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Le dispositif SCELLIER chez Le Particulier Editions – Le nouveau dispositif défiscalisant qui révolutionne le paysage de l’investissement locatif!

Entré en vigueur le 1er janvier 2009, le dispositif Scellier s’adresse à plus de 300000 investisseurs potentiels. Plus simple que ses prédécesseurs, les dispositifs Robien et Borloo neuf, il permet aux contribuables qui acquièrent ou font construire un logement neuf entre 2009 et 2012 en vue de le donner en location de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 37 % du prix de l’investissement… à condition, toutefois, de respecter certaines contraintes très strictes.


Depuis l’achat ou la construction du logement jusqu’à la conclusion du bail, l’ouvrage analyse en détail les engagements à prendre par l’investisseur, les modalités de mise en œuvre de la réduction d’impôt et les risques de redressement. Il attire l’attention du lecteur sur les pièges à éviter, les précautions indispensables à prendre avant d’investir, les risques des formules « tout compris » proposées par certaines sociétés de défiscalisation. Il contient de nombreuses fiches de synthèse, des exemples commentés, des comparaisons chiffrées avec le dispositif Robien et des modèles d’actes.
Collection : Le Point Sur… – Format : 14 X 21 cm – 144 pages – Dos carré – Prix : 23 €

Caractéristiques du dispositif Scellier
C’est un régime fiscal d’incitation à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Il remplace les dispositifs Robien et Borloo neuf, qui cesseront de s’appliquer pour les investissements réalisés à partir de 2010.
Le dispositif Scellier permet à ceux qui acquièrent un logement neuf entre 2009 et 2012 (2017 pour l’outre-mer) pour le donner en location de bénéficier d’une réduction d’impôt. Celle-ci est égale à 25 % du prix payé pour un investissement réalisé en 2009 ou 2010 et à 20 % pour ceux faits en 2011 ou 2012. Ces taux sont portés à 37 % et 32 % en cas de location à une personne aux revenus modestes.
Le nouveau dispositif Scellier permet d’économiser jusqu’à 75000 € d’impôt sur 9 ans (jusqu’à 110000 € sur 15 ans en cas de location à un locataire modeste). Il s’adresse à tous les contribuables résidant en France qui s’engagent à louer le logement non meublé pendant au moins 9 ans moyennant un loyer plafonné. Il s’adresse aussi aux associés de SCI et aux souscripteurs de parts de SCPI.

Les investissements concernés – chapitre 1
Ce chapitre traite successivement des caractéristiques de l’investissement, des logements visés, de la date de l’investissement, des conditions d’acquisition et des frais d’acquisition.
Les règles du dispositif semblent simples de prime abord : le logement doit être situé dans une commune éligible au dispositif; il doit être donné en location non meublée pendant neuf ans à une personne qui y établit son habitation principale; le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire; le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds… Mais dans la pratique l’investisseur peut être confronté à de multiples interrogations. Avec le vieillissement de la population, il peut s’intéresser aux résidences offrant des prestations. Il trouve la réponse dans ce guide à la page 14 : “Le dispositif est applicable aux logements situés dans une résidence offrant des prestations hôtelières ou médicales (résidence étudiante, maison de retraite, maison d’accueil pour personnes dépendantes). À condition, toutefois, qu’elles ne soient pas fournies par le propriétaire, ni par une société dont il est associé.”

Les engagements à respecter – chapitre 2
Le bénéfice du dispositif Scellier est conditionné à l’engagement du propriétaire de louer le logement qu’il a acquis ou fait construire dans certaines conditions et pendant une certaine durée : les conditions de la location, la qualité du locataire, le contrat de location, les modalités d’option pour le dispositif.
Ce guide apporte toutes les précisions; ainsi page 28 : “Pendant la période couverte par l’engagement de location, le propriétaire ne peut pas céder le logement, sous quelque forme que ce soit (vente, échange, donation, apport en société, etc.), sous peine de perdre les avantages obtenus.”

Les plafonds à respecter – chapitre 3
Le dispositif Scellier impose au propriétaire le respect de plafonds de loyers. En secteur intermédiaire, il lui impose aussi de choisir un locataire dont les ressources sont inférieures à certaines limites.

Le calcul de la réduction d’impôt – chapitre 4
Le dispositif Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à une fraction du prix de revient de l’investissement. La base de calcul, le taux de la réduction d’impôt et l’imputation de la réduction sont successivement explicités.

L’imposition des loyers – chapitre 5
Les loyers tirés de la location du logement soumis au dispositif Scellier sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. ils peuvent bénéficier d’une déduction spécifique de 26 % ou 30 %. Ce chapitre détaille le régime micro-foncier, le régime réel d’imposition, puis l’imputation des déficits fonciers.

La remise en cause du dispositif – chapitre 6
Le non-respect des conditions attachées au dispositif Scellier entraîne la remise en cause des avantages fiscaux acquis par le contribuable : les cas de remise en cause et leurs modalités.
L’investissement est souvent réalisé par un couple. Ce guide étudie toutes les hypothèses : “en cas de divorce, l’ex-époux attributaire du logement loué en Scellier peut demander la reprise du dispositif à son profit. S’il ne le fait pas, la réduction d’impôt sera remise en cause. il en ira de même, en cas de mariage ou de conclusion d’un pacs, si le nouveau foyer ne demande pas la reprise du dispositif.”

Le dispositif Scellier SCPI – chapitre 7
Le dispositif Scellier s’applique aux contribuables qui souscrivent, entre 2009 et 2012 (2017 pour les investissements outre-mer), des parts de sociétés civiles de placement immobilier. Quatre sujets sont minutieusement analysés dans ce chapitre : les souscriptions concernées, les engagements à respecter, le calcul de la réduction d’impôt et l’imposition des loyers.

Les bons réflexes avant d’investir – chapitre 8
L’investisseur doit se poser les bonnes questions avant d’investir en Scellier et ne pas se laisser bercer par les promesses de défiscalisation : Où investir? Comment s’assurer de la qualité du logement? Quel mode de financement choisir? Quelle rentabilité escomptée de l’opération? Les dispositifs Robien ou Borloo sont-ils plus intéressants?
Ce guide donne de précieux compléments d’information et de nombreux conseils. Page 113 : “En cas d’acquisition d’un logement à réhabiliter ou d’un local à transformer en logement, l’Agence nationale de l’habitat peut accorder à l’investisseur, sous conditions, une subvention pour les travaux (renseignements sur www.anah.fr).” Page 116 au sujet du rendement net après impôt : “Les contribuables assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) doivent également intégrer son montant, au prorata de la valeur du logement, pour calculer le rendement de leur investissement.”

Source : Savoir-Faire Image & Cie