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Les différents types de baux

Le bail constitue une étape incontournable pour toute entreprise qui souhaite louer un bien immobilier. Cependant, il n’est pas toujours facile de savoir quel bail utiliser pour son entreprise et son activité.

Définition générale
Le bail est un contrat entre deux personnes comportant le transfert de jouissance d’un bien immobilier au profit du locataire. Dans le contrat de bail, le bailleur est le propriétaire, celui qui s’engage à mettre un local à disposition du locataire (aussi appelé le preneur) contre une rémunération qui est le loyer.

Le bail notarié
Dans la plupart des cas, le bail est établi sous seing privé. Le bail notarié est rédigé par un notaire qui est le gage d’obtenir une convention équilibrée, tenant compte des intérêts du bailleur et du locataire, et en accord avec les lois en vigueur. Le bail notarié est obligatoire en cas de signature d’un bail de plus de 12 ans car il doit être publié au fichier immobilier.

Le bail commercial
Le bail commercial concerne un local (et non un terrain nu) dans lequel est exercé une activité commerciale (c’est à dire qu’un fonds doit y être exploité) par une société immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le bail dérogatoire (ou précaire)
Le bail dérogatoire permet de déroger aux règles du décret de 1953 qui stipulent que le bail commercial doit durer 9 ans au minimum. Il est possible de contracter un bail dérogatoire pour une durée ne dépassant pas 2 ans. Il est généralement conclu pour une durée de 23 mois. Il ne pourra pas être renouvelé au-delà de cette période. S’il dure plus de 2 ans, il est automatiquement reconduit en bail commercial d’une durée de 9 ans. Ce type de bail permet aux deux parties de limiter leurs risques quant à la durée de l’engagement.

Le bail professionnel
Le bail professionnel concerne des locaux dans lesquels le locataire n’exercera pas d’activité commerciale, artisanale, ou industrielle. C’est le cas des professions libérales, qui ne bénéficient donc pas du statut protecteur des baux commerciaux. Cependant, les deux parties peuvent se mettre d’accord pour placer volontairement le bail sous le régime des baux commerciaux, à condition qu’un autre bail ne soit pas imposé par un texte particulier, que le bailleur l’exprime sans équivoque dans le bail et qu’il renonce aux conditions que le locataire doit normalement remplir.
Le bail professionnel doit être établit pour une durée minimale de 6 ans. A l’issue de cette période il est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 6 ans. Cependant, l’une ou l’autre partie peut notifier par lettre recommandée avec AR ou par exploit d’huissier, 6 mois avant la fin du bail, son intention de prendre congé. D’autre part, le locataire peut prendre congé quand il le souhaite (toujours en le notifiant par lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier) à condition de respecter un préavis de 6 mois. Ce type de bail n’est pas régit par une législation spécifique, ce sont donc les dispositions du code civil qui s’appliquent.

Le bail mixte
Le bail mixte est un contrat portant sur des locaux dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie utilisée pour l’exercice de sa profession. Il est nécessairement établit pour une durée de 3 ans lorsqu’il s’agit d’une personne physique et 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale.
Le locataire peut prendre congé à tout moment à condition de respecter un préavis de 3 mois qui doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. Le délai peut cependant être ramené à un mois pour raisons professionnelles (transfert d’activité, cessation d’activité, …).
Le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans). Cependant, le propriétaire peut refuser s’il justifie d’un motif légitime et sérieux (par exemple si le locataire n’a pas respecté une de ses obligations), s’il vend le logement (le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption) ou en cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, son concubin, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint ou concubin.
Le locataire doit alors recevoir un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier 6 mois au moins avant le terme du contrat.

La convention d’occupation précaire
Cette convention est apparentée à un contrat de location mais se distingue par son caractère essentiellement provisoire et instable.
En règle générale, ces conventions sont conclues pour des durées relativement courtes (3 mois, 6 mois, 1 an, 2 ans). Toutefois, le terme n’est pas nécessairement connu à l’avance. En effet, tant que les mobiles sont sincères et légitimes, une convention d’occupation précaire peut très bien se prolonger plusieurs années.
A l’inverse, la convention peut prendre fin à tout moment, soit par la volonté du bailleur, soit par la suite d’un événement (attente de fin de travaux, expropriation, …) envisagé par les parties.
Dans tous les cas, le caractère précaire doit être motivé dans la convention et les mobiles doivent être sincères et légitimes.

Source : BureauxLocaux.com