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La location meublée demeure en 2012 une opportunité exceptionnelle !

La location meublée demeure en 2012 une opportunité exceptionnelle pour se revenus complémentaires non taxés en prévision, par exemple, de la retraite. Les solutions d’investissement à base de location meublée font partie de l’éventail des propositions disponibles pour ceux qui souhaitent aujourd’hui se constituer un patrimoine comportant de l’immobilier. Mais la location meublée diffère, dans bien des aspects, de la location d’un immeuble nu.

Juridiquement autant que fiscalement, la location meublée nécessite donc une approche totalement différente. Devenir loueur en meublé demeure une démarche spécifique qu’il convient de bien maîtriser pour en tirer toute la valeur. Les lois de finances successives depuis 2009 ont quelque peu bousculé le cadre fiscal dans lequel l’activité avait pris sa place. En décrivant l’ensemble des mécanismes, les avantages comme les pièges à éviter, le présent ouvrage a pour objectif de permettre à pierre de faire le point juridique, financier et fiscal sur une formule attractive en 2012 en mariant sécurité et fiscalité avantageuse.

La location meublée occupe une place à part dans le domaine de l’investissement immobilier locatif. En effet, si les profits tirés de la location nue, la plus répandue et la mieux connue, relèvent des revenus fonciers, ceux de la location meublée appartiennent à la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), dans laquelle il est possible d’amortir les immeubles mis en location. Grâce à cette disposition, qui leur permet de bénéficier de revenus futurs non fiscalisés.

Le développement rapide de la location meublée, professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), répond à un besoin croissant de nombreuses catégories de population qui recherchent un logement équipé pour une période de temps limitée. Les solutions sont principalement le fait d’investisseurs particuliers qui achètent un appartement ou une maison pour le mettre en location meublée. Dans les grandes villes et dans les zones touristiques, la formule répond parfaitement à une demande que l’hôtellerie traditionnelle n’est pas en mesure de satisfaire.
Mais la location meublée constitue également le mode de financement privilégié de résidences avec services gérées par un exploitant spécialisé dont la société actuelle a le plus grand besoin : résidences pour étudiants, Âgées Dépendantes (EHPAD).

De nombreux professionnels proposent aujourd’hui des produits clés en main ou « packagés ». Le plus souvent, ils mettent à la disposition des investisseurs des produits immobiliers relevant d’une activité de résidences avec services dont la gestion est assurée par un exploitant professionnel, assurant ainsi une plus grande stabilité locative. Ces opérations sont le plus souvent assorties d’une assistance technique, juridique, commerciale et fiscale qui permet de réaliser et de suivre cet investissement avec une meilleure sent dans ces opérations peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt analogue au dispositif Scellier, ce qui leur confère un réel attrait financier.
Les opérations destinées à la location meublée font l’objet d’un ensemble de règles qui leur confè- rent une certaine complexité. Il est donc indispensable d’exercer une vigilance soutenue, même lorsqu’on envisage d’investir des produits clés en main ou « packagés », afin de bénéficier pleine- ment des avantages fiscaux qui y sont attachés. Cet ouvrage contribue à éclairer très largement et de manière didactique les opportunités et les risques de cette formule.

Outils pratiques pour faire les bons choix

L’auteur met à disposition des lecteurs de nombreux schémas, tableaux et étude de cas pratiques. Chaque chapitre se termine par les points “À retenir”

L’ouvrage décrit l’ensemble des mécanismes, les avantages comme les pièges à éviter :

Chapitre 1 – Introduction
1. Investir dans l’immobilier pour préparer l’avenir – 2. Se constituer des revenus avec l’immobilier locatif

Chapitre 2 – La location en meublé
1. Une activité ancienne – 2. Un cadre juridique bien établi – 3. Un besoin de la société d’aujourd’hui – 4. Des locations meublées diverses – 5. La location meublée et la propriété.

Chapitre 3 – Le cadre juridique de la location meublée
1. Une activité civile au plan juridique – 2. Les caractéristiques du logement – 3. Le mobilier – 4. Le contrat.

Chapitre 4 – Le cadre fiscal de la location meublée
1. Une activité commerciale au plan fiscal – 2. Entreprise individuelle ou société de personnes – 3. Les deux catégories de loueurs en meublé – 4. Les obligations comptables et fiscales du loueur en meublé – 5. La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) –
6. Les taxes locales – 7. La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL)

Chapitre 5
1. Définition – 2. Les investisseurs concernés – 3. La taxation des BIC de location meublée non professionnelle – 4. Le régime social du LMNP

Chapitre 6 – La réduction d’impôt pour certaines Résidences avec services
1. Les résidences avec services – 2. Le montage des opérations – 3. TVA ou droits d’enregistrement – 4. Les aspects opérationnels de l’acquisition d’un produit packagé – 5. La réduction d’impôt pour certaines résidences meublées

Chapitre 7 – Le Loueur en Meublé professionnel (LMP)
1. Un statut aux caractéristiques fiscales avantageuses – 2. Les conditions à réunir pour bénéficier du statut – 3. La taxation des BIC de location meublée loueur en meublé professionnel – 6. Les opérations « packagées » – 7. Les mesures transitoires prévues par la loi de finances pour 2009.

Chapitre 8 – Le point de vue financier
1. Compte d’exploitation : étude de cas – 2. Le financement d’une opération – 3. Effort de trésorerie – 4. Approche financière de l’investissement – 5. Études de cas – Simulations financières.

Chapitre 9 – Devenir loueur en meublé – les étapes
1. Définir son projet – 2. Rechercher l’investissement optimal – 3. Réaliser l’opération – 4. Faire évoluer sa situation patrimoniale.

Chapitre 10 – Les points clés d’une opération de location meublée
1. La qualité du support immobilier – 2. Un calendrier des opérations adapté aux objectifs – 3. Des conditions d’exploitation réalistes – 4. Un montage juridique et fiscal performant.

Chapitre 11 – Location nue ou location meublée
1. La fiscalité de l’investissement locatif – 2. Le plafonnement des déductions – 3. La loi Scellier – 4. Comparaison des dispositifs Bouvard et Scellier.

L’auteur Gérard Vinson

Ingénieur en Génie Civil et Urbanisme de l’Institut National des Sciences Appliquées de Lyon, Gérard Vinson a dirigé plusieurs sociétés immobilières spécialisées dans le domaine de la promotion et de l’exploitation. Professionnel de l’ingénierie patrimoniale, il anime aujourd’hui Ageva, et collabore au développement d’opérations immobilières en partenariat avec les promoteurs et les exploitants.
Retrouvez l’actualité de la location meublée sur le site de l’auteur : www.leloueurenmeuble.fr

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