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Note de conjonctur​e immobilièr​e mai 2012 / Notaires de France (1/2)

Selon le bulletin Markétron (Indicateur de conjoncture des ventes de maisons individuelles diffus) le nombre annuel de transactions portant sur des maisons individuelles en diffus est en baisse de 12% à fin février 2012. La baisse est plus accentuée dans l’Ouest de la France (Pays de Loire) où elle atteint – 26%. Quant à la promotion immobilière, ses ventes de logements au T4 2011 sont supérieures de 4,1% par rapport au T4 2010, ce qui s’explique généralement par l’engouement des investisseurs en fin d’année. Par contre, sur une année (2011/2010), il est enregistré une baisse de 10,5% du nombre de ventes.

Six régions connaissent une baisse des prix du logement neuf et notamment la région Poitou-Charentes (-21,8%), le prix moyen France entière du collectif s’établissant au T4 2011 à 3.731€/m2, en hausse de 2,8% par rapport au T4 2010 (3.630 €/m2). Cette augmentation est très voisine de celle des maisons avec une progression sur un an pour la même période de 2,2%.

Le nombre de logements autorisés (en données cvs lissées) diminue de 3% sur le T1 2012 par rapport au T4 2011, alors que celui des mises en chantier augmente de 1.3%. Sur un an en revanche, les évolutions à fin mars 2012 restent nettement positives (+14.1% en autorisations et +9.9% en mises en chantier), tirées par le logement collectif (+33.9% et +23.1% respectivement).

Conjoncture crédit

Selon les données provisoires de l’observatoire Crédit logement / CSA, la distribution de crédit à l’habitat des ménages connait une chute brutale depuis le début 2012, qui atteint 32% sur 4 mois par rapport à 2011. Une partie de ce recul est imputable à un mouvement d’anticipation provoqué par les annonces de réduction des aides publiques (dispositif Scellier et PTZ+). La morosité du climat économique, l’attentisme pré-électoral et le durcissement des conditions d’octroi des prêts en expliquent cependant la plus grande part. En particulier, les durées de prêt se sont réduites, entraînant une baisse du taux d’intérêt moyen pratiqué, alors qu’à durée constante, les taux d’intérêt restent stables.

Le marché de l’ancien

En volume
L’année 2011 a établi un nouveau record en volume de transactions immobilières puisque nous comptabilisons 858.200 mutations de logements anciens. Nous dépassons donc le précédent record de 2006 avec 837.000 mutations. L’activité soutenue du 3ème trimestre s’est en effet poursuivie au 4ème en raison notamment de l’effet «réforme sur l’imposition des plus-values immobilières». Cette hausse a continué mais de manière moins importante jusqu’en janvier 2012 ; à ce jour, nous constatons un nombre de ventes en baisse depuis février notamment sur l’Ile de France avec -14% pour le seul mois de février 2012 par rapport au mois de février 2011. En Province, la baisse des volumes est également amorcée.

En prix

La hausse des prix sur un an constatée les trimestres précédents selon les indices Notaires de France/INSEE reste globalement forte au 4ème trimestre 2011 pour l’Ile de France : 10,6% pour les appartements et 5,7% pour les maisons. Cette hausse est nettement plus modérée pour la Province : 2,7% pour les appartements et 1,3% pour les maisons.
L’évolution sur trois mois, c’est-à-dire celle du T4 2011 par rapport au T3 de la même année, est bien différente : l’évolution de l’indice brut provisoire est négative sur le territoire, faiblement pour les appartements (–0, 4%), plus nettement pour les maisons (-1,3%).
Au niveau départemental, nous remarquons des variations annuelles assez diversifiées, tant à la hausse qu’à la baisse, avec par exemple une forte augmentation en Corse (dans les deux départements et tous produits confondus), supérieure à 12% en Corse du Sud et 25% en Haute-Corse. À l’inverse certains départements comme le Haut-Rhin enregistrent des baisses de 1% pour les appartements et 6,9% pour les maisons anciennes.

Dans la plupart des grandes agglomérations comme Toulouse, Lyon, Nice, Marseille, les variations sur un an sont encore positives pour les appartements anciens, au-delà de 2%, alors que dans d’autres, comme Lille ou Saint- Etienne, nous observons de légères baisses. En ce qui concerne les maisons, davantage d’agglomérations sont orientées à la baisse.
C’est par exemple le cas d’Amiens (-10,3%) et de Saint-Etienne (-9,5%), alors que Clermont- Ferrand, qui est pourtant tout proche, enregistre une hausse des appartements de 8,9% et des maisons de 4,2%.
Nous faisions remarquer un ralentissement des prix pour le trimestre précédent T3 2011 ; cette baisse s’installe et les données avancées tirées des avant-contrats confirment ce mouvement.