’attentisme, l’évolution du marché du logement dépendra étroitement des décisions du nouveau gouvernement et des réactions de l’environnement international qu’elles susciteront le cas échéant.

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