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Lois de Finances et Immobilier

Les dispositions des projets de lois de finances pour 2012 (PLF) et de la 4ème loi de finances rectificative pour 2011 (PLFR) sont en principe définitivement adoptées et devraient être publiées avant la fin de l’année. Ces projets bouleversent certains principes fiscaux applicables au secteur de l’immobilier. Nous vous proposons de les balayer brièvement ci-après.

1. Article 5 du PLF : Modification de l’assiette du droit de 5% en cas de cession de parts de société à prépondérance immobilière (SPI) :

L’assiette du droit d’enregistrement de 5% applicable en cas de cession de parts de SPI est aujourd’hui constituée par le prix de cession des parts, c’est-à-dire dans la plupart des cas l’actif net réévalué de la société qui tient compte de l’ensemble des dettes de la SPI. A compter du 1er janvier 2012, le législateur élargit cette assiette en retenant, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des droits immobiliers détenus, directement ou indirectement par la SPI, augmentée de la valeur réelle des autres éléments d’actifs, après déduction des seules dettes afférentes à l’acquisition des biens et droits immobiliers, à l’exclusion de tout autre élément de passif.

Sous couvert d’une volonté de mettre fin à des situations d’optimisation fiscale jugées abusives consistant à procéder avant la cession à des distributions financées par compte-courant d’associés, cette disposition va bien au-delà en interdisant la déduction de « vraies » dettes telles:

a. les dettes fiscales et sociales,

b. les dettes à l’égard des fournisseurs,

c. les dettes liées au financement de l’activité opérationnelle, par exemple dans l’hôtellerie, la distribution, la restauration, l’industrie,

d. les dettes contractées pour financer les stocks,

e. les dettes afférentes à l’acquisition d’autres actifs ou des travaux,

f. les avances et acomptes reçues sur les commandes,

g. les dettes initialement contractées pour l’acquisition d’un immeuble mais qui ont fait l’objet d’un refinancement.

Rappelons que la définition de la prépondérance immobilière en matière de droits d’enregistrement n’exclut pas les biens immobiliers affectés à l’exploitation ce qui conduit, compte tenu de la forte augmentation de valeur de l’immobilier ces dernières années, à considérer comme étant à prépondérance immobilière nombre d’entreprises qui n’ont pas une activité immobilière mais qui sont simplement propriétaires de l’immeuble dans lequel elles exercent leur activité.

Les titres des SCPI offerts au public seront exclus de ce nouveau dispositif.

Les cessions qui seront enregistrées avant le 1er janvier 2012 restent quant à elles soumises aux règles actuelles.

2. Article 8 du PLF : Modification du régime fiscal des titres de SIIC et SPPICAV détenus par des particuliers

Dès 2011, les particuliers ne pourront plus pratiquer l’abattement de 40% sur les dividendes reçus des SIIC ou des SPPICAV. En outre, il n’est plus possible d’inscrire des titres de SIIC dans un PEA, étant précisé que peuvent y demeurer ceux qui l’étaient déjà au 21 octobre 2011.

3. Article 42 du PLFR : Mesures incitatives pour transformer des bureaux et locaux commerciaux en logements

Le taux réduit d’IS de 19% au lieu de 33 1/3% sera applicable sur les cessions réalisées du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014 d’immeubles à usage de bureaux ou de locaux commerciaux dès lors que le cessionnaire prendra l’engagement de transformer les locaux acquis en logements avant l’expiration d’un délai de 3 ans à compter de la clôture de l’exercice au cours duquel est intervenu l’acquisition. Ce dispositif sera applicable si le cessionnaire est une SIIC, une SPPICAV ou de l’une de leurs filiales, une SCPI dont les titres sont offerts au public, mais également si le cessionnaire est une société soumise à l’IS dans les conditions de droit commun. Si l’achèvement de l’immeuble n’intervient pas dans le délai de 3 ans, une pénalité de 25% de la valeur d’acquisition sera payable par le cessionnaire.

4. Article 3 du PLF : Modification des droits d’enregistrement sur les cessions de parts de sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière

Seront toutefois expressément exonérées de ces droits :

les acquisitions réalisées lors d’une augmentation de capital ou rachat de ses propres titres ;
les acquisitions de droits sociaux de sociétés placées sous procédure de sauvegarde ou en redressement judiciaire ;
les acquisitions de droits sociaux au sein d’un même groupe d’intégration fiscale ;
les opérations d’apport partiel d’actif.
5. Autres mesures

Concernant les entreprises :

Exclusion sous certaines conditions des Sociétés Civiles de Construction Vente (SCCV) du dispositif de lutte contre les règles de sous-capitalisation pour les exercices clos à compter du 30 décembre 2011 (Article 13 PLF)
Suppression à compter du 1er novembre 2011 de la taxe de 2% sur les nuitées d’hôtel qui avait été votée par la loi du 19 septembre 2011 (Article 2 PLF)
Limitation de la déductibilité fiscale des charges financières liées à l’acquisition de titres de participation susceptibles de donner lier au régime des plus-values à long terme pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2012, lorsque l’entreprise n’est pas en mesure de démontrer que son centre de décision est en France (Article 40 PLFR) ; rappelons que les parts de sociétés à prépondérance immobilière ne sont pas éligibles au régime du long terme mais que celui-ci est applicable lors que la société qui détient l’immeuble détient également le fonds de commerce ce qui est parfois le cas dans l’hôtellerie ou le domaine de la santé
Création d’une contribution exceptionnelle sur l’IS des grandes entreprises ayant un chiffre d’affaires excédant 250M€ (Article 30 PLFR)
Maintien du taux du droit de partage à 2,5% à compter du 1er janvier 2012 pour les entreprises (article 4 PLF)
Suppression de l’abattement d’1/3 de l’IS sur les investissements en outre-mer (Article 10 PLF)
Alignement de la définition du bénéfice fiscal imposable à l’IS à celle de bénéfice net retenu pour la détermination de la participation des salariés pour les exercices clos à compter du 21 septembre 2011 (Article 17 PLF)

Concernant les particuliers :

Rabot des niches fiscales qui passe de 10% à 15% (Article 83 PLF)
Suppression du dispositif Scellier à compter de 2013 et modifications dès 2012 (Article 75 PLF)
Augmentation du taux du prélèvement forfaitaire libératoire sur les intérêts de 19% à 24% et de 19% à 21% sur les dividendes versés aux particuliers (Article 20 PLFR)
Exonération sous certaines conditions des plus-values de cession de droits de surélévation pour les particuliers (Article 42 PLFR)
Application des anciennes règles des plus-values immobilières des particuliers pour les cessions de terrains constructibles signés d’ici le 31 décembre 2012 (Article 29 PLFR)
Augmentation du taux réduit de TVA de 5,5% à 7% sauf dans certaines situations exceptionnelles (Article 13 PLFR)

Source : Eliott & Markus